Рябоконь С.В.

Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса, Россия

Современное состояние и тенденции развития рынка риэлтерских услуг

 

Рынок риэлтерских услуг начал развиваться в Российской Федерации примерно с 1992 г. и является относительно новой сферой регулирования государства. Согласно теории рынок риэлтерских услуг - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель.[1]

В настоящее время рынок недвижимости развивается не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, поэтому необходимо всесторонне изучение тенденций и анализа рынка недвижимости. Необходимость всестороннего анализа внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на создание, динамику функционирования, степень совершенности рынка недвижимости и конкурентоспособности фирмы, объясняется интересами развития сферы услуг в целом, в том числе отдельных их видов.

Для анализа тенденций развития риэлтерских услуг необходимо, в первую очередь, исследование конъюнктуры рынка, которое включает в себя обработку, анализ и систематизацию количественных показателей и качественной информации, характеризующей развитие рынка в данный период времени. Выбор системы показателей определяется целями конкретного исследования, например, анализ развития рынка, анализ ситуации на рынке за определённый период времени, изменение технико-экономических характеристик производства.

Статистическое наблюдение за деятельностью организаций, для которых оказание посреднических услуг в сделках с недвижимостью является основным видом деятельности (риэлтерских фирм), ведется Росстатом  с 1995 г. Динамика числа обследованных за этот период организаций характеризуется данными, представленными в таблице 1.

 

Таблица 1 – Динамика числа риэлтерских фирм (обобщено автором по данным [2])

Регион

Число учтенных риэлтерских организаций

1995

2000

2005

2007

2009

Российская Федерация

730

2057

3233

3976

4152

Центральный федеральный округ

119

719

937

1054

1123

Северо-Западный федеральный округ

104

236

348

438

495

Южный федеральный округ

132

265

364

464

518

в т.ч. Ростовская область

60

79

102

130

155

Приволжский федеральный округ

179

302

631

760

811

Уральский федеральный округ

66

158

261

380

453

Сибирский федеральный округ

81

288

531

683

747

Дальневосточный федеральный округ

49

89

161

197

228

 

Данные таблицы показывают, что с 1995 г. число риэлтерских организаций увеличилось по РФ более, чем в 5 раз, что демонстрирует высокие темпы развития рынка посреднических услуг в сделках с недвижимостью.

Наиболее быстрые темпы развития приходятся на период 1995 – 2000 г, когда число фирм возросло почти в три раза. Большая часть учтенных фирм работает в настоящее время в Центральном, Приволжском и Сибирском федеральных округах, а наименьшее количество фирм  - в Дальневосточном федеральном округе.

Неравномерность числа фирм по федеральным округам, а также интенсивность роста числа фирм по годам можно объяснить следующими факторами:

)    экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

)    финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

)     взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

В условиях устойчивого роста дефицита жилья риэлтерский вид услуг уверенно и прочно занял свое место на развивающемся быстрыми темпами в стране и регионах рынке недвижимости, создавая условия для роста его конкурентоспособности, обеспечивая ускорение оформления сделок купли-продажи, аренды, приватизации квартир, значительно облегчая своим клиентам возможности приобретения жилых помещений, предоставляя им необходимые гарантии.

Наряду с положительными моментами, риэлтерская деятельность способствует необоснованному росту цен на жилье, криминализации рыночных отношений в данной сфере деятельности и, как показывает проведенный анализ, непрозрачна, методологически, информационно и законодательно недостаточно обеспечена, сталкивается с большими трудностями, оказывает ряд негативных последствий на решение жилищной проблемы. Происходит снижение роли государственных и муниципальных органов управления в жилищной сфере, что в свою очередь обусловливает рост числа домовладельцев при одновременном снижении количества семей, получающих жилье.[3]

Показатели развития риэлтерских фирм в РФ приведены в таблице 2.

 

Таблица 2 – Показатели развития риэлтерских фирм в РФ

 

1995

2000

2005

2007

2009

Число организаций (на конец года)

730

2057

3233

3976

4152

Средняя численность работников, человек, всего

6155

17152

32125

36948

39549

   в расчете на одну организацию

8

8

10

9

10

Выручка от посреднической деятельности в сделках с недвижимостью, всего млн. руб. (1995 г. – млрд.руб.)

106

3518

14047

18118

20803

   в расчете на одного работника, тыс. руб. (1995 г. – млн. руб.)

17

205

437

490

526

Анализируя данные таблицы, видно, что рост числа риэлтерских организаций привел к соответствующему росту числа работников. При этом, расчет числа работников на 1 организацию показывает, что риэлтерские фирмы – в основном малые предприятия со средней численностью 8 – 10 человек. Рост рынка услуг риэлтерских фирм в последние годы иллюстрируется показателем выручки, которая с 1995 г. возросла более, чем в 170 раз, а в расчете на 1 работника – в 30 раз.

Такое повышение выручки от посреднической деятельности объясняется несколькими факторами:

- увеличением оплаты за такие услуги;

- повышение востребованности услуг в связи с ростом числа обманутых продавцов и покупателей недвижимости в последнее время, а также необходимостью затрачивать много времени на поиск подходящих вариантов недвижимости и другими факторами.

Анализ числа завершенных посреднических сделок с недвижимостью, проведенных риэлтерскими фирмами приведен в таблице 3.

 

Таблица 3 – Число завершенных посреднических сделок с недвижимостью

 

1995

2000

2005

2007

2009

тыс. ед.

%

тыс. ед.

%

тыс. ед.

%

тыс. ед.

%

тыс. ед.

%

Все сделки

783,9

100

236,6

100

328,6

100

407,8

100

429,8

100

в т.ч.с жилым фондом

772,8

98,6

220,8

93,3

291,3

88,6

274,9

67,4

297,3

69,1

  с нежилым фондом

4,3

0,5

14,0

5,9

27,9

8,6

30,5

7,5

36,7

8,6

  с землей (земельными   участками)

6,8

0,9

1,8

0,8

9,4

2,8

102,4

25,1

95,8

22,3

 

Из таблицы видно, что число сделок, проведенных риэлтерскими фирмами с 1995 г. уменьшилось в 1,9 раза. Кроме того, значительно изменилась структура сделок:

- в 1995 г. основная масса сделок приходилась на жилой фонд, а доля сделок с нежилым фондами (0,5%) и земельными участками (0,9%) была незначительна;

- в 2000 году значительно возросло число сделок с нежилым фондом (5,9%), доля сделок с земельными участками практически не изменилась (0,8%);

- 2007 г. доля сделок с земельными участками равна четверти всех посреднических сделок с недвижимостью (25, 1%), доля сделок с жильем значительно уменьшилась до 67,4%;

- в 2009 г. несколько возросла доля сделок с жилым фондом (69,1%), а с земельными участками – снизилась до 22,3%.

Несмотря на данные тенденции, все же основным предметом следок при оказании риэлтерских услуг, является жилой фонд, его купля – продажа. Жилищные условия относятся к числу насущных и не­исчезающих потребностей людей. От уровня удовлетворения этой потребности зависит эффективность функционирования всех сфер жизнедеятельности общества, средняя продолжительность жизни, прирост населения, производительность труда, уровень цивилизованности страны.

Если в первые годы становления рынка недвижимости риэлтерские фирмы оперировали в основном с вторичным жильем, то в последние годы они все больше стали выходить и на рынок первичного жилья путем заключения договоров на реализацию квартир во вновь возводимых жилых домах (с правом продажи квартир как в возведенных, так и в строящихся зданиях).

В рамках данного исследования нами был произведен анализ средних цен на жилье на первичном и вторичном рынках в разрезе федеральных округов, в том числе подробнее по ЮФО. Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья представлены, соответственно, в таблицах 4 и 5.

 

Таблица 4 – Средние цены на первичном рынке жилья (на конец года; рублей за квадратный метр общей площади)

Регионы РФ

2000

2003

2004

2005

2007

2009

Центральный федеральный округ

11108

21412

28433

34773

62189

62287

Северо-Западный федеральный округ

8671

17371

21179

24442

58360

66496

Южный федеральный округ

6182

11938

14741

17721

32221

37214

    Республика Адыгея

4000

9508

12184

14281

24255

32000

    Республика Калмыкия

5147

9932

11328

12772

16896

21394

    Краснодарский край

7592

13904

16190

20535

40275

39505

    Астраханская область

10293

12120

14507

27112

38495

    Волгоградская область

5176

10416

13271

18038

35571

37378

    Ростовская область

6635

12005

15815

18795

30841

42254

Приволжский федеральный округ

7156  

12217

14724

17852

36449

35922

Уральский федеральный округ

6230

14340

17425

23410

43691

39028

Сибирский федеральный округ

5482

13419

16579

21210

36634

35005

Дальневосточный федеральный округ

7988

18103

22282

26356

36511

48726

 

Из таблицы видно, что стоимость жилья повышается из года в год по всем федеральным округам РФ. Лидером по максимальной цене за первичное жилье вплоть до 2009 г. был Центральный федеральный округ, но в 2009 г. на первое место вышел Северо-Западный федеральный округ. Минимальная же стоимость жилья на первичном рынке отмечается в разные годы в Сибирском, Южном и Приволжском федеральных округах.

Что касается Южного федерального округа, то минимальная стоимость жилья была с 2000 г. в Республике Адыгее, а с 2004 г. – в Республике Калмыкии. Максимальные цены на первичное жилье в Краснодарском крае (2000 – 2008 гг.), а в 2009 г. – в Ростовской области.

 

Таблица 5 – Средние цены на вторичном рынке жилья (на конец года; рублей за квадратный метр общей площади)

Регионы РФ

2000

2003

2004

2005

2007

2009

Центральный федеральный округ

8375

18730

23611

28672

69312

83255

Северо-Западный федеральный округ

6732

13973

19556

22833

44189

56787

Южный федеральный округ

5250

11022

13992

16851

32033

40192

    Республика Адыгея

3266

7968

9330

10275

22723

26681

    Республика Калмыкия

4070

8736

9988

12181

15294

23013

    Краснодарский край

7043

12234

15690

18662

49398

53715

    Астраханская область

4763

9531

11030

13781

25651

30915

    Волгоградская область

5124

10539

13235

17564

34140

38949

    Ростовская область

5415

12518

16581

20204

34839

45827

Приволжский федеральный округ

6206

11613

14676

17914

37640

35656

Уральский федеральный округ

5912

13198

15942

22656

42206

39036

Сибирский федеральный округ

5327

11581

15961

20024

38137

34719

Дальневосточный федеральный округ

5858

12714

16235

20351

36328

45251

 

Анализ данных таблицы, свидетельствует о постоянно росте цен на вторичное жилье с 2000 по 2009 годы. Лидером по максимальной стоимости жилья остается Центральный федеральный округ, за ним следует Северо-Западный федеральный округ. Но при этом наблюдается динамика отличная от изменения цен на первичном рынке жилья. Если в 2000 г. в ряде регионов стоимость жилья на первичном рынке стоила дороже, чем на вторичном рынке, то в 2009 ситуация поменялась кардинально и цена жилья вторичного рынка превысила стоимость по первичному рынку. Минимальная же стоимость жилья на вторичном рынке с 2000 по 2007 гг. отмечена в Южном федеральном округе, а с 2008 г. – в Приволжском.

Таким образом, анализ рынка риэлтерских услуг РФ и Южного федерального округа в частности показывает, что важность и востребованность посреднических услуг в сделках с недвижимость в последнее время все возрастает. Данному рынку присущи некоторые изменения, произошедшие с момента его создания: объектами сделок, кроме жилья, все чаще становятся земельные участки и нежилые помещения. Наблюдается динамика и на рынке жилья, которя связана со сменой приоритетов в сторону вторичного рынка, по сравнению с первичным рынком (как это было в 2000 – 2006 гг.)

Литература:

1. Бурденкова, Е. О некоторых аспектах деятельности риэлтерских фирм в России //Вопросы статистики, №10, 1998. – С. 63-67.

2. Официальный сайт Росстат РФ – www/gks.ru/

3. Столярова, А.Н. Влияние рынка риэлторских услуг на удовлетворение жилищных потребностей населения и экономику региона/ А.Н. Столярова, В.Л.  Столяров // Вопросы статистики. -2007. -№3. – С.57-62.