Экономические науки 13. Региональная экономика

К.э.н. Медведева М.А.

Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского, Россия

Динамика цен на вторичном рынке жилья в отдельных регионах России

Статистическое изучение цен на жилую недвижимость включает анализ их уровня, динамики, факторов, влияющих на изменение цен, соотношения спроса и предложения, а также прогнозирование стоимостных показателей. Регулярные исследования проводятся как на первичном рынке жилья, так и на вторичном рынке жилой недвижимости. Вторичный рынок жилья – это рынок, на котором осуществляются операции по обороту эксплуатируемых приватизированных квартир, комнат, частных домов, коттеджей, находящихся в собственности физических или юридических лиц.

Федеральная служба государственной статистики РФ (ФСГС РФ или Росстат) регулярно определяет средние цены и индексы цен на вторичном рынке жилья как в целом по стране, так и по регионам. Расчет ведется на основе зарегистрированных цен на квартиры функционирующего жилого фонда, находящегося в собственности, если они являлись объектами совершения рыночных сделок в рассматриваемый период времени (данные приводятся на конец периода). Наблюдение ведется по выборочному кругу организаций, осуществляющих операции с недвижимостью в территориальных центрах и отдельных городах субъектов РФ. Цены на квартиры регистрируются с учетом качественных характеристик жилья. Средние цены по России рассчитываются исходя из средних цен, сложившихся в ее субъектах. В качестве весов используются данные о количестве проданной общей площади квартир на вторичном рынке жилья, накопленном за предыдущий год.

Анализ уровня и динамики цен на рынке жилой недвижимости необходимо проводить в территориальном разрезе, так как для России

характерны существенные отличия в экономическом развитии регионов. Вследствие этого значительно отличаются уровни, динамика, тенденции изменения цен, на региональных рынках жилой недвижимости, в том числе и на вторичном рынке жилья.

Рассмотрим тенденции цен на вторичное жилье в Сибирском федеральном округе России за последние три года. Регионы Сибири имеют отличия в географическом положении и экономическом развитии, отраслевой специализации (в разрезе отраслей промышленности, сельского хозяйства и других видов экономической деятельности). Соответственно, различаются и уровни доходов населения при сохранении тенденции их роста. Однако в последние годы в сибирских регионах прослеживается тенденция, характерная в целом для страны – концентрация населения в крупных населенных пунктах. Вследствие этого формируется конкретное соотношение спроса и предложения на жилую недвижимость – рост спроса на квартиры, дома, коттеджи и другое жилье, что является одним из факторов роста цен на рынке недвижимости.

На вторичном рынке жилья регионов Сибирского федерального округа за 2011 – 2013 годы отмечается тенденция к росту цен на квартиры (Таблица 1). В качестве аналитического показателя выступает средняя стоимость одного квадратного метра общей площади квартир (в тыс. руб.). В целом по Сибирскому федеральному округу средняя цена 1 кв.м. общей площади квартир в 2013 году ниже аналогичного показателя по России на 8,7 тыс. руб. (на 15 %). Темп роста ценового показателя на жилье на вторичном рынке за период с 2011 по 2013 годы также был ниже аналогичного показателя в целом по РФ (112,2 %). В целом по стране он составил 117,1 %.

Кроме того, рост цен на вторичную жилую недвижимость по всему Сибирскому округу за этот период не превысил общий уровень инфляции. За период с конца 2011 года до конца 2013 года индекс потребительских цен по России составил 113,5 %. Отсюда следует, что цены на потребительские товары и услуги выросли на 13,5%, тогда как средние цены на жилье в Сибирском федеральном округе увеличились на 12,2 %, а в целом по России – на 17,1 %. Существенные отличия в уровне и динамики ценовых показателей обусловлены различным уровнем развития рынка недвижимости по территориям, соотношением спроса и предложения на жилье в регионах страны, экономическими факторами, миграционными процессами.

Таблица 1.

Уровень и динамика средних цен на вторичном рынке жилья в регионах Сибирского федерального округа за 2011-2013 гг.*

(на конец года; тыс. руб. за 1 кв.м. общей площади)

Регион	2011 г.	2012 г.	2013 г.	Темп роста, % (2013 г. к 2011 г.)
Сибирский федеральный округ	42,6	46,7	47,8	112,2
Республика Алтай	37,0	37,6	38,4	103,8
Республика Бурятия	39,7	46,0	47,2	118,9
Республика Тыва	40,8	45,7	49,3	120,8
Республика Хакасия	38,9	42,9	43,8	112,6
Алтайский край	36,5	44,0	46,1	126,3
Забайкальский край	39,8	44,1	47,3	118,8
Красноярский край	45,1	51,0	49,6	110,0
Иркутская область	42,5	42,6	43,3	101,9
Кемеровская область	34,6	39,6	41,0	118,5
Новосибирская область	46,7	48,7	56,1	120,1
Омская область	34,7	40,1	42,4	122,1
Томская область	40,8	44,5	45,9	112,5

*источник: www.gks.ru

Анализ средних цен на вторичном рынке жилья в разрезе регионов Сибирского федерального округа показывает общую тенденцию к росту ценовых показателей в 2013 году по сравнению с 2011 годом. В 2013 году средняя стоимость 1 кв.м. общей площади квартир во всех регионах округа превысила 40 тысяч рублей. В Новосибирской области данный показатель составил 56,1 тыс. руб., так как отмечается повышенный спрос на жилье в

г. Новосибирске, который является административным центром Сибирского федерального округа и одним из наиболее экономически развитых и быстроразвивающихся городов Сибири. Достаточно высокий уровень экономического и социального развития вызывает приток населения и повышает спрос на жилье в городе, тогда как темпы роста строительства нового жилья пока не способны полностью удовлетворить этот спрос, а рынок вторичной недвижимости имеет ограничения.

Приведенные данные показывают, что высокие темпы роста средних цен отмечаются в тех регионах Сибирского федерального округа, где спрос на вторичную жилую недвижимость превышает предложение, т.е. в регионах, привлекательных для населения с различных точек зрения. Факторы, вызывающие повышение спроса, отличаются в разрезе территорий. Однако, в современных условиях развития, можно выделить два основных направления роста потребности в жилье. Это блок экономических факторов, например, поиск новой работы, улучшение условий трудовой деятельности, поиск работы с целью увеличения заработной платы и в соответствии с уровнем квалификации и т.п. К социальным факторам можно отнести желание проживать в городской (или сельской) местности, улучшение жилищных условий, семейные обстоятельства и другие. Однако имеющийся жилой фонд в данных регионах ограничен, а строительство нового жилья требует больших капитальных вложений, его объемы пока не могут полностью удовлетворить потребности населения и спрос на квартиры и другие жилые помещения. Темпы строительства жилья в регионах Сибири несколько ниже, чем в центральной части страны. Вследствие этого наблюдается тенденция к росту ценовых показателей на вторичном рынке жилья в Сибирском федеральном округе. Данная тенденция соответствует тенденции роста цен на вторичном рынке жилья в целом по России.