Кузьма В.П., Александрова Г.М., ст. викладач каф. фінансів

Донецький національній університет економіки і торгівлі

імені Михайла Туган-Барановського

 

Стан житлового іпотечного кредитування в Україні в порівнянні з іншими країнами.

 

Запровадження в Україні іпотечного ринку пов'язано з по­доланням значних труднощів як політичного, соціально-еко­номічного так і теоретичного характеру.

Іпотека в сучасному визначенні - це спосіб забезпечення виконання зобов'язань, за яким нерухоме майно, що є предме­том застави, залишається у заставодавця або в третьої осо­би.

Економісти під іпотекою розуміють заставу нерухомості з метою отримання кредиту в банку чи небанківській фінансовій установі [5].

У країнах Центральної Європи житлове іпотечне кредитування є найбільш динамічним та переспективним напрямом розвитку банківського бізнесу.

 У центрі уваги - Україна і її найближчі сусіди - Польща, Чехія, Угорщина. За даними Європейської іпотечної федерації, у 2005 р. у країнах європейської зони зростання заборгованості за житловими іпотечними кредитами становило в середньому 10%, тоді як у Польщі й Угорщині цей показник коливався в межах 20-26%, Литві, Латвії та Естонії -на рівні 70-90%. Проте рекордні темпи приросту обсягів житлових іпотечних кредитів були зафіксовані в Україні - 229%, і це незважаючи на обмежений доступ іпотечного кредиту масовому споживачеві.

На тенденції розвитку сфери іпотечного кредитування безпосередньо впливає загальна економічна ситуація( а саме фінансова криза ,яка склалася сьогодні), тому що іпотека пов'язана з ринками грошей, капіталу та нерухомості, станом будівельної галузі, грошово-кредитною політикою центральних банків. З погляду аналізу макросередовища як основного фону для формування цивілізованих іпотечних відносин, Україна хоча й демонструє впродовж останніх 6 років економічне зростання, загалом ступінь макроекономічної стабільності далекий від ідеалу [1].

Стосовно показників середньомісячної заробітної плати, то у Польщі - це 776 у. о., Чехії -916 у. о., Угорщині - 428 у. о., Росії - 370 у.о., натомість в Україні - лише 160 у. о. Низький рівень разом із високими темпами інфляції (10,3%) зумовлює, з одного боку, недоступність кредиту для українця, а з іншого, - неможливість встановлення низького рівня процентних ставок за кредитами в національній валюті( що не впроваджується в нашій країні).

Попри сповільнення темпів економічного зростання, обсяги житлового іпотечного кредитування в Україні у 2007 р. досягли рівня 2,1 млрд у. о. (близько 2,5% ВВП). Загальні об'єми кредитів, виданих на купівлю житла під його заставу, тобто житлова іпотека в чистому вигляді становить 1,3 млрд у. о. або 1,6% ВВП. Водночас, ринок житлових іпотечних кредитів Польщі на початку цього року наблизився до позначки 18 млрд у. о. (6,1% ВВП), Чехії- 15-16% ВВП, країнах ЄС - в середньому 49% ВВП [2].

Спільною рисою ринку житлового іпотечного кредитування країн Центральної Європи є значний рівень його валютизації. Так, в Україні частка іпотечних кредитів, деномінованих в іноземній валюті, становить понад 81%, у Польщі та Угорщині цей показник дещо нижчий - 66% та 53% відповідно. Висока частка кредитів в іноземній валюті зумовлена, по-перше, високим рівнем конкуренції на ринку, по-друге, значною різницею у рівнях процентних ставок за кредитами в національній та іноземній валюті.

Медіанна процентна ставка за житловими кредитами в національній валюті в Україні на початок 2007 р. становила 16%, за результатами І кварталу - 15,5% і, за даними банкірів, на середину літа цього року знову зросла до рівня 16-16,5%. Таке зростання зумовлене недостатністю ресурсної бази для подальшого нарощування іпотечних портфелів швидкими темпами.

Вартість житлових іпотечних кредитів залежить від структури фінансування іпотеки. Для країн Східної Європи, зокрема України, характерне домінування депозитної моделі іпотечного фінансування. При цьому середньозважена процентна ставка за строковими депозитами в Польщі становить 2,6% (в злотих), Чехії- 1-2,4% (в кронах), Угорщині -3,33% (в угорських форинтах), тоді як в Україні - 10,2% в гривнях.

Цікаво, що в країнах єврозони вартість житлових кредитів для позичальника є настільки низькою (3,5-3,75%), що з рівнем інфляції 3-3,5% для споживача іпотечний кредит є фактично безкоштовним, тобто видається за нульовою або навіть мінусовою процентною ставкою [4]. Щодо режиму процентної ставки, то більшість споживачів в Європі надають перевагу кредитам із однією з причин, що зумовлює популярність плаваючих ставок, є й фінансування іпотеки за рахунок депозитів, термін яких не перевищує 2 роки.

В Україні практика застосування плаваючої процентної ставки за житловими позиками характерна лише для банків з іноземним капіталом, які мають можливість залучати кошти на відповідних міжбанківських ринках.

Житло на сьогодні є найдорожчим активом, придбання якого залишається питанням під номером «один» для кожного третього українця. Проте придбати квартиру за власні кошти в Україні майже нереально. Лише за 2007 р. ціни на житло на вторинному ринку Києва зросли на 50-65%, у регіонах - на 30-45% [4].

Очікується, що до 2010 року практично 90% житла купуватиме за рахунок кредитних грошей.

У світовій практиці для оцінки доступності житла застосовують показник співвідношення вартості типового житла до річного доходу домогосподарства. Вважається, що житло є доступним споживачеві, коли розрахована цифра не перевищує 2,5.

За результатами дослідження, найдоступнішим є придбання житла для мешканців Чехії, що обумовлено високим рівнем середньомісячного доходу на душу населення. На другому місці -Варшава з коефіцієнтом доступності житла 5,9. На третьому місці - Москва (8,9). Проте рекордсменом у невідповідності між рівнем життя населення та вартістю житла є Київ з коефіцієнтом 13,0 (до розрахунку бралась середньомісячна офіційна заробітна плата по Києву за даними Держкомстату) [3].

Єдиний вихід - запровадження ефективної системи житлового іпотечного кредитування. В Україні, за даними ріелторської компанії, 50-60% угод з купівлі квартир відбувається за допомогою коштів житлового іпотечного кредиту. З огляду на постійне зростання цін на нерухомість та скромні доходи більшості українців платоспроможний попит на іпотечні кредити, за оцінками Української національної іпотечної асоціації, формують лише 5-7% населення.

За прогнозами Української національної іпотечної асоціації, впродовж наступних трьох років національний ринок житлового іпотечного кредитування поступово зростатиме стабільними темпами і в 2009 р. досягне 12 080 млн у. о., що становитиме 9% від ВВП. Загалом за умов стабільної соціально-економічної ситуації в країні та прогресивного розвитку банківського сектора іпотечний ринок України має хороші шанси для досягнення стандартів європейської іпотеки у найближчому майбутньому.

 

Література

1.     Іпотечне кредитування: навч.посіб. за ред. О.С. Любаня, О.І. Кіреєва.- К.: центр навчальної літератури, 2005.- 392 с.

2.     Гринько О.Л. Формування і розподіл банківських ресурсів на іпотечне кредитування. //Фінанси України, 2007.- №7.

3.     Арбузов С.Г. Вирішення житлової проблеми в Україні. //Актуальні проблеми економіки, 2008.-№6.

4.     Чечелюк О.М. Іпотека в Україні: потрібна концепція. //Вісник Нацбанку України, 2008.-№6.

5. http://zakon.rada.gov.ua/  Закон України «про іпотечне кредитування».