Экономические науки/1. Банки и банковская система

Арбузов С.Г.

Донецкий национальный университет экономики и торговли имени Михаила Туган - Барановского, Украина

Сравнительный анализ условий ипотечного кредитования в странах Восточной Европы и в Украине

В европейских странах жилищное ипотечное кредитование является наиболее динамичным и перспективным направлением развития банковского бизнеса. Актуальность проблемы определяется тем, что по оценкам специалистов, часовой лаг в уровнях развития ипотечных рынков Украины и других стран Восточной Европы составляет около 3-5 лет [1]. Хотя становление национальных систем ипотечного кредитования в Польше, Чехии, Венгрии и Украине происходило в приблизительно одинаковых условиях и было предопределено неотложной необходимостью решения жилищного вопроса, возникшего в результате трансформации плановой экономики на рыночных принципах и сворачивания государственных программ обеспечения населения жильем. Поэтому целью исследования является сравнение условий на ипотечном рынке Восточной Европы и Украины по таким критериям: доступность кредитования, валюта ипотечных кредитов, динамика и уровень процентных ставок.

По состоянию на 01.01.2008 г. общий ипотечный портфель украинских банков достиг отметки 57,2 млрд. грн. или 9% от ВВП по ориентировочной оценке [2]. В 2007 г. темпы роста ипотечного кредитования в Украине составили 110%. Несмотря на это ипотека в Украине не является массовой. Низкий уровень доходов населения наряду с высокими темпами инфляции предопределяет, с одной стороны, недоступность кредита для украинца, а с другой, – невозможность установления низкого уровня процентных ставок по кредитам в национальной валюте.

В мировой практике для оценки доступности жилья применяют показатель соотношения стоимости типового жилья к годовому доходу домохозяйства. Считается, что жилье является доступным потребителю, когда рассчитанная цифра не превышает 2,5. По результатам исследования, самым доступным является приобретение жилья для жителей Чехии. На втором месте – Варшава с коэффициентом доступности жилья 5,9. Рекордсменом в несоответствии между уровнем жизни населения и стоимостью жилья является Киев с коэффициентом 13,0. По оценкам Украинской национальной ипотечной ассоциации платежеспособный спрос на ипотечные кредиты формирует лишь 5-7% населения.

Низкий уровень процентных ставок по кредитам играет важную роль в поддержке роста объемов ипотечного кредитования. Для Польши, Чехии и Венгрии характерно общее снижение процентных ставок по жилищной ипотеке, что отражает низкий уровень инфляции, усиление конкуренции в связи с последующей интеграцией этих стран в мировую финансовую систему, развитие вторичного ипотечного рынка и совершенствование подходов по управлению кредитными рисками.

Стоимость жилищных ипотечных кредитов зависит от структуры финансирования ипотеки. Для стран Восточной Европы, в частности Украины, характерно доминирование депозитной модели ипотечного финансирования. При этом средневзвешенная процентная ставка по срочным депозитам в Польше составляет 2,6% (в злотых), Чехии – 1-2,4% (в кронах), Венгрии – 3,33% (в венгерских форинтах). По состоянию на 01.01.2008 г. медианные процентные ставки по гривневым ипотечным кредитам в Украине составляют 14,75%, по долларовым – 12,7%, по кредитам в европейской валюте – 12,0%. В 2007 г. процентные ставки по жилищным ипотечным кредитам в национальной валюте уменьшились на 2,1%, в долларах США и евро выросли соответственно на 0,7% и на 0,75%.

Интересно, что в странах еврозоны стоимость жилищных кредитов для заемщика является настолько низкой (3,5-3,75%), что с уровнем инфляции 3-3,5% для потребителя ипотечный кредит является фактически бесплатным, то есть выдается по нулевой или даже минусовой процентной ставке. Большинство потребителей в Европе отдают преимущество кредитам с плавающей процентной ставкой, которая фиксируется не более чем на 5 лет. Как правило, она привязывается к национальным индексам (например, WIBOR – Польша), или индексам международных финансовых рынков, – LIBOR, EURIBOR, которые отображают стоимость привлечения средств на рынках межбанковского кредитования сроком, как правило, 6 месяцев. Одной из причин, определяющих популярность плавающих ставок, является финансирование ипотеки за счет депозитов, срок которых не превышает 2 года. Такой режим позволяет управлять риском процентной ставки и своевременно приводить стоимость кредитов к стоимости привлечения средств.

В Украине возможность применения плавающей процентной ставки предусмотрена Стандартами жилищного ипотечного кредитования, но не реализуется на практике [2]. Для европейских стран характерен более длительный период кредитования (35-40 лет), в то время как в Украине кредиты выдаются на строк от 5 до 30 лет.

Общей чертой рынка жилищного ипотечного кредитования стран Восточной Европы и Украины является значительный уровень его валютизации. На долю ипотечных кредитов в иностранной валюте в Украине по состоянию на 01.01.2008 г. приходится 77,13% стоимости портфеля. В Польше и Венгрии этот показатель несколько ниже. Высокая доля кредитов в иностранной валюте предопределена, во-первых, высоким уровнем конкуренции на рынке, во-вторых, значительной разницей в уровнях процентных ставок по кредитам в национальной и иностранной валюте. И, в конечном итоге, спецификой структуры собственности ипотечных кредиторов стран, которые уже входят в ЕС, поскольку это дает возможности их доступа к дешевым валютным финансовым ресурсам иностранных материнских банков.

Факт значительной валютизации ипотечных рынков самими операторами ипотечного кредитования воспринимается неоднозначно. С одной стороны, предложение жилищных кредитов в валюте с низкой процентной ставкой повышает доступность ипотеки для населения, с другой, – возникает угроза валютного риска как для кредитора, так и для заемщика, который легко может трансформироваться в причину дефолта по кредиту в случае значительных колебаний рыночного валютного курса и несовпадения валюты кредита с валютой доходов клиента.

Таким образом, общими тенденциями развития ипотечного рынка стран Восточной Европы и Украины являются: высокие темпы роста и значительный уровень валютизации. Специфическими условиями украинского рынка есть: отсутствие условий для массовой жилищной ипотеки ввиду низких уровней доходов населения, высоких темпов инфляции и цен на недвижимость; высокие процентные ставки и значительная их дифференциация в национальной и иностранной валютах; более короткие сроки кредитования.

Перспективами развития ипотечного рынка Украины является становление эффективной системы рефинансирования ипотечных кредитных портфелей банков путем эмиссии ипотечных облигаций, использование плавающих ставок по кредитом, сближение уровней процентных ставок в иностранной и национальной валютах.

Литература:

1. До Європи нам далеко….показала іпотека [Електронний ресурс]. – Режим доступу: <http://www.ipoteka.net.ua/2006/09/15/do-evropi-nam-daleko%e2%80%a6-pokazala-ipoteka/>

2. Грошово-кредитна та банківська статистика // Бюлетень Національного банку України. – 2008. - №2. – С.98.

3. Стандарти житлового іпотечного кредитування: Затверджено Протоколом № 3 від “12” березня 2004 р. загальних зборів членів Української національної іпотечної асоціації [Електронний ресурс]. – Режим доступу: <http://www.unia.com.ua/filearea/Library/unia.com.ua-lib-doc-id106.doc>