Любимов В. І.

Д.д.у., професор

Запорізького національного університету

ДОЦІЛЬНІСТЬ РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНОГО

КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ

Подальший успішний розвиток української економіки стримується через обмеженість інвестиційних ресурсів. Для більшості українських підприємств інвестиції можуть бути залучені переважно на внутрішньому ринку під заставу нерухомості. Вирішенню пласту актуальних соціально-економічних проблем суспільства сприятиме розвиток довгострокового житлового іпотечного кредитування. Суттєвого покращення ситуації на селі можна очікувати завдяки впровадженню механізмів іпотеки землі. Іпотечне кредитування дозволить вирішити питання отримання кредитних ресурсів для підприємств агропромислового комплексу на оновлення їх матеріально-технічної бази і надасть нового імпульсу в розвитку цієї важливої сфери. Таким чином, з розвитком іпотечного кредитування пов’язується можливість суттєвих якісних зрушень і економіці.

Як уже зазначалося, найпоширенішим і одним з найдавніших є використання іпотеки як забезпечення саме при здійсненні кредитних операцій. Види іпотек за предметом застави зумовили і відповідні види іпотечного кредитування – житлове, комерційне та земельне. До першої третини ХХ сторіччя, незважаючи на різні правові основи іпотеки, що використовувалися в континентальній Європі та США, іпотечне кредитування мало багато спільних рис.

Основними установами, що займалися наданням іпотечних кредитів, виступали комерційні та ощадні банки, а також позико-ощадні асоціації. Джерелами фінансування іпотечного кредитування були, в основному, депозити. Спеціалізовані іпотечні банки надавали кредити за рахунок коштів від розміщених емітованих ними облігацій, забезпечених іпотечними кредитами. Це поклало початок іпотечному ринку та відкрило нові можливості для рефінансування операцій з іпотечного кредитування.

Яскравим прикладом використання комерційних банків як інститутів іпотечного кредитування є швейцарські кантональні банки. Їх ресурсну базу для іпотечного кредитування складають кошти юридичних і фізичних осіб на депозитних рахунках. Однак ці кошти, як правило, носять короткостроковий характер і лише частково можуть бути розміщені в довгострокові активи.

З нашої точки зору, іпотека – це власне застава нерухомого майна, а іпотечний кредит – це позика, надана за принципами банківського кредитування під заставу нерухомості, яка залишається в користуванні у позичальника.

Оскільки характерною рисою іпотечних кредитів є їх довготерміновість, то у більшості кредитних інституцій, що займаються іпотечним кредитуванням, постійно виникає проблема нестачі ресурсів. Вирішення цієї проблеми є основною функцією іпотечного ринку – системи організованих на основі певних принципів та правових норм економічних відносин, які виникають в процесі купівлі та продажу фінансових зобов’язань, забезпечених нерухомістю.

І якщо іпотечне кредитування без заставної (просто під заставу нерухомого майна) є, в принципі, звичайною кредитною операцією банку, то іпотечне кредитування, в ході якого банк отримує заставну, має суттєві відмінності. Шляхом продажу заставних чи іпотечних цінних паперів банк можу відразу відновити свої кошти та знову надавати їх новим позичальникам. У цьому випадку банк, отримуючи дохід від власне кредитної операції, у своїх діях не обмежений лише первинними ресурсами (залученими депозитами тощо), а інші учасники іпотечного ринку, який при цьому виникає, також отримують свою частину доходу.

Первинний іпотечний ринок – це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних банками. При цьому за заставною до банка-покупця на обслуговування переходить і позичальник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку-покупцю заставної. Купити заставну можуть лише такі кредитні установи, у яких достатня ліквідність. Первинний ринок був поширений на початку розвитку іпотечного кредитування, на сьогодні обсяги операцій на ньому незначні.