Право/12. Предпринимательское и банковское право

М.ю.н. Алдабергенова А.И.

Костанайский государственный университет имени Ахмета Байтурсынова, Казахстан

Особенности функционирования современной системы ипотечного жилищного кредитования

Эффективное развитие ипотечного кредитования возможно только в рамках системы ипотечного жилищного кредитования. Систему ипотечного жилищного кредитования целесообразно рассматривать как совокупность финансово-кредитных отношений, возникающих при взаимодействии государства, финансово-кредитных институтов и заемщиков, обеспечивающих функционирование ипотечного кредитования на основе классических принципов кредитования. Структуру системы ипотечного жилищного кредитования по нашему мнению целесообразно подразделить на три блока: фундаментальный, функциональный и регулирующий. Элементы блоков системы взаимосвязаны и взаимообусловлены и действуют на единой организационно-функциональной основе. Система призвана реализовать основную цель ипотечного кредитования - обеспечение жильем населения [1].

Ипотечный жилищный кредит в рассматриваемой системе выступает базовым элементом фундаментального блока, его сущность определяет действия всех других элементов. В работе обоснована целесообразность выделения ипотечного жилищного кредита в особую форму кредита исходя из его природы, связанной с решением жилищных вопросов населения. Исследование сущности ипотечного жилищного кредита позволяет рассматривать его как обеспеченное залогом недвижимого имущества между кредитором и заемщиком на началах возвратности с целью улучшения жилищных условий последнего. В тоже время ипотечный жилищный кредит следует рассматривать как сложную категорию, где помимо механизма предоставления финансовых ресурсов должен быть отражен и механизм их привлечения, который позволяет вовлекать финансовые средства путем выпуска долговых ценных бумаг (секьюритизации).

Система ипотечного жилищного кредитования реализуется через модели ипотечного кредитования. По нашему мнению модель ипотечного кредитования представляет собой институциональную форму системы и включает в себя совокупность и взаимосвязь субъектов системы. Мировая практика выделяет три основные модели ипотечного кредитования - двухуровневую, одноуровневую и депозитную. Общим для всех моделей является следующая основа: они функционируют на базе объективно обусловленной сущности кредита и системе классических принципов его организации. Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов, характеристики которых различаются в зависимости от модели. Основное отличие моделей заключается в схемах привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования. Все модели предполагают регулятивную функцию государства, однако доля участия государства меняется в зависимости от типа модели.

Анализ системы ипотечного жилищного кредитования в Казахстане в современных условиях позволил сделать вывод, что ипотечное жилищное кредитование до 2008 г. являлось одной из наиболее динамичных форм кредитования. Высокие темпы роста объемов ипотечного жилищного кредитования, наблюдавшиеся в 2005 - 2007 гг., сменились их снижением в 2008 - 2010 гг. и незначительным повышением к 2015 г.

Так, согласно данным Национального банка РК, на 1 января 2015 года на ипотечном рынке отмечалось незначительное повышение, как спроса, так и предложения банками ипотечных кредитов, преимущественно с целью рефинансирования заемщиков других банков и предоставления льготных ипотечных кредитов сотрудникам корпоративных клиентов [2].

По итогам 2014 года по сравнению с предыдущим годом произошло незначительное увеличение спроса со стороны физических лиц на ипотечные кредиты. Доля банков, отметивших рост спроса на ипотеку, выросла с 30% до 43%. Основными факторами, повлиявшими на рост спроса в ипотечном сегменте, явились перспективы развития рынка недвижимости, конкуренция со стороны других банков и повышение уверенности потребителей.

Вместе с тем, банки отмечают увеличение случаев рефинансирования ипотечных займов, что, вероятно, связано как с желанием заемщиков снизить долговую нагрузку, так и с кредитной политикой отдельных банков, направленной на развитие данного направления. В целом, возможность рефинансирования ипотечных займов создает благоприятные условия для заемщиков, вынуждая банки в конкурентной среде предлагать более выгодные условия кредитования не только на этапе предоставления займов, но и на этапе их обслуживания. Кроме того, отдельные банки активно выдавали ипотечные кредиты по льготным условиям сотрудникам крупных компаний, являющихся партнерами банка.

В целом, низкая активность банков на ипотечном рынке отразилась на некотором замедлении цен на недвижимость и уменьшении доли банков, ожидающих роста цен на недвижимость. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике темпы роста цен на недвижимость в 2014 года составили всего 2,5%. В связи с чем, доля банков, ожидающих роста цен на недвижимость, уменьшилась с 30% до 21%, соответственно, а 79% банков ожидают, что цены на недвижимость останутся без изменения [3].

Рассматривая рефинансирование как важнейший элемент функционального блока системы ипотечного жилищного кредитования, мы наблюдаем снижение объемов рефинансирования. По нашему мнению можно выделить следующие причины низких объемов рефинансирования: сложность организации сделки и, как следствие, высокие накладные расходы при выпуске ценных бумаг; низкие размеры портфелей большинства потенциальных эмитентов, что приводит к дефициту сформированных пулов ипотечных кредитов, отвечающих требованиям инвесторов; несовершенство законодательства, регулирующего выпуск ценных бумаг на внутреннем казахстанском рынке.

В то же время в работе особая роль отведена обоснованию необходимости отработки системы рефинансирования на институциональном уровне, поскольку в систему рефинансирования в Казахстане практически не включены такие институциональные инвесторы как пенсионные фонды, страховые компании. Как свидетельствует мировой опыт, именно эти структуры обеспечивают основной объем ресурсов для ипотечного кредитования.

Несмотря на то, что последние месяцы объем выдачи ипотечных кредитов постепенно сбавлял обороты, условия по таким займам заметно не ужесточались. Пока из банков первой десятки по объему активов, оформление ипотеки приостановил только «Казкоммерцбанк». Хотя не исключено, что скоро и другие игроки банковского сектора могут ужесточить условия по выдаче долгосрочных кредитов. Так, банки до сих пор испытывают дефицит долгосрочной тенговой ликвидности, восполнить которую может помочь «Единый накопительный пенсионный фонд» (далее - ЕНПФ).

За год объем ипотечного рынка увеличился практически на треть. Если в январе-ноябре 2013 года банки прокредитовали на 155,6 млрд. тенге, то за тот же период 2014 года - на 196,9 млрд. тенге. Однако последние месяцы 2014 года активность по ипотеке стала немного утихать. Например, в ноябре банки выдали ипотечных кредитов на 5,7% меньше, чем в октябре. В октябре было оформлено займов на покупку недвижимости на 1,8% меньше, чем в сентябре.

Для выдачи ипотечных займов банкам необходима долгосрочная база фондирования в тенге. Она должна быть недорогой, чтобы в свою очередь процентные ставки по кредитам были доступными. Сегодня депозиты, как населения, так и юридических лиц, в основном размещены на короткий срок в долларах. Ставки же в условиях конкуренции за депозиты, достаточно высокие. В связи с этим, предложение ипотеки сегодня ограничено. В результате страдает не только способность населения приобретать новое жилье, но и строительная и связанные с ней отрасли.

Стоимость ипотеки по данным Национального банка РК в конце 2013 года даже снизилась. В ноябре ипотечные займы подешевели на 0,2% до 11,4%. В сентябре средняя ставка по таким кредитам была выше текущей - 11,8% [4].

Таким образом, ипотека по-прежнему является одним из наиболее доходных и высокорискованных видов кредита. Ведь ипотечный кредит выдается на длительный срок и с каждым годом вероятность того, что заемщик в полной мере рассчитается по займу снижается. Именно поэтому кредит будет дорожать по мере увеличения срока, на который он был оформлен.

Вместе с тем, долгосрочные жилищные ипотечные кредиты имеют более высокую стоимость для банков. Банкам необходимо дать возможность фондирования в Казахстане по привлекательным условиям, а также предоставить налоговые льготы по ипотечным кредитам. Поэтому данный вопрос требует более детального анализа, который банки смогут провести после запуска деятельности ЕНПФ. В связи с чем, в Казахстане необходимо создать компанию или фонд, который мог бы компенсировать дефицит долгосрочной ликвидности, сложившийся в посткризисный период. Это позволит снизить конечную стоимость жилищных ипотечных кредитов для населения.

Литература:

1. Баркова О.И., Гончаров А.И. Ипотечное кредитование как механизм финансового обеспечения национального проекта // Экономический анализ: теория и практика. - 2011. - №21. - С. 31-35.

2. Данные Национального банка Республики Казахстан «Отчет по межбанковским активам и обязательствам» по состоянию на 01 января 2015 года // http://www.nationalbank.kz

3. Данные Агентства Республики Казахстан по статистике «Динамика и темпы роста цен на рынке недвижимости» по состоянию на 01 января 2015 года // www.stat.gov.kz

4. Ергалиева Н. Банки не планируют приостанавливать ипотеку // Банки Казахстана. - 2014. - №1 (199). - С. 45-47.