К.ю.н., доцент, Письменна О.П.
Студентка 5 курсу – Гуцалюк О.І.
Вінницький
національний аграрний університет
СУТЬ ТА ЗНАЧЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ
ДІЛЯНКИ
Серед прав на землю в Україні важливе
значення має право орендного землекористування. Нормами Земельного кодексу
України від 25 жовтня 2001 р.1 (ст. 93) [2] та Цивільного кодексу України від 16
січня 2003 р.2 (ст. 792) [4] передбачено, що відносини, пов'язані з орендою
землі, регулюються законом. Це означає, що відносини щодо набуття, реалізації і
припинення права оренди земельної ділянки мають регулюватися саме законами
України як актами вищої юридичної сили. Закони, які становлять правову базу
оренди земельних ділянок, можна поділити та загальні та спеціальні.
Правовою підставою набуття права
орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.
Питання про правову природу договору оренди земельної ділянки є дискусійним в
науці земельного та цивільного права.
Так, відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" від
06 жовтня 1998 року № 161-XIV ,
оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і
користування земельною ділянкою, необхідною
орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 93 Земельного кодексу України (далі ЗК України), право
оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і
користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження
підприємницької та іншої діяльності [1].
Стаття 792 Цивільного кодексу України (далі ЦК України)
визначає, що за договором найму (оренди)
земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну
ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату
[4]. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями,
спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.
Виходячи з вище зазначеного, об'єктами
оренди є земельні ділянки, що
перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній
власності.
Сторонами договору оренди земельної ділянки є
орендодавець та орендар .
які перебувають у власності громадян
та юридичних осіб Є громадяни та юридичні особи, або уповноважені ними особи що перебувають у комунальній власності Є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом що перебувають у державній власності Є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні
адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет
Міністрів України в межах повноважень, визначених законом що перебувають у спільній власності
територіальних громад Є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у
межах повноважень, визначених законом
Право оренди земельної
ділянки, яке виникає на основі договору оренди землі, не можна ототожнювати із
правом постійного користування земельною ділянкою та правом загального
землекористування громадян, яке є природним правом людини і здійснюється
безоплатно, без надання окремої земельної ділянки, без спеціальних дозволів та
право встановлюючих документів і спрямоване на забезпечення рекреаційних,
духовних, естетичних, оздоровчих потреб фізичних осіб.
За низкою характерних ознак договір оренди
земельної ділянки відрізняється від договору оренди земельної частки (паю),
який має значне поширення у сільському господарстві України.
Договір
оренди земельної частки (паю) - це угода сторін, що передбачає переуступку
права використання земельної частки (паю) іншій особі на умовах платності,
зворотності, строковості з мстою формування і використання єдиного земельного
масиву для задоволення інтересів орендодавця і орендаря.
Укладення договору оренди земельної ділянки із
земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка
згідно із законом вправі набувати право
оренди на таку земельну ділянку.
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або
комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу
виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого
у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами
аукціону.
Укладення договору
оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового
договору або в порядку спадкування.
Питання орендної плати за земельні ділянки державної та
комунальної власності регулює стаття 288 розділу ХІІІ Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 № 2755-VI (далі – ПК), відповідно до якої, підставою для
нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної
ділянки [3].
Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та
відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в
договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.
Згідно з частиною 4 статті 15 Закону невід'ємною частиною договору оренди землі є [1]:
Ø план або схема земельної
ділянки, яка передається в оренду;
Ø кадастровий план
земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та
встановлених земельних сервітутів;
Ø акт визначення меж
земельної ділянки в натурі (на місцевості);
Ø акт приймання-передачі
об'єкта оренди;
Ø проект відведення
земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
Загальні підстави припинення
договору оренди землі передбачені статтею 31 Закону :
1)
закінчення строку, на який його було укладено;
2)
поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
3)
ліквідації юридичної особи – орендаря;
4)
відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
5) викупу земельної ділянки
для суспільних потреб та примусового відчуження земельної та інші випадки, передбачені законом.
Тому, можна впевнено
стверджувати, що не обов’язково бути
власником земельної ділянки, а
здавати її в оренду у тимчасове
користування, що є досить вигідно для
обох сторін - учасників договору. При цьому, необхідно чітко вивчити умови договору та бажано їх
дотримуватись для підтримки
партнерських стосунків між сторонами
договору.
Література :
1.
Закон України"Про оренду землі" від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV// [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/161-14
2.
Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 року № 2768// .[Електронний
ресурс]. - Режим доступу: http://zakon.nau.ua/doc/?uid=1011.20.0
3.
Податковий кодекс України від 2 грудня 2010 року № 2755// .[Електронний
ресурс]. - Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/2755-17
4.
Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року № 435 // .[Електронний ресурс].
- Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/435-15