Рябуха Андрій Володимирович

Національний університет «Юридична академія України

імені Ярослава Мудрого»

Інститут підготовки слідчих кадрів для МВС України

5курс 4 група

Проблеми вирішення юридичної долі земельної ділянки під нерухомим майном

До внесення змін у статтю 120 ЗК України від 05.11.2009 виникало чимало проблем з вирішення подальшої долі земельної ділянки, на якій розташовані будинок, будівля або споруда, при продажу останніх.

Так, до змін ст.120 ЗК України вона також визначала правило переходу права власності на земельну ділянку при переході права на будівлю. Проте, у статті зазначалось, що „при переході права власності на будівлю й споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування – на підставі договору оренди”. Застосоване слово „може” утворювало невизначеність, якщо в договорі купівлі будинку не визначалось юридичної долі земельної ділянки. Виходячи зі змісту старої редакції ст.120 ЗК України, можна було дійти висновку, що земельна ділянка переходить до набувача будівлі тільки в тому разі, коли це прямо передбачалось в договорі купівлі-продажу будівлі, чи складений окремий договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Хоча, зміни внесені в норми статті 120 ЗК України усунули виникнення невизначеності правової долі зазначених земельних ділянок, однак ті колізійні ситуації, що утворились через недосконалість правового регулювання породили не поодинокі випадки, коли деякі будівлі та споруди розташовані на земельній ділянці яка знаходиться у власності іншої особи. Це породжує конкуренцію прав власника нерухомого майна та прав власника земельної ділянки на використання своєї власності на свій розсуд.

Земельне законодавство України не містить окремих норм по вирішенню подібних колізій. Не передбачають можливості ретроспективної дії і внесені від 05.11.2009 зміни до ст.120 ЗК України, щоб врегулювати виниклі проблеми. На підтвердження даного положення у правовій доктрині наявна значна кількості ґрунтовних досліджень, дії правових норм в часі, і зокрема, зворотної дії правових норм (цій проблематиці присвячені праці, таких вчених як: С.С. Алєксєєва, Д.М. Бахраха, М.О. Власенка, О.В. Зайчука, Д.Д. Лилака, та інших вчених), майже всі вони приходять до висновку, що зворотна дія закону в часі є виключним випадком, що протирічіть правовим принципам закріпленим в Конституції України, тобто зміст ст.120 ЗКУ країни не може вирішити утворених до її прийняття прогалин.

Деякі юристи - практики, вирішують наявну колізію в земельному праві цивільно-правовими засобами, встановлюючи земельний сервітут або суперфіцій. Однак, на нашу думку, зміст договору сервітуту встановлює обмежене користування земельною ділянкою, що не забезпечує реалізації прав та законних інтересів, як однієї так і іншої сторін. Єдиним найбільш сприятливим правовим режимом користування такого майна є суперфіцій. Проте, встановлення суперфіцію примусово, за відсутності згоди сторін, законодавство не передбачає можливим.

Виходячи із вище зазначеного, вважаємо, що спір між власником будівлі та власником земельної ділянки може бути справедливо вирішений лише шляхом викупу власником будівлі земельної ділянки. Право на викуп, на наш погляд, повинно встановлюватись нормами ЗК України. Вважаємо за необхідне доповнити ст.120 ЗК України частиною 7 наступного змісту: «Особа чи особи що мають в приватній власності жилий будинок, будівлю або споруду, має право на примусовий викуп земельної ділянки на якій вони розташовані в порядку визначеному законодавством. Власник земельної ділянки на якій розташовані жилий будинок, будівля або споруда, має право на примусове укладення договору суперфіцію, щодо зайнятої земельної ділянки, за умови відмови власником будівлі викупити зазначену земельну ділянку». Дане положення надасть легального вирішення не поодиноких випадків, коли деякі будівлі та споруди розташовані на чужій земельній ділянці, що сприятиме поліпшенню ринкових відносин в сфері земельних відносин.

Список використаної літератури:

1. Земельний кодекс України. Станом на 1 січня 2013 р. – К.: Вид. ПАЛИВОДА. В., 2013.

2. Ринок землі: видимий і приховані ризики // Землевпорядний вісник №1, 2008, с.95. Воєводін В. Земельні аукціони вдарять по корупції// Урядовий кур‘єр №65, с. 11

3. Карокаш І. І. Право землекористування та його види. – Земельне право України: Підручник/ За ред.. О. О. Погрібного, І. І. Каракаша – К.: Істина. – 2003.

4. Дозорцев В. А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе – М., 1998

5. Аграрне право: Навч. посібник /За ред. В.П. Жушмана.-/ арків: Нац. юрид. акад. України, 1997.

6. Аграрне право України: Підручник / За ред. В.Я.Янчука.- К.: Юрінком Інтер, 2000.

7. Правові засади земельної реформи і приватизації земель в Україні: Навч. - практ. посібник.- К.: Істина, 1999.

Науковий керівник:

к.ю.н., доцент,

доцент кафедри земельного та аграрного права України

НУ«ЮАУ ім. Я.Мудрого» В. І. Гордєєв