ассистент кафедры маркетинга и коммерции Моисеенко И. В.,

к.э.н., доцент Носкова Е. В.

Дальневосточный Федеральный Университет, Россия

СТАНОВЛЕНИЕ СОВРЕМЕННОЙ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК ИНСТРУМЕНТА РЕГУЛИРОВАНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО СПРОСА НА ЖИЛЬЁ

Поступательное становление современной системы ипотечного кредитования включает в себя следующие основные этапы: зарождение ипотечного кредитование, средневековое ипотечное законодательство, зарождение систем национального ипотечного кредитования, появление ипотеки на Руси, дореволюционная система ипотечного кредитования, ипотека в России в советский период, ипотека в России в постсоветский период, современное состояние ипотечной системы кредитования в России.

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.  Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.  Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.  Во II в. н. э. было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия, во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. В Пруссии законченная ипотечная система введена уставами 1783 и 1872 годов, в Австрии — гражданским уложением 1811 года и уставом 1871 года, в Саксонии — уставом 1843 года и кодексом 1863 года. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты: во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а с помощью суда. Развитие национальных систем ипотечного кредитования имеет следующие особенности:

· Германия - с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков (с тех пор ни один из них не разорился). Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн;

· Канада - ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков;

· Дания - реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов;

· Великобритания - процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества преобразовались в ипотечные банки;

· Аргентина - эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Создан Гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта;

· США - впервые была реализована и получила распространение система двухуровневого ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг разделены.  Решающим фактором успеха развития ипотеки оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

Залог недвижимого имущества и прежде всего вотчинных (наследственных) владений широко укоренился в России XV века. В этот период времени залог не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита. Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали его очень дорогим. В середине XVII века потребовалось усиление ответственности должника именно за счет предмета залога. В 1649 г. Соборным Уложением законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. В 1754 г. созданы первые в России государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе, для купцов — в Петербургском порту при коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

В 1860 г. старые кредитные учреждения были ликвидированы, помещичьи долги удержаны в ходе выкупных операций. В 60-х г. XIX в. возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, а к концу 80-х годов сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г.  После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

В советском «Словаре-справочнике» (1927 г.) ипотека определена как «залог, обязательство, налагаемое на недвижимое имущество должника, по которому, в случае неуплаты долга, связанное ипотекой имущество при посредстве суда отходит в распоряжение кредитора». В «Энциклопедическом словаре» (1953 г.) ипотека — это «ссуда под залог городской или сельской недвижимости, главным образом земли, а также домов». В «Советском энциклопедическом словаре» (1979 г.) заявлено: «в социалистических странах ипотеки нет», в этом же словаре 1984 г. издания по-прежнему отмечается, что ипотеки в соцстранах нет.

Институт залога (ипотеки), имеющий многовековую историю начал возрождаться в России только после того как был принят в 1992 г. Закон РФ № 2872-1 «О залоге» — основной источник залогового права, ознаменовавший возрождение института залога и залоговых отношений в России. В 1993 г. принято постановление Правительства РФ «О государственной целевой программе «Жилище», в которой признано, что одной из важных задач по решению жилищной проблемы является создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких, как института залога недвижимости и на его основе ипотечного кредитования, вторичного рынка закладных, расширения перечня имущества, сдаваемого в залог.

В 1996 г. издан Указ Президента РФ № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»; в том же году принято постановление Правительства РФ № 1010 об учреждении открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)»; 1997 г. принят ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; в 1998 г. принят ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». После реализации в 1999 г. пилотного проекта программы ипотечного кредитования в январе 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развития системы ипотечного кредитования в России.

В современной рыночной экономике роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России. Создание современной системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом. Одной из основных проблем на пути становления системы ипотечного кредитования является низкий платежеспособный спрос населения.

В 2005 г. было выдано ипотечных кредитов на сумму 56 341 млн руб., и, вплоть до 2008 г. (655 808 млн руб.) наблюдался ежегодный значительный рост данного показателя. В 2009 г., в связи мировым экономическим кризисом произошёл резкий спад выдачи ипотечных кредитов – до 152 501 млн руб., после чего, начиная с 2010 г. (380 061 млн руб.) наблюдается новый виток развития системы ипотечного кредитования в России. Эксперты АИЖК прогнозируют в 2011 г. выдачу ипотечных кредитов в объёме до 1 трлн руб., при уровне ипотечных ставок 11,7-12% годовых.

В 2011 г. на территории РФ 618 банков предоставляли ипотечные жилищные кредиты, при этом Сбербанк и ВТБ24 вместе занимают более 50% ипотечного рынка, что можно объяснить большой филиальной сетью и доступом к дешевым финансовым ресурсам, позволяющим поддерживать высокий уровень выдачи ипотечных кредитов.

Таким образом, рынок ипотечного кредитования в России, как инструмент формирования платёжеспособного спроса населения на жильё, только начал развиваться (в 2011 г. взять ипотечный кредит могли лишь 7% россиян), и роль государства в его развитии сегодня исключительно важна, особенно в регионах. Повышение доступности жилья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, при которых большинство населения сможет воспользоваться ипотечными кредитами.

Литература:

1. Ипотечное кредитование в дореволюционной России URL: http:// www. rusipoteka.ru/history/before1917/

2. Ипотека в России в советский период URL: http://www.moshouse.ru/ ipoteka/russsr_history.php

3. История зарождения ипотеки URL: http://www.rusipoteka.ru/history/ initiation/

4. История залога (ипотеки) в России URL: http://www.moshouse.ru/ ipoteka/rus_history.php

5. История ипотеки в европейских странах URL: http://www.moshouse.ru/ ipoteka/europe_history.php

6. Носкова Е. В. , Моисеенко И. В. Сравнительный анализ состояния и тенденций развития рынка жилой недвижимости в период кризиса и посткризисный период//Региональная экономика: теория и практика, 2011. - №37(220). – С.29-40

7. Основные вехи развития ипотеки в постсоветский период URL: http://www.moshouse.ru/ipoteka/ruspostssr_history.php