Право/ 2. Гражданское право

Магистрант Таскинбаев Медет Аскарулы

Академия экономики и права им. Джолдасбекова.
Правовое  регулирование  долевого  строительства : состояние,  проблемы и  пути совершенствование

В Республике Казахстан долевое участие в жилищном строительстве является одним из достаточно распространенных форм удовлетворения жилищных потребностей, которая регулируется специальным законодательством. Судебная практика и практика третейских судов показала, что определение сферы распространения такого законодательства является актуальным вопросом правоприменительной деятельности.

Законодательство о долевом участии в жилищном строительстве устанавливает для дольщиков более благоприятный правовой режим приобретения, осуществления и защиты своих прав. Изложенное подтверждается следующими положениями рассматриваемого законодательства. Согласно п.6 ст.9 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 июля 2006 года №180-III ЗРК (Закон о долевом участии в жилищном строительстве), в случае если дольщик, заключивший договор о долевом участии в жилищном строительстве, уплачивает цену договора в полном объеме согласно условию договора, то дальнейшее изменение цены за 1 квадратный метр общей площади жилого здания не допускается.

В отличие от положений п.1 ст.652 ГК РК, предусматривающих возложение риска разрушения или повреждения объекта строительства вследствие непреодолимой силы до истечения установленного договором срока сдачи работ на заказчика, если иное не предусмотрено договором, в отношениях по долевому участию в жилищном строительстве риск случайной гибели или случайного повреждения доли в возведенном жилом доме (жилом здании) до ее передачи дольщику несет проектная компания, а после подписания передаточного акта сторонами риск случайной гибели или случайного повреждения переходит к дольщику (п.6 ст.12 Закон о долевом участии в жилищном строительстве). Пунктом 5 ст.9 рассматриваемого Закона гарантируется, что в случае смерти гражданина – участника долевого строительства или объявления его умершим его права и обязанности по договору переходят к наследникам в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

Застройщик, проектная компания, банк-агент не вправе отказать таким наследникам в переходе прав и обязанностей участника долевого строительства. Согласно п.5 ст.12 Закона о долевом участии в жилищном строительстве обязательства застройщика считаются исполненными по истечении гарантийного срока и после выполнения им обязательств по устранению возникших в период гарантийного срока нарушений качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации и договоре о долевом участии в жилищном строительстве.

Развитие в Республики Казахстан строительной индустрии и создание множества строительных организаций обусловливает необходимость осуществления в области строительства эффективной правовой контрольной деятельности органами и должностными лицами архитектурно-строительного надзора.

В настоящее время происходит реформирование отечественного законодательства, устанавливающего юридическую ответственность хозяйствующих субъектов за правонарушения, совершаемые в сфере градостроительной деятельности. 

Несмотря на то, что новое казахстанское законодательство в области архитектурной деятельности, строительства и градостроительства стало формироваться в начале 90-х гг. прошлого столетия, многие вопросы остаются нерешенными и до настоящего времени.

Анализ действующих в стране нормативных правовых актов, регламентирующих деятельность в области архитектуры и строительства, не позволяет говорить о том, что в РК  сформировался комплексный правовой институт архитектурно-строительного надзора. Многие важные вопросы организации и осуществления этого вида государственной надзорной деятельности либо не получили вообще правового регулирования, либо имеют противоречивую нормативно-правовую основу осуществления.

Проблема административной ответственности субъектов строительной и градостроительной деятельности имеет большую практическую значимость, особенно в современных условиях, когда стало уделяться все большее внимание необходимости соблюдения установленных требований и стандартов в сфере экологии, землепользования, архитектуры. Именно поэтому следует расширить пределы административной юрисдикции органов архитектурно-строительного надзора с целью повышения социальной значимости и юридической эффективности осуществляемой ими деятельности.

Таким образом, законодательство о  надзоре, осуществляемом органами исполнительной власти в сфере архитектуры и градостроительства, является сегодня противоречивым. Поэтому для его совершенствования необходимы усилия как ученых - юристов, анализирующих важнейшие проблемы организации и функционирования архитектурно-строительного надзора, так и должностных лиц - практиков, осуществляющих полномочия по реализации надзорной деятельности в области строительства.

К сожалению, в административно-правовой науке не сформировалась цельная концепция развития в РК архитектурно-строительного надзора, которая включала бы в свое содержание необходимые элементы данного государственного  надзора.

Актуальность предпринятого исследования обусловлена отсутствием крупных научных трудов, посвященных изучению теоретических вопросов и анализу опыта практического осуществления архитектурно - строительного надзора в области строительства и градостроительства.

Важность проведения   анализа   надзора в рассматриваемой области отношений определяется также необходимостью разработки основных направлений совершенствования законодательного регулирования административно-юрисдикционной деятельности органов архитектуры и градостроительства, наделенных полномочиями по применению к субъектам строительной и градостроительной деятельности мер административного принуждения, в том числе и административных наказаний.

Совершенствование института архитектурно-строительного надзора оказывает регулирующее и стимулирующее воздействие на проводимые в стране экономические преобразования и позволяет обеспечить безопасные условия жизнедеятельности и проживания граждан, защитить их конституционное право на благоприятную экологическую среду.

Нормативно-правовую основу диссертации составляли Конституция РК, национальное законодательство, устанавливающее систему и структуру   исполнительной власти и порядок осуществления ими функций и компетенции как в области архитектурно-строительной деятельности в стране, так и при осуществлении специально создаваемыми органами и должностными лицами контрольно-надзорных полномочий в указанной сфере правоотношений. 

Из всего вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

1. Договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним.

2. Элементами договора участия в долевом строительстве являются: стороны, предмет, цена, срок, форма.

Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства и застройщик.

Предметом договора участия в долевом строительстве является результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости.

Цена договора участия в долевом строительстве состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Участник долевого строительства и застройщик имеют как права, так и обязанности, предусмотренные договором участия в долевом строительстве. Количество обязанностей на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства примерно равное.

4. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

5. Существенное отличие договора участия в долевом строительстве от договора простого товарищества заключается в том, что договор участия в долевом строительстве регулирует привлечение только денежных средств, то есть цена договора всегда выражается в деньгах.

6. Сходство договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда можно проследить в их общих целях: строительство и передача в собственность объекта недвижимости.

Однако оба этих договора различаются. Отличием договора участия в долевом строительстве от договора строительного подряда является то, что по договору строительного подряда до начала строительства объекта заказчик должен приобрести какое-либо право на земельный участок, тогда как по договору участия в долевом строительстве земельный участок должен приобрести застройщик.

7. Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют разную юридическую природу, а именно:

· разный предмет;

· в отличие от договора купли-продажи договор долевого участия в стро­ительстве не относится к сделкам с недвижимостью;

· разный субъектный состав.

8. Отличие договора долевого участия в строительстве от инвестиционного договора прослеживается в следующем. Инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций, в то время как лицо, вносящее денежные средства по договору долевого участия в строительстве, не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием.

 

Литература:

1.     Сабикенов С.Н. О соотношении судебного контроля и прокурорского надзора в осуществлении конституционного режима в переходном обществе / С.Н. Сабикенов // Материалы межд. научно-теоретич. конф. «Право, государство, демократия в условиях общественных изменений».- Алматы, 26 апр. 2003г

2.     Ибрагимов Х.Ю. Административное право Республики Казахстан / Х.Ю. Ибрагимов.- Алматы: Данекер, 2000.

3.     Ащеулов А.Т., Караев А.А. Конституционное право Республики Казахстан / А.Т. Ащеулов, А.А. Караев.- Алматы, 2014.

4.     Курмангалиев Б.С. Конституционно-правовые основы осуществления государственного контроля в Республике Казахстан / Б.С. Курмангалиев.- дисс. на соискание ученой степени к.ю.н., Алматы, 2006.