Экономические науки/6. Менеджмент и маркетинг

К.э.н. Гендлина Ю.Б., Мартынова Т.С.

Череповецкий государственный университет, Россия

Влияние инноваций на управление недвижимостью

Российский рынок недвижимости в сегменте управления коммерческими объектами является активно развивающимся. Участники рынка предпринимают попытки сформировать единые стандарты и принципы управления недвижимостью, однако зачастую менеджмент осуществляется без какой-либо системы или механизма, не говоря уже об использовании инновационных подходов и методов, направленных на улучшение технической эксплуатации здания.

Анализ практики показывает, что на этапе проектирования, строительства и разработки концепции объекта недвижимости, применяются инновационные решения. Однако они связаны с управлением проекта в период строительства, а не с управлением объектом недвижимости в период его эксплуатации.

На этапе эксплуатации расходуется потребительский потенциал объекта. При этом он сильно зависит как от внешней, так и от внутренней среды: со временем характеристики объекта претерпевают изменения – улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется динамично развивающейся рыночной и предпринимательской средой, приводящей к внешнему (экономическому) устареванию. Следовательно, расход потребительского потенциала должен быть не только рациональным, но и согласованным с требованиями внешнего окружения. Чтобы здание удовлетворяло всем требованиям рынка, на наш взгляд, необходимо внедрять инновации и, прежде всего, в его техническую эксплуатацию. К таким инновациям можно отнести использование экологически чистых материалов, энергосберегающих технологий, автоматизированные системы управления зданием «Умный дом» и т.д.

В силу уникальности каждого объекта управления необходимо комбинировать инструменты таким образом, чтобы обеспечить максимальный результат управления. Например, внедрение интеллектуальной системы управления зданием или помещениями «Умный дом», обеспечивает оптимизацию четырех основных элементов: структуры, систем, служб и управления, а также взаимоотношений между ними, то есть автоматически формирует согласованную работу всех систем жизнеобеспечения и безопасности здания.

Системы "Умного дома" начали внедряться во всем мире еще с середины 80-х годов. По данным компании «Research.Techart - маркетинговые исследования» в настоящее время объем мирового рынка интеллектуальных систем и услуг автоматизации зданий составляет 14.5 млрд. долл., при этом пятую часть рынка занимает Япония, четверть приходится на Северную Америку, более 40% — на европейские страны. В России же этот рынок начал формироваться только в начале 2000-х годов и все еще находится в стадии становления, составляя на данный момент не более 3% от общемирового рынка. Основная масса интеллектуальных зданий сосредоточена в Москве и Санкт-Петербурге. Однако "умными" системами пользуются в основном владельцы жилой недвижимости (80 - 90% внедрения этих систем приходится на жилищный сектор) [2].

Очевидно, что инновационные решения требуют дополнительных затрат. Однако посредством внедрения в управляющий комплекс технологий «Умного дома» включающий энергосберегающие системы, значительно снижаются затраты на эксплуатацию здания и помещений, что позволяет окупать произведенные затраты за 3-4 года.

Анализ результатов внедрения систем «Умный дом» в коммерческую недвижимость, в частности офисную и торговую, показал, что затраты на содержание и эксплуатацию здания снижаются по следующим статьям [1]:

1. Коммунальные платежи, в частности энергоснабжение – на 30%, тепло- и водоснабжение – на 20%.

2. Расходы на заработную плату персонала, обслуживающего здание, уменьшаются до 60%, несмотря на то, что для осуществления монтажа, демонтажа и настроек системы, в том числе индивидуальных настроек, в обслуживающий персонал включаются высококвалифицированные специалисты по информационным технологиям с высокой заработной платой.

3. Расходы на ремонты или замену дорогостоящего оборудования, вышедшего из строя, в частности на аварийные остановки уменьшаются в пределах 50%, поскольку применение экологически чистых материалов, а также автоматизация и диспетчеризация, осуществляемая интеллектуальным комплексом «Умный дом», позволяют увеличить срок службы инженерных систем объекта и сохранить их в хорошем состоянии.

Исходя из этого, можно констатировать, что влияние инноваций на управление недвижимостью достаточно сильное. Инновационные решения способствуют не только формированию удовлетворенности у потребителя коммерческим объектом недвижимости, но и позволяют оптимизировать расходы и максимизировать чистые доходы и, соответственно, обеспечивать рост его стоимости. А, как известно, объект с эффективной концепцией, обеспечивающей экономию в ресурсах при оптимальной арендной ставке, обладает высокой инвестиционной привлекательностью и является востребованным и конкурентоспособным на рынке коммерческой недвижимости.

Список литературы:

1. Всероссийский информационно-аналитический журнал / Вестник строительного комплекса № 78[Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.vestnik.info/archive/43/article951.html

2. Интернет сайт исследовательской компании Research.Techart / [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://research-techart.ru/