Карташова Галина Николаевна

старший преподаватель кафедры гражданского и трудового права Юридического института

Сахалинского Государственного Университета

Способы управления многоквартирным домом: некоторые новеллы

В Жилищный кодекс Российской Федерации (далее ЖК РФ) Федеральным законом от 18.07.2011г. № 242-ФЗ были внесены значительные дополнения и изменения в институт управления общим имуществом многоквартирного дома. Виды и количество способов управления фактически по ст.161 ЖК РФ сохраняются, но предпринимается попытка упорядочить сам порядок избрания способа управления и управляющую компанию. Так, п.16.3 в ст.12 ЖК РФ «Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений» устанавливается обязанность ведения реестров уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и предпринимательской деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Хотя, не вполне понятны причины, по которым ведение реестра – полномочия органов государственной власти Российской Федерации, а не органов власти субъектов Российской Федерации. Учитывая масштабы страны, большое количество организаций осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами и деятельность по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах было бы логичнее данные обязательства возложить на органы государственной власти субъектов РФ.

В соответствии с введенными частями 1 и 2 в п.1 ст.161 «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом» Правительство РФ обязано устанавливать стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Также должен быть установлен перечень критериев оценки надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и состав минимального перечня услуг и работ, порядок их оказания и выполнения.

Прозрачность расходов и деятельности в целом обслуживающих организаций традиционно является актуальной темой для собственников и обслуживающих организаций. ЖК РФ новой редакции, согласно п. 10 ст. 161 ЖК РФ, обязывает управляющие организации обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимых для предоставления коммунальных услуг. С целью реализации данной нормы устанавливаются Правительством РФ стандарты раскрытия информации, контроль за соблюдением которых должны осуществлять уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, указанные в ч.2 ст.20 ЖК РФ, в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Для домов, где более четырех квартир и не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным (или специализированным потребительским) кооперативом ЖК РФ в ст. 161.1 предусматривает избрание совета многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Аналогично, как и для других домов, такие дома должны избрать способ управления своим домом в течение года. В противном случае орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений с целью избрания совета или товарищества собственников жилья.

Структура органов совета, как и полномочия этих органов в целом совпадают со структурой и полномочиями органов товарищества собственников жилья. Но в отличие от товарищества, совет многоквартирного дома: 1. действует без регистрации в органах местного самоуправления или иных органах (п. 1 ст. 161.1 ЖК РФ); 2 не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам (п.3 ст. 161.1 ЖК РФ). Совет действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или до избрания товарищества собственников жилья в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья.

Насколько обосновано принятие такой формы управления как совет собственников будет ясно только с течением времени действия данной нормы. Но странно, что введенный Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ способ не был указан в ст. 161 ЖК РФ, предусматривающей способы управления многоквартирным домом. Хотя именно ст. 161 ЖК РФ предусматривает исчерпывающий перечень способов управления. Полагаем, что его можно предусмотреть параллельно с товариществом в ч.2 п.2 ст. 161 ЖК РФ.

Вопрос, в значительной степени волновавший собственников жилых помещений, о порядке отбора управляющей организации уточняется ч.4.1 п.4 ст.161 ЖК РФ. Указанная норма ЖК РФ устанавливает, что информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определяемом Правительством РФ. До определения Правительством РФ официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса и его результатах должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Результат должен быть доступен не позднее трех дней со дня определения результатов. При этом заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если конкурс признан несостоявшимся не допускается, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет» и это правило введено ч.8.1. п.8 ст. 161 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 401-ФЗ.

Если жилой дом только введен в эксплуатацию, то в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом (ч.13 ст. 161 ЖК РФ в соответствии с ФЗ РФ от 04.06.2011 № 123-ФЗ).

Традиционно живой интерес сторон договора управления многоквартирным домом вызывал вопрос изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом. С целью предупреждения злоупотреблений со стороны управляющих компаний, как более сильной стороны отношений, ЖК РФ в новой редакции ст. 162 предусматривает в части 8.1., что: «Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса по истечении каждого последующего года со дня заключения договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом». Более того, в части 8.2. ст. 162 ЖК РФ устанавливается: «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников … в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора…». При этом, не вызывает сомнения право собственников принять решение о выборе иной управляющей организации или в целом об изменении способа управления домом.