Аманжолова А.Ж., Саксенбаева Ж.С., Баймуханов З.К.

Северо-Казахстанский государственный университет им. М. Козыбаева, Казахстан

К вопросу использования современных информационных технологий для анализа рынка недвижимости

Развитие и формирование независимой оценки как специального вида деятельности является неотъемлемой частью рыночной экономики. Все виды деятельности, связанные с передачей прав собственности: покупкой, продажей, арендой, обменом и т.п. происходит на рынке. Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Концепция рынка подразумевает способность товаров и/или услуг переходить из рук в руки без излишних ограничений деятельности продавцов и покупателей [1].

Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.) [1].

Всякая рыночная экономика носит цикличный характер. Колебания стоимости недвижимости связаны с различными факторами. Люди всегда стремились, и будут стремиться вкладывать свои сбережения в недвижимость, но как продавец, так и покупатель испытывает определенный страх, дабы не прогадать в цене. Поэтому очень важно, изучив и критически осмыслив практику оценки имущества в ведущих капиталистических странах, где процесс развития оценочной деятельности не прерывался, возрождать отечественный опыт профессиональной оценки.

Структура рынка недвижимости определяется объемами недвижимости, требующимися для нормального функционирования в зависимости от экономического развития города, района, региона, государства.

При классификации недвижимости в зависимости от признака учитывается следующее:

Вид объекта: 1) земля; 2) здания; 3) сооружения; 4) предприятия; 5) помещения; 6) многолетние насаждения; 7) вещные права; 8) иные объекты.

Географический фактор: 1) местный; 2) городской; 3) региональный; 4) национальный; 5) мировой.

Функциональное назначение: 1) производственные здания; 2) жилье; 3) непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и т.п.).

Отраслевая принадлежность: 1) промышленные объекты; 2) сельскохозяйственные объекты; 3) общественные объекты; 4) другие объекты.

Форма собственности: 1) государственная; 2) региональная; 3) муниципальная; 4) общественная; 5) частная.

Тип участников: 1) индивидуальные лица; 2) юридические лица; 3) девелоперы; 4) государственные организации; 5) риэлтеры; 6) девелопменты; 7) муниципальные организации; 8) финансовые организации; 9) юридические организации; 10) коммерческие организации; 11) общественные организации; 12) оценщики; 13) страховые компании; 14) дилеры и др.

Виды сделок: 1) купля-продажа; 2) аренда; 3) ипотека; 4) вещные права; 5) рента; 6) обмен; 7) страхование; 8) приватизация; 9) деприватизация; 10) долевой взнос; 11) лизинг; 12) траст; 13) управление и др.

Чаще всего под рынком недвижимости понимаются объекты, принадлежащие собственникам, в том числе частным лицам, сделки на этом рынке совершаются тысячами в день на территории страны. К ним относятся владельцы квартир, частных домов, подворий, мелких участков земли, огородов, дач, а также предприниматели, владеющие офисными помещениями, магазинами, складскими помещениями; владельцы гостиниц, кафе, мастерских, ресторанов, фабрик, заводов и других объектов. Все они находятся постоянно в обороте и имеют свою физическую, экономическую и социальную жизнь [2].

Возникает необходимость оперативного анализа рынка недвижимости, которое невозможно без внедрения современных информационных технологий. Такие автоматизированные системы интеллектуального типа выполняют оперативную обработку данных, базируются на единой системе критериев оценки объектов недвижимости, обладают социальным эффектом. Выполняя такой анализ можно проследить динамику стоимости жилья, построить прогноз на будущий период, оценить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, встает задача разработки информационной системы анализа рынка недвижимости региона, включающая в себя построение динамики изменения цен и прогноза на будущий период, решение которой предполагает изучение методов оценки рыночной стоимости недвижимости, определение основных требований к системе, разработку проекта информационной системы, разработку базы данных рынка недвижимости, программную реализацию информационной системы.

Литература:

1) Генри С. Харрисон, Оценка недвижимости (учебное пособие). – Москва, 1994 год.

2) Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие /А.В. Марченко – Ростов н/Д: Феникс – 2006. – 352 с. (Высшее образование).