С.А.Жалимов, аспирант кафедры Городского кадастра ГУЗ

Аннотация. Статья посвящена изучению зарубежной практики изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Ключевые слова: изъятие, публичные нужды, выкупная цена, земельный участок, нормативное регулирование, экспроприация.

Наиболее ярким и значимым событием 2014 года можно смело назвать проведение XXII Олимпийских зимних игр в Сочи. Глава Международного Олимпийского комитета – Томас Бах был восхищен подготовкой города Сочи к проведению олимпиады, а так же качеством и техническими характеристиками возведенных олимпийских объектов.

Для подготовки к проведению олимпийских игр потребовалось изъятие более чем трех тысяч земельных участков для размещения олимпийских объектов, а так же комплексная реконструкция инженерно-транспортной инфраструктуры города.

Российское законодательство предусматривает изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд по основаниям, указанным в статье 49 Земельного кодекса РФ:

1) Выполнение международных обязательств Российской Федерации;

2) Размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (объекты федеральных энергетических систем, объекты федерального транспорта, путей и сообщений и т.д.);

3) Иные обстоятельства в установленных федеральными законами в случаях, применительно к изъятию, в том числе путем выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации;

Законодательство практически любой страны предусматривает изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд как наиболее мощный и эффективный инструмент власти для размещения общественно значимых объектов. Законодательство Германии, США, Великобритании, Австралии, Индии и многих других стран содержит терминологию «публичные или общественные нужды и интересы».

Как правило, изъятие объектов недвижимого имущества происходит в редких и исключительных случаях, при отсутствии альтернативных вариантов общественно значимых строений или сооружений. Понятие «справедливая компенсация» за изымаемые земли встречается в законодательстве США, Индии, Франции, Германии, Австралии, Канады и многих других странах. Далее рассмотрим более подробно положения об изъятии земельных участков для общественных нужд в отношении отдельно взятых стран.

Для объективности исследования в статье будет рассмотрена зарубежная практика изъятия земельных участков для государственных (публичных) нужд.

Основным нормативно-правовым актом регламентирующим выкуп земельных участков для общественных нужд в Индии является «The land Acquisition Act, 1894»[1], принятый почти 120 лет назад во время правления Британии.

В закон «О выкупе земли» были внесены многочисленные поправки, однако на практике он не гарантировал справедливую компенсацию, когда частная земля приобретается для общественного использования.

Основные задачи, которые необходимо было решить принятием нового закона о выкупе земель:

- обеспечить консультации с органами местного самоуправления граждан, чьи земли выкупаются для общественных нужд;

- обеспечить справедливую и честную компенсацию семьям, пострадавшим в результате выкупа их земельных участков, а так же предусмотреть комплекс мер реабилитации при переселении семей;

- добиться участия пострадавших лиц в строительстве объектов, для которых выполнялся выкуп земли;

Законопроект, получивший название «The Right to Fair Compensation and Transparency in Land Acquisition, Rehabilitation and Resettlement Act, 2013»[2] ( далее «Закон») был внесен в нижнюю палату парламента Индии 7 сентября 2011 года. Из 235 членов палаты 216 его поддержали, 19 проголосовали против принятия закона. Четвертого сентября 2013 года законопроект был одобрен верхней палатой – Советом штатов. Законопроект получил одобрение президента Индии Шри П. Мукеджи двадцать седьмого сентября 2013 года и вступил в силу 1 января 2014 года. Закон применяется, когда правительство приобретает землю для собственного пользования, а так же для размещения предприятий государственного сектора.

Конечной целью приобретения земли является использование земельных участков частными компаниями в указанных общественных целях.

Раздел 2.1. Закона определяет перечень целей, для которых правительством Индии могут быть выкуплены земельные участки:

- стратегические цели, связанные с нуждами военно-морских и военно-воздушных сил государства, в том числе центральных вооруженных сил, государственной полиции, безопасности граждан или иные цели, имеющие особое значение для национальной безопасности или обороны Индии.

- для объектов инженерно-транспортной инфраструктуры, включающих в себя:

1) Проекты с участием переработки, складирования сельскохозяйственной продукции и смежных видов деятельности,

2) Проекты водообеспечения, водоносных сооружений;

3) Проекты размещения общеобразовательных, медицинских и спортивных учреждений;

4) Объекты транспортной и инженерной инфраструктуры и т.д.

Раздел 2.2. содержит положение, согласно которому в случае, если правительство Индии выкупает земельные участки для собственных нужд, согласие собственника не требуется, однако в случае выкупа земли для передачи ее частным компаниям, требуется согласие не менее 75 % семей, подлежащих переселению.

Рыночная стоимость земли определяется в соответствии со статьей 27 Закона на основании статистики о сделках купли-продажи в области местонахождения земельного участка, зарегистрированных в течении последних трех лет.

При этом компенсация подразумевает выплату рыночной стоимости земли, а так же дополнительную компенсацию.

Таким образом, сумма компенсации должна быть в четыре раза выше рыночной стоимости для земли, приобретенной в сельских районах и по крайней мере в два раза больше для земли приобретенной в урбанизированных районах.

Помимо увеличенной суммы компенсации Закон предусматривает комплекс мер, направленных на реабилитацию переселенных семей:

- оплата суточных расходов в размере 36,000 Rs (US $ 800) за первый год;

- оплату транспортных расходов, связанных с переселением семьи в размере 1100$;

- единовременной выплаты 11 000 $ в качестве дополнительной компенсации;

- предоставление земельного участка размером 2,5 га на каждую переселенную семью и т.д;

Конфедерация Ассоциации «застройщиков Индии» утверждает, что предлагаемый LARR 2011 законопроект имеет одностороннюю ориентированность, его плохо продуманные нормы могут показаться очень альтруистической для бедных, но они не являются устойчивыми и будут убивать курицу, несущую золотые яйца.[3]

Закон существенно увеличивает расходы частных инвесторов на приобретение земли к нереалистичному уровню.

Дорогой пакет мер реабилитации для собственников земельных участков существенно усложняет процесс размещения общественно значимых объектов. Высокие затраты делают большинство бизнес проектов нерентабельными, что в целом негативно сказывается на экономике государства. Слабеющая экономика ставит под угрозу социальные выплаты, что сказывается крайне негативно в масштабах всего государства. Исходя их вышеуказанного можно сделать вывод о недопустимости чрезмерного увеличения компенсаций собственникам земельных участков, подлежащих изъятию, так как под угрозой оказываются интересы государства.

Законодательство Великобритании определяет основной принцип при определении размера компенсации – эквивалентность возмещения. Это означает, что положение правообладателя земельного участка не должно быть хуже или лучше в финансовом плане, после выкупа его земли.

При изъятии земельного участка компенсация основана на определении рыночной стоимости земли. Для этой цели орган власти обращается к высококвалифицированному независимому оценщику. В данном случае стоимость земельного участка основана на том, что землю можно продать на свободном рынке, при желании продавца.

Органы власти, осуществляющие выкуп будут оплачивать другие неизбежные расходы, связанные с переселением:

- расходы, связанные с транспортировкой его личных вещей;

- пошлины, связанные с приобретением нового имущества;

- оплату геодезических работ, связанных с приобретением;

- дополнительную компенсацию в связи с потерей дома (дискомфорт при переселении);

Отдельно стоит упомянуть о прозрачности процедуры изъятия. Одним из наиболее значимых аспектов процедуры изъятия является консультирование граждан по вопросам изъятия земельных участков. Для подобных целей в Великобритании выпускаются информационные брошюры, а так же органами местного самоуправления проводятся бесплатные консультации.

В случае, если с правообладателем земельного участка не может быть достигнуто соглашение, орган власти, принявший решение о выкупе земли вправе обратиться в Земельный Суд (Land Tribunal), который устанавливает компенсацию на основании следующих принципов:

1) Стоимость земли определяется как наиболее вероятная, наибольшая цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке при желании правообладателя;

2) Рыночная стоимость определяется в соответствии с использованием. Любое увеличение стоимости, связанное с использованием имущества, которое является незаконным или вредным для здоровья людей, не может быть принято во внимание;

3) В некоторых случаях возможно получение дополнительной компенсации в случае улучшений недвижимого имущества, после его приобретения;

4) При изъятия части земельного участка может возникнуть право на получение дополнительной компенсации вследствие негативного влияния на землю, пользование которой сохраняется;

5) При изъятии части земельного участка правообладатель может потребовать от органа государственной власти изъятия всего земельного участка и т.д.[4]

Закон о принудительном отчуждении Канадской провинции Манитобы применяется в отношении земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц.

Раздел 7(2) «The expropriation act»[5] содержит перечень оснований для использования земель публичных нужд:

А) размещение, а так же осуществление контроля за электрическими сетями, объектами электроэнергетики, теплоснабжения, трубопроводами;

Б) телефонные и телеграфные сети, а так же радио и телевизионные коммуникации;

В) коммунальные сети (канализация, системы очистки и фильтрации);

Г) транспортные системы, а так же нужды правительства и муниципалитетов;

Определение соответствующей компенсации основано на справедливой рыночной стоимости земли по состоянию на дату подписания декларации об экспроприации – первый шаг в процессе изъятия.

Декларация об экспроприации направляется правообладателю от имени органа исполнительной власти. При этом орган власти:

- вручает уведомление о предполагаемом отчуждении правообладателю ;

- опубликовывает уведомление в местной газете и других СМИ;

- представляет декларацию об экспроприации в подтверждение полномочий;

В течение 30 дней с момента вручения уведомления или публикации уведомления в СМИ, владелец может отправить уведомление о возражении на имя министра юстиции и органа власти принимающего изъятие.

В случае необходимости компенсация за изъятие земельного участка может включать в себя:

- разумные расходы, затраты, убытки, возникшие у владельца земельного участка в связи с изъятием;

- убытки, связанные с «привязанностью» (нарушение общественных связей, связанных с переселением);

Если орган власти и землевладелец не могут договориться о размере выплачиваемой компенсации, то землевладелец вправе обратиться в земельную комиссию по оценке стоимости (LVAC).

Как мы видим, законодательством Канады предусмотрена дополнительная компенсация, связанная с «нарушением связей», подразумевается вследствие переселения правообладателя земельного участка.

Компенсация должна быть основана на принципе эквивалентности, она должна быть адекватна убыткам, понесенным в результате изъятия земли. В любом случае, при изъятии земельных участков из собственности невозможно в полной мере удовлетворить обе стороны сделки – государственного органа исполнительной власти, нацеленного на сокращение бюджетных выплат и правообладателей земельных участков, препятствующих процедуре изъятия, а зачастую стремящихся извлечь максимальную выгоду из сложившейся ситуации.

Ввиду исключительности применения процедуры изъятия выкупная цена должна выходить за рамки рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости, включая все убытки понесенные собственником в результате изъятия.

Анализируя зарубежный опыт изъятия земельных участков для государственных нужд можно сделать вывод о необходимости дополнительной компенсации правообладателям изымаемых земельных участков. Например законодательство Великобритании подразумевает компенсацию за дискомфорт, вызванный изъятием жилища, законами Индии предусмотрена компенсация за утрату общественных связей. Действительно, гражданин, жилище которого изымается, сталкивается с множеством проблем. В первую очередь – с принудительным изменением места жительства.

Автор считает, что изъятия происходят в исключительно редких случаях, правообладателям земельных участков, подлежащих изъятию, помимо рыночной стоимости должны выплачиваться дополнительные компенсации. Однако законодательство Российской Федерации не содержит положений о подобных компенсациях, а так же отсутствует методика для их расчета. Внедрение подобных норм поможет избежать большого количества земельных споров, связанных с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

---

[1] Акт о выкупе земли, 1984 -

[2] Право на справедливое вознаграждение и прозрачности в Закон о приобретении земли,

реабилитации и переселению, 2013 -

[3] "Builders call land acquisition bill anti-development". The Times of India. 7 September 2011.

[4] Land Compensation Act, 1961

[5] The expropriation act C.C.S.M. E190- http://web2.gov.mb.ca/laws/statutes/index_ccsm.php