Правове регулювання девелоперської діяльності в Україні

Семеген Зоряна Михайлівна

Юридичний інститут Прикарпатського національного університету імені Василя Стефаника

ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ДЕВЕЛОПЕРСЬКОЇ ДІЯЛЬНОСТІ В УКРАЇНІ

Науковий керівник — к.ю.н., доц. Олійник О.С.

Загальносвітовою тенденцією на ринку нерухомості є те, що будівництво в цілому перестає бути діяльністю виключно підрядного характеру. Сьогодні реалізація чи не кожного масштабного інвестиційного проекту у сфері будівництва вимагає залучення професійних учасників ринку, які б забезпечували комплексне управління цим процесом. Такими професійними учасниками на ринку нерухомості є девелоперські організації. В Україні його впровадження значно ускладнюється відсутністю легального розуміння цього явища, як і, зрештою, чіткого законодавчого регулювання в цілому.

Окремі аспекти девелопменту були предметом дослідження, зокрема, А. Білоконя, Є. Поліщук, Н. Смолярчук, та інших, однак вони носять, в основному, економічний характер. Тому особливий інтерес на сьогодні викликає дослідження цього явища саме із юридичної точки зору.

Девелопмент (від англ. development — «розвиток») — це вид підприємницької діяльності, професійна діяльність на ринку нерухомості, що пов’язана з організацією інвестиційного проекту розвитку об’єкта нерухомості з метою підвищення і/або надання йому нової споживчої вартості [1, с. 8]. У науковій літературі прийнято виділяти два види девелопменту залежно від участі девелопера у фінансуванні проекту — ризиковий (fee development) та девелопмент за винагороду (speculative development). У першому випадку вибір девелопера здійснюється шляхом проведення інвестором тендеру; девелопер не приймає на себе фінансові ризики, працюючи за винагороду. У свою чергу, девелопмент за винагороду передбачає, що девелопер створює об’єкт комерційної нерухомості, вкладаючи при цьому, крім залучених, частину власних коштів. Таким чином, девелопер одночасно виконує функції по реалізації проекту та виступає одним із його інвесторів. Домовленість із замовником може передбачати отримання девелопером права власності на частку в побудованому об’єкті [2].

На відміну від інших видів інноваційно-інвестиційної діяльності, девелопмент має ряд переваг:

1) девелоперська діяльність відрізняється своїм комплексним характером і включає низку послуг — починаючи від оформлення дозвільної документації та вибору відповідної земельної ділянки, управління будівництвом і завершуючи забезпеченням введення збудованого об’єкта в експлуатацію.

2) перевагою девелопменту є наявність стійких ділових зв’язків з іншим суб’єктами ринку нерухомості, зокрема, ріелторськими, консалтинговими, інжиніринговими компаніями та іншими підприємницькими структурами.

3) у системі девелопменту здебільшого застосовується конкурсна процедура вибору учасників шляхом проведення тендеру.

4) нарешті, саме девелопер несе відповідальність за реалізацію проекту будівництва нерухомості, здійснюючи при цьому контроль за належним виконанням зобов’язання усіма його суб’єктами.

Ринок девелоперських послуг почав розвиватися у нашій державі із середини 90-х років ХХ століття. На початковому етапі девелопери надавали послуги переважно із реконструкції існуючих об’єктів, невисокої вартості і таких, що швидко окуповуються. У зв’язку з тим, що в цей час банки встановлювали високі відсоткові ставки на кредити, більшість проектів реалізовувалися за власні кошти. Із значним припливом в Україну дешевого позикового капіталу попит на нерухомість у 2001 — 2008 роках невпинно зріс, що призвело до певного «девелоперського буму». Цей етап характеризується також появою так званих «псевдодевелоперів», або «спекулятивних девелоперів». Ці компанії фактично нічого не будували, а лише придбавали земельні ділянки, отримували обмежену кількість дозвільної документації і продавали об'єкти майбутнім інвесторам. Зараз девелопмент в Україні знаходиться на початку свого третього етапу розвитку. У зв’язку із скороченням обсягів кредитування, підвищенням відсоткових ставок за уже наданими кредитами, скороченням обсягів земельних ресурсів, невчасним зведенням об’єктів будівництва більшість девелоперських компаній сьогодні неліквідні.

Необхідно зазначити, що функціонування девелопменту фактично поза правовим полем призвело до існування суттєвих проблем у здійсненні девелоперської діяльності. За нинішніх реалій девелоперська діяльність в Україні ще далека від західних стандартів. Про це свідчать наступні особливості:

1. Непрозорий ринок землі, складна і довготривала процедура оформлення необхідної дозвільної документації.

2. Ефективності девелопменту в Україні частково перешкоджає необдумана економічна стратегія інвесторів, які звертаються до послуг девелоперів не на початковій стадії реалізації проекту (коли девелопер має можливість запропонувати найбільш ефективні рішення), а вже на стадії виникнення проблем, які необхідно вирішувати.

3. Про недоліки девелопменту в Україні свідчать також різні механізми інвестування. Так, західні девелопери не розпочинають реалізацію проекту до укладення хоча б одного договору з майбутнім великим орендарем нерухомості або до знаходження стабільного джерела зовнішнього фінансування. В Україні ж девелопери, як правило, на початковій стадії реалізують проекти самостійно, і тільки потім шукають фінансових партнерів, орендарів чи покупців.

Важливим є питання юридичного оформлення відносин щодо надання девелоперських послуг. У літературі висловлюється думка про те, що найбільш оптимальною є конструкція агентського договору. Відповідно до ч. 1 ст. 297 Господарського кодексу України (далі — ГК) за агентським договором одна сторона (комерційний агент) зобов’язується надати послуги другій стороні (суб’єкту, якого представляє агент) в укладенні угод чи сприяти їх укладенню (надання фактичних послуг) від імені цього суб’єкта і за його рахунок [3].

У сфері девелопменту агентський договір має низку особливостей. По-перше, суб’єкт, якого представляє агент (найчастіше ним є інвестор), на практиці не дає девелоперу (агенту) доручень на вчинення конкретних дій. Це пов’язано з тим, що інтерес інвестора полягає в отриманні кінцевого результату, яким є навіть не об’єкт нерухомості, а капіталізація інвестицій. Натомість девелопер повинен бути вільним у виборі засобів досягнення даного результату. По-друге, ГК України не передбачає відповідальності девелопера за виконання зобов’язань третіми особами (делькредере). Дане положення служить перешкодою у девелоперських відносинах, тим паче, що набула поширення практика укладення субагентських договорів, оскільки виконання девелоперського проекту вимагає укладення девелопером різних видів договорів. Так, наприклад, розробка маркетингової концепції, інжиніринг можуть проводитися на підставі договору про надання послуг, безпосередньо зведення об’єкта нерухомості — договору підряду на капітальне будівництво [4, с. 12].

Отже, вищезазначене дає можливість констатувати об'єктивну необхідність визначення поняття девелопменту, девелоперської діяльності та її спеціального регулювання на законодавчому рівні.

Література

1. Поліщук Є.А. Девелоперські компанії на ринку нерухомості: Автореф. дис. канд. екон. наук: спец. 08.00.08 — ДВНЗ «Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана». — К., 2009. — 21 с.

2. Білоконь А.І. Організаційні аспекти підготовки та реалізації проектів девелопменту. — [Електронний ресурс]. — Режим доступу: http:// www.nbuv.gov.ua/portal/natural/Uprv/2008_2/bilokon.pdf.

3. Господарський кодекс України від 16. 01.2003 // Відомості Верховної Ради. — 2003. — № 18, № 19-20, № 21-22. — Ст. 144.

4. Правдюк В. Особливості девелопменту в українських умовах / В. Правдюк // Юридичний вісник України. — № 1-2 (756-758). — с. 12.