Доц., Петрянина Л.Н.

Пензенский государственный университет архитектуры и строитеьства, Россия

К вопросу о моделях реконструкции городов

Закономерности процесса реконструкции городов особенно трудно поддаются моделированию. Нужно учитывать факторы, относящиеся к фондам строений и земель (устарелость зданий, создание ансамблей и благоустройства, возможности размещения в городской черте). Одновременно важны и экономические факторы (современные и предполагаемые после реконструкции ставки арендной платы, издержки реконструкции). Кроме того, реконструкция города не всегда является спонтанным явлением. Важно поэтому, чтобы модели могли быть полезными в выборе соответствующих стратегий и проектов реконструкции, в предвидении последствий этих мер, в выявлении индикаторов изменения ситуации.

Одна из разработанных моделей охватывает все эти задачи и упрощает ход принятия решений при получении права на получение участков для застройки в центре города.

Модель выявляет число и размещение новых и реконструированных зданий; общую стоимость строений; затраты муниципалитета при проведении программ жилищного строительства; предполагаемую ставку арендной платы в разных местах города; характер использования земель в районах с высоким спросом на участки; число семей, не получивших участка для жилья.

Для этого моделируются мотивы различных заявок на территорию и действия на уровне предприятий при выделении капиталовложений, а также направление действий со стороны государственной администрации. В последнем случае модель стремится оценить и выявить воздействия различных мер на общее равновесие. Выявляются признаки изменения спроса и предложения на рынке строений и земель. Это одновременно модель потребления, модель инвестиций и модель планировочного управления.

Территория города подразделяется на элементарные участки (на практике несколько участков, даже разъединенных, могут рассматриваться как одна группа); их площадь составляет 6 га (40-200 жилищ) при однородности использования земель и состояния жилищ. Моделируется старение жилищного фонда и строительство новых домов на каждый отрезок времени (2 года).

В модели сопоставляются: 1) состав населения, в котором различаются группы, одинаковые по ряду признаков (характер современных жилищ, состав семьи, расовая принадлежность главы семьи, доход семьи, профессия главы семьи, максимальная арендная плата, доступная для семьи); 2) действия властей: стабилизация ставок арендной платы, изменение процента по ссудам, учреждение специальных ссуд для приобретения жилищ, уровень местных налогов, ограничение актов купли-продажи жилья, закупка земель и строений, не предназначенных для жилья, учреждение правил, регламентирующих городскую застройку (зонирование, ограничение плотности); 3) состояние жилого фонда.

Каждая группа семей классифицирует жилища в порядке предпочтения (определенного путем изучения их действий). Когда две группы сталкиваются между собой в борьбе за приобретение определенного участка, побеждает та из них, которая способна к выплате более высокой арендной ставки. Спрос на определенный участок измеряется величиной Р (отношение числа соискателей к их платежеспособности). Чем выше Р, тем выше арендная ставка r´ (на единицу площади), перекрывающая уровень исходной аренды r, обусловленной местоположением участка. Если ремонт зданий обеспечивает более высокую арендную ставку r´´, а реконструкция участка (снос старых строений и строительства новых) – арендную ставку r´´´, то можно сравнивать прибыль от ремонта: разность между арендными ставками r´´– r´ в ее отношении к затратам на ремонт C_R с прибылью от эффекта реконструкции: отношение арендной ставки r´´´ к издержкам реконструкции (цена существующего здания, расходы по его сносу и реконструкции).

Ремонтные операции классифицируются по уровню соотношения этих двух величин прибыли (в исчислении на год). Градостроитель может исходить при планировке из минимального уровня доходов от операций ремонта и реконструкции. Если этот уровень в прогнозах по какому-то участку превзойден, там можно приступать к ремонту или использовать меры, указанные ранее. Модель позволяет муниципальным властям определить издержки каждого мероприятия и каждой программы, учитывая стоимость каждой операции, процент нассуда, поступления от местных налогов, расходы на оборудование участков для застройки, а также на повышение их комфорта, что влечет за собой увеличение стоимости земель и строений. Многочисленные данные о населении (состав семей, доходы, современная арендная ставка, жилищные условия) заимствуются из переписей, а издержки ремонта C_R´´и реконструкцииC_R´´´оцениваются на основе сопоставления осуществленных проектов.

Таким образом, рассмотренная модель вполне жизнеспособна, позволяет контролировать действия муниципальных властей. Однако ее сложность и необходимость сбора многочисленных данных может затруднить использование этой модели.

Литература:

1. Н.А. Табаков «Методика оценки вариантов реконструкции сложившейся застройки города», М.: НГСУ, 2012г.

2. В.Л. Глазычев «Урбанистика», М.: Европа, 2008г.