Право/ 9

Право/ 9. Гражданское право

Магистрант 2-го года обучения Рахматуллина Р.А.

Башкирский государственный университет, Россия

Преимущественное право покупки

Общая долевая собственность, представляет собой особый правовой феномен, и является предметом частых дискуссий. В основе действующего Гражданского кодекса РФ находиться концепция, рассматривающая права собственника совершать в отношении имущества действия, не запрещенные законом. В связи с этим, актуальной становиться необходима разработка подхода для анализа проблем теории долевой собственности. Тенденция к расширению сферы использования норм об общей долевой собственности, в частности, за счет включения в круг ее объектов общего имущества в многоквартирных домах, земель сельскохозяйственного назначения и т.п., обусловливает практическую значимость проведения исследований.

Общей долевой собственности предусматривается определение доли каждого из сособственников в праве собственности на принадлежащее им имущество. Доля выражается либо в виде дроби, либо в виде процентов. Однако нужно отметить, что при этом само имущество не делится на конкретные части, а остается единым объектом права для всех сособственников.

Каждый сособственник распоряжается своей долей общей собственности по своему усмотрению, но в случае отчуждения ее он должен предложить свою долю сначала своему сособственнику (это называется правом преимущественной покупки) и лишь после его отказа может продать свою долю другому лицу (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Следует отметить, что в вопросе возмездного распоряжения имеющейся долей в праве на имущество есть ограничения, предусмотренные статьей 250 ГК РФ.

Данное ограничение – это право преимущественной покупки.

В случае продажи доли постороннему лицу, продавец доли должен сообщить остальным участникам общей собственности о своем решении в письменном виде. Какие-либо требования к форме такого сообщения не предусмотрены, это может быть письмо, телеграмма, факсовое сообщение или иное. Однако, продавец должен указать в нем установленную цену доли и другие условия продажи.

В то же время смысл извещения заключается в том, что продавец предлагает каждому из остальных участников долевой собственности купить ее у него. В связи с этим Гаврилов Э. в своей статье «Преимущественное право покупки» считает, что сам факт направления извещения в то же время является предложением остальным участникам приобрести его долю- то есть офертой, поскольку лицо, которому адресовано такое извещение, вправе непосредственно совершать действия, направленные на приобретение соответствующего имущества, а продавец связан направлением извещения и не вправе уклониться от заключения договора купли-продажи.

Однако, извещение нельзя считать офертой. Проанализировав ст. 421 и ст. 435 ГК РФ можно сделать вывод о том, что предложение о заключении договора (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым такое предложение будет принято. Извещение же участников общей долевой собственности об отчуждении доли в праве направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона. Правовое значение такого извещения заключается только в одном: уведомить остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что нельзя расценивать в качестве предложения заключить договор. Поэтому позиции Э. Гаврилова довольна спорна.

Рассматривая право преимущественной покупки, следует учитывать причины появления такого права и его общий смысл. В учебниках гражданского права поясняется, что необходимость установления права преимущественной покупки возникла в связи с заинтересованностью участников общей собственности в том, кто станет следующим собственником доли. К тому же, они могут быть заинтересованы в увеличении своих собственных долей.

Если один из остальных участников в течение установленного в законе времени выразил намерение купить предложенную долю, то оно считается акцептом, а потому доля должна считаться проданной.

Однако, не стоит исключать возможность выражения намерения покупки несколькими сособственниками. При решении указанной ситуации предлагается три подхода:

1) договор купли-продажи доли следует считать заключенным с каждым сособственником, выразившим согласие на покупку, но в отношении не всей доли, а ее соответствующей части, определяемой пропорционально размеру доли в праве общей собственности, принадлежащей данному сособственнику;

2) договор купли-продажи доли заключается с лицом, первым обратившимся к продавцу;

3) право выбора контрагента по договору купли-продажи среди сособственников принадлежит продавцу.

Первая из приведенных точек зрения основана на возможности применения к рассматриваемым отношениям общей долевой собственности норм ст. 93 ГК РФ по аналогии. Так, согласно п. 2 ст. 93 ГК РФ участники общества с ограниченной ответственностью пользуются преимущественным правом покупки доли участника (ее части) пропорционально размерам своих долей, если уставом общества или соглашением его участников не предусмотрен иной порядок осуществления этого права. Вместе с тем эта позиция не находит поддержки в литературе. Например, М. Козлов отмечает: «Применение по аналогии ст. 93 ГК РФ в данном случае невозможно, поскольку это специальная норма по отношению к ст. 250 ГК РФ и распространяется только на случаи, связанные с преимущественным правом покупки доли в ООО».

Рассматривая две другие точки зрения нужно учитывать два момента: во-первых, необходимость гарантировать интересы всех участников отношений, связанных с реализацией преимущественного права покупки доли в праве общей собственности; во-вторых, из нормативных принципов заключения договоров, установленных действующим гражданским законодательством (глава 28 ГК РФ).

В том случае, если обстоятельства позволяют расценивать извещение о продаже в качестве оферты, то договор купли-продажи следует считать заключенным с первым участником общей собственности, выразившим намерение приобрести отчуждаемую долю (п.1 статьи 433 ГК РФ).

Если же, исходя из содержания, извещение о продаже офертой не является, договор купли-продажи заключается с одним из сособственников, по выбору продавца доли.

Некоторые сделки с долями требуют отдельного рассмотрения в связи с их сложной правовой природой. В частности, весьма распространенным основанием возникновения общей собственности является отчуждение доли в праве на предмет, который ранее находился в собственности одного лица. Может сложиться представление, что собственник в этом случае делит принадлежащее ему право собственности на части, и отчуждает эти части (доли) другим лицам. На самом деле в данном случае имеет место, как отмечала М.В. Зимелева, «особая вещно-правовая сделка», в результате которой собственник ограничивает свое право собственности в пользу другого лица и передает этому лицу право собственности на общую вещь, ограниченное в своем осуществлении. В случае приобретения доли в праве на объект, ранее принадлежавший одному лицу, не происходит ни деления права собственности, ни прекращения первоначального права собственности. Возникает правоотношение общей долевой собственности, равноправными субъектами которого становятся обе стороны по сделке.

Особый случай представляют собой сделки по отчуждению собственником своей доля не целиком, а частично. По мнению Э. Гаврилова, любая доля в праве собственности с юридической точки зрения является делимой.

Как уже упоминалось выше, субъективное право не делится на части. Однако осуществление права собственности участника может быть еще более затруднено за счет увеличения числа собственников, а также возможно уменьшение размера выгод, получаемых собственником. В первом случае собственник частично отчуждает долю постороннему лицу, тем самым ограничивая свое право собственности в еще большей степени, так как для его осуществления ему придется согласовывать свои действия с более широким кругом лиц. Одновременно он стесняет в большей мере и права других участников, поэтому, как отмечает Э. Гаврилов, в этом случае остальные сособственники пользуются преимущественным правом покупки.

Во втором случае участник лишь уменьшает объем причитающихся ему материальных благ в пользу другого сособственника (или собственников), при этом дальнейшего стеснения прав сособственников не происходит. Поэтому на указанный случай правила о преимущественном праве покупки не должны распространяться.

Таким образом, применение преимущественного права покупки зависит от природы отчуждаемой доли и характере последствий отчуждения, а именно от степени ущемления прав остальных сособственников общей долевой собственности.

Литература

1. Гражданский кодекс Российский Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Часть первая (с изм. и доп. от 02 ноября 2013 г. № 302-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32, ст. 3301.

2. Гаврилов Э. Преимущественное право покупки [Текст] // Российская юстиция. – 2008. – № 2. – С. 16.

3. «Гражданское право». Учебник в 3 т. Т.1. Под ред. А.П. Сергеева. – Москва: РГ-Пресс, 2012.-С.746.

4. Зимелева В.М. Общая собственность в советском гражданском праве [Текст] // Ученые записки ВИЮН. – 1941. – Вып. 2. – С. 18.

5. Казакова Л.В. Общая долевая собственность: проблемы правоприменения [Текст] // Финансовые и бухгалтерские консультации. – 2000. – № 5. – С. 87.

6. Козлов М. Предпочтение перед посторонними // ЭЖ-Юрист. 2005. № 29.

7. Кузнецова Л.В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности// Журнал российского права, 2006.

8. Фоков А.П. Правовая природа общей долевой собственности: исторические и гражданско-правовые аспекты преимущественного приобретения доли// История государства и права. 2003. № 5.