Пипкіна Л.С., Шелегеда А.С.

Миколаївський міжрегіональний інститут розвитку людини ВНЗ ВМУРоЛ «Україна»

Обґрунтування необхідності участі держави у вирішенні проблем житлової іпотеки

Складність проблеми іпотечного кредитування полягає у тому, що воно може бути і стимулом розвитку економіки країни, і чинником глибокої кризи, як засвідчує сучасний стан іпотечного кредитування в США, Великобританії, Німеччини та деяких інших країнах Європи. Але в будь-якому разі неможливо заперечувати важливу соціальну складову іпотечного кредитування.

Завжди одним із важливих показників рівня життя населення були і є саме житлові умови людей. Загалом варто наголосити, що Україна посідає 76-те місце з 177 країн світу за рівнем життя населення згідно зі щорічною доповіддю ООН про людський розвиток. Таким чином, ми належимо до країн із середнім рівнем розвитку.

Дані табл. 1 свідчать про наявність серйозної проблеми забезпеченості населення житлом в Україні.

Таблиця 1

Забезпеченість населення України житлом

Рік	Загальна житлова площа в середньому на одного жителя, м^2	Перебувало в черзі на кінець року, тис. сімей	Одержали житло протягом року, тис. сімей
1990	17,8	2638	235
1995	19,2	2411	82
2000	20,7	1765	32
2001	21,0	1624	29
2002	21,3	1533	25
2003	21,6	1460	25
2004	21,8	1414	23
2005	22,0	1323	20
2006	22,2	1300	20
2007	22,5	1252	17
2008	22,8	1216	17

Держава, вочевидь, весь час зменшує обсяги фінансування соціального житла, а відтак дедалі менше сімей можуть отримати житло безкоштовно. У 2010 році лише 17 тис. сімей мали таку можливість. При цьому в черзі перебувало 1216 тис. сімей Схоже, держава не має достатніх коштів, щоб надати малозабезпеченим сім'ям житло. Йдеться саме про малозабезпечені сім'ї, які мають на одну особу менше 6 м² житла, тоді як за санітарними нормами цей показник повинен становити 13,65 м².

Таким чином, житлова проблема в Україні потребує негайного вирішення. У світовій практиці для виміру забезпеченості житловою площею використовують коефіцієнт доступності житла:

(1)

де V – вартість квартири (як правило, двокімнатної);

I – середньорічний дохід сім'ї (сім'ї з трьох осіб).

Значення цього показника можна вважати на сьогодні критичним, що відображено в табл. 2. Зауважимо, що розрахунок проведено за даними 2010року.

Таблиця 2

Розрахунок необхідного доходу для обслуговування іпотечного кредиту та коефіцієнту здорожчання житла (залежно від терміну кредитування)

Показники	Варіанти
	І	ІІ	ІІІ	ІV	V	VI
1	2	3	4	5	6	7
Кредит, дол. США	80000	80000	80000	80000	80000	80000
Строк кредиту, років	5	10	15	20	25	30
Річна процентна ставка до підвищення, %	13,2	13,5	13,6	13,7	13,8	13,9
Річна процентна ставка після підвищення, %	13,5	13,8	13,9	14,0	14,2	14,5
Щомісячні виплати до підвищення, дол. США	1828,45	1218,19	1043,98	977,43	950,78	941,57
Щомісячні виплати після підвищення, дол. США	1840,79	1232,53	1060,02	994,82	975,27	979,64
Коефіцієнт здорожчання житла до підвищення процентних ставок, рази	1,37	1,83	2,35	2,93	3,57	4,24
Продовження табл. 2
1	2	3	4	5	6	7
Коефіцієнт здорожчання житла після підвищення процентних ставок, рази	1,38	1,85	2,39	2,98	3,66	4,41
Необхідний щомісячний чистий дохід до підвищення ставок, дол. США	3656,90	3654,48	3131,94	2932,30	2852,36	2824,70
Необхідний щомісячний чистий дохід після підвищення ставок, дол. США	3681,58	3697,58	3180,08	2984,46	2925,82	2938,94
Необхідний щомісячний брутто-дохід до підвищення ставок, дол. США	4571,13	4568,23	3914,93	3665,38	3565,45	3530,88
Необхідний щомісячний брутто-дохід після підвищення ставок, дол. США	4601,98	4621,98	3975,10	3730,58	3657,28	3673,68

Вирішення житлової проблеми в Україні може відбуватися за такими основними напрямками, які цілком логічно випливають з формули розрахунку коефіцієнта доступності житла:

1. Здешевленим вартості житла (насамперед, вартості новозбудованого житла). Проте цей процес є лише частково підконтрольним державі у частині видачі дозвільних документів забудовника. У свою чергу видача дозвільних документів супроводжується значними корупційними схемами, що, за оцінками аналітиків, призводить до здорожчання вартості будівництва на 20—30 %. Отже, необхідно вдосконалювати власне юридично-правову базу, насамперед, у сфері прозорості процедури видачі дозвільної документації.

2. Підвищення платоспроможності населення двома шляхами: підвищенням рівня заробітної плати та наданням кредитів. Обидва шляхи цілком прийнятні для України.

Водночас варто зауважити, що стрімке розширення кредитування приховує значні загрози, які можуть негативно впливати на стійкість банківської системи, рівень добробуту населення, а зрештою і на стабільність економіки, як це відбулося у США.

Зважаючи на негативні тенденції в економіці України останнім часом та особливу їх інфляційну складову, на сьогодні Національний банк України вживає всіх можливих заходів щодо призупинення інфляції. Саме тому сподіватися на зростання реальної заробітної плати, а також на пом'якшення умов іпотечних кредитів для населення не варто. Уже на сьогодні НБУ рекомендував банкам не надавати іпотечні кредити на термін понад 15 років, а суттєві темпи інфляції та знецінення гривні змусили українські банки підвищувати процентні ставки. Але дати однозначну оцінку на питання щодо соціальних наслідків таких рішень складно. З одного боку, обмеження у сфері іпотечного кредитування призведуть до зниження платоспроможності населення, а також до зростання орендної плати на квартири. З другого боку, скорочення обсягів іпотечного кредитування може зумовити стабілізацію цін на нерухомість.

З огляду на те, що в Україні розбудовується соціально орієнтована економіка, держава має розробити сучасну Концепцію розвитку системи житлового іпотечного кредитування, що передбачатиме довгострокову стратегію його розвитку. Також вона повинна дати відповідь на такі ключові питання: джерела формування довгострокових ресурсів іпотечного кредитування; інституційна база іпотечного кредитування; роль держави в розвитку іпотечного кредитування; страхування кредитних ризиків; адресна допомога населенню для придбання житла.

На сьогодні роль держави має полягати передусім у створенні сприятливих макроекономічиих умов. Стабільність в економічній сфері безперечно допомагатиме: по-перше, реалізації заходів з подовження строків іпотечного кредитування, що дасть змогу зменшити розмір щомісячних виплат; по-друге, створенню умов для зниження процентних ставок за іпотечними кредитами, оскільки стабілізація економічної ситуації обов'язково зумовить збільшення заощаджень населення саме довгострокового характеру та приплив іноземних інвестицій; по-третє, розширенню програм іпотечного кредитування комерційними банками.