Фесун А.С.

Київський національний університет будівництва і архітектури, Україна

Концептуальні підходи до формування аналітичного інструментарію фінансування інвестиційно-будівельних проектів

Будівництво, як фундаментальна галузь народного господарства, акумулює значні матеріальні, людські та фінансові ресурси. Тому інвестиційні портфелі багатьох фінансових інститутів мають значну долю спрямовану саме в напрямку фінансування будівництва. Причиною цього є той факт, що нерухомість пов’язана з задоволенням першочергових та основних потреб споживачів, ринок нерухомості – один з найбільш прибуткових, а інвестиції, що спрямовуються на створення та реконструкцію об’єктів нерухомості є одними з найбільш надійних та ефективних.

На сучасному етапі головними напрямками інвестицій, пов’язаних з нерухомістю, є реконструкція і будівництво офісних та торгівельних об’єктів, логістичних та складських комплексів, житла, готелів, виставкових та торгово-розважальних центів тощо. Кожне з зазначених напрямків бізнесу має свою специфіку. Вони суттєво відрізняються як по масштабам та строкам реалізації так і по місцям локалізації, необхідним матеріальним та фінансовим ресурсам.

Тим не менше деякі інвестори від інвестицій у будівництво, пояснюючи це підвищеним рівнем ризиків цього ринку і тенденцією до роздмухування «мильної кулі». Спеціалісти в галузі інвестування звертають увагу на значну різноманітність будівельних проектів, а також на значний об’єм робіт, пов’язаний з юридичним підґрунтям в підготовці землевідводу під ділянку, ризики, пов’язані з проектними та будівельно-монтажними роботами, контролем за фінансовими потоками на будівництві і, головне, - ринковими факторами.

Реалізація інвестиційних проектів будівельної галузі окрім загальних особливостей процесу інвестування має свою, виключно будівельну, специфіку.

Можна виділити наступні специфічні фактори:

1) ресурсномісткість;

Будівельні проекти дуже ресурсномісткі і їх реалізації займає тривалий час. Будівництво таких об’єктів, як готельних комплексів, житлових мікрорайонів, великих торговельно-розважальних комплексів потребує значних капітальних вкладень, а строк від початку проекту до його завершення часто перевищує п’ятирічний період. Зважаючи на це будівельні проекти рідко здійснюються тільки за рахунок власних коштів ініціатора. В більшості випадків будівництво та реконструкція об’єктів нерухомості здійснюється за самої активної участі позичкового капіталу. При цьому помилка в прийнятті інвестиційних рішень по ресурсномістким будівельним проектам, що виражається як правило мільйонами гривень, пов’язана для інвестора з суттєвими втратами.

2) відволікання грошового потоку;

Величина доходу, що генерується напряму залежить від ступеня завершеності проекту. У ході реалізації будівельного проекту генерується грошовий потік, який може бути спрямований не лише на реалізацію власне самого проекту, але і для обслуговування позичкового капіталу.

3) обмеженість ресурсу;

При будівництві житла на продаж інвестор стикається з обмеженням об’єму товару, який може бути реалізовано. Наприклад, якщо житловий комплекс складає тисячу квартир, то виручка від реалізації проекту буде формуватися тільки за рахунок продажу цих площ. Збільшити чи зменшити її можливо лише за рахунок зміни вартості квартир. Таким чином, інвестор має справу з обмеженим об’ємом ресурсів, який можливо використовувати на обслуговування та повернення позичкових коштів. З цієї точки зору, хоча мова йде і про інвестиції, кредитування таких проектів дуже подібне з фінансуванням торгових операцій.

4) регіональні коливання ринку;

Крім того всі вказані вище фактори усугубляються вагомою залежністю від досить серйозних регіональних коливань ринку. По суті цей фактор визначає фінансову ефективність будівельних проектів.

Зважаючи на вищенаведені фактори, можна виділити ризики, що притаманні фінансуванню будівельно-інвестиційних проектів.

По-перше, це ринкові ризики. Незважаючи на високу дохідність, на ринок нерухомості значний вплив мають макроекономічні фактори. Відомо, що ціни на нерухомість, що динамічно зростали у період 2003-2007 рр., в 2008-2009 рр. не тільки втратили динаміку росту, але й почали знижуватися. Причому падіння цін в різних секторах нерухомості склало від 10% до 25%, суттєво знизилися об’єми продажів та оренди офісних та торгових площ.

Зрозуміло, що девелопер, приймаючи рішення в 2006 році по проекту з п’ятирічним строком реалізації, неминуче потрапив в складну ситуацію, вихід з якої був можливим лише у випадку високої дохідності проекту.

По-друге, ризики пов’язані з вибором майданчика, і перш за все юридичні та технічні. Не приділення уваги питанню вибору майданчика в умовах нестабільного земельного законодавства може призвести до необхідності вирішувати справи у суді. В інших випадках обмеження що виникають можуть поставити під загрозу саме будівництво. Технічна сторона також важлива. Відомі випадки, коли інвестор, вклавши певні кошти в підготовку майданчику, виявляв на ній старі, але працюючі комунікації, про які інвестору ніхто не повідомляв. Перезакладання комунікацій ставить під загрозу доцільність самого проекту, а відмова інвестора від майданчику не може повернути інвестору вже вкладені кошти.

Третя група ризиків пов’язана з процесом будівництва. Відоме прислів’я згідно якого жодне будівництво не закінчується в термін і не вкладається в запланований бюджет. Зрозуміло, що незаплановане зростання інвестицій та збільшення строків реалізації проекту суттєво відображається на його ефективності.

До цього додається ризик нецільового використання кредитних коштів в ході будівництва. Особливо часто це зустрічається, коли банк кредитує компанію, що реалізує одразу декілька будівельних проектів. В цьому випадку компанія може піти на те, що за рахунок фінансування одного проекту виправляти помилки або проблеми на іншому об’єкті. Як правило, таке перекидання коштів закінчується тим, що замість одного проблемного проекту у компанії з’являється – два.

І, нарешті, четверта група ризиків пов’язана з формуванням грошового потоку проекту. Політика реалізації збудованих площ або здача їх в оренду межує з мистецтвом. І помилки у виборі стратегії реалізації суттєво знижують ефективність проекту.

Для зниження інвестиційних ризиків на ранніх етапах проектного циклу особливу увагу потрібно приділити аналізу концепції проекту та його ринкової обґрунтованості. В ході нього потрібно спиратися на маркетингові дослідження, проведені спеціалізованою компанією. Зокрема при обґрунтуванні важливих проектів, для аналізу концепції проекту доцільно залучати дві-три різні компанії, порівнюючи результати їх досліджень.

Особливістю проведення аналізу є орієнтація не на поточний стан ринку, а на перспективу, що враховує макроекономічні фактори. Особливо це важливо при реалізації масштабних та довгострокових проектів.

Для проведення ефективного фінансування інвестиційно-будівельних проектів та мінімізації ризиків, що з ними пов’язані необхідно:

1) перше, на чому треба наголосити, це вибір досвідчених та надійних проектувальників та підрядників. Вибір має здійснюватися на конкурсній основі. При підведенні підсумків конкурсу треба важливо проаналізувати не тільки вартісні пропозиції учасників, але і їх досвід. Коли мова йде про масштабні та складні проекти, доцільно включати однією із умов тендеру надання їх учасниками банківської гарантії щодо належного виконання умов контракту.

Закордоном надання такої гарантії – давно прийнята та успішна практика. На справді її надання призводить до незначного збільшення вартості будівництва. З іншого боку, дисциплінуючи підрядників, вона одразу знижує ризики зриву строків контракту або неякісного проведення робіт. Як показує досвід, надати таку гарантію можуть лише успішні та перевірені компанії. Тим самим відсіюються випадкові та потенційно ненадійні партнери.

2) друге – жорсткий контроль за ходом будівництва зі сторони фінансового інституту. Великі банки для здійснення цієї функції створюють спеціалізовані підрозділи, що займаються будівельним та фінансовим моніторингом проекту.

Але можливо йти і іншим шляхом, залучаючи для контролю за ходом проекту незалежні спеціалізовані компанії. В даний час ринок пропонує широкий вибір таких компаній. Їх залучення дає можливість не тільки жорстко моніторити хід будівництва та рух грошових коштів, але і налаштувати поточний контроль за фінансовим станом і роботою компанії, встановлюючи «віддалену бухгалтерію (казначейство)».

До додаткових заходів, що мінімізують ризики , можна віднести правильне фінансове структурування угоди. Наприклад, часто банки надають кредити на реалізацію інвестиційно-будівельних проектів розраховуючи, що частина витрат на будівництво буде фінансуватися за рахунок майбутньої виручки від продажів новостворених площ. Тим самим створюються невиправдані ризики. Динаміка продажів або ціни реалізації на практиці можуть виявитися нижче прогнозованих, що поставить під загрозу не тільки повернення кредитних коштів, але і саме успішне завершення проекту. Більш правильним був би такий порядок фінансування проекту, за якого об’єм кредиту дозволяє повністю закінчити будівництво за рахунок кредитних коштів (тобто без врахування виручки, що генерується проектом) в умовах незапланованого збільшення витрат та термінів будівництва.

3) одним із прогресивних механізмів забезпечення безперебійного фінансування є механізм формування фінансового резерву - іншого важелю мінімізації будівельних ризиків у випадку порушення строків будівництва або незапланованого збільшення його вартості.

Література:

1. Бутенко Л.П. та ін. Управління проектами: Навч. посіб. / Л.П. Бутейко, О.А. Загородніх, В.В. Ліщинська. – К.: КНЕУ, 2005. – 231

2. Жуков В. В. Проектне фінансування. Навч. посіб. 3-те.вид. К.:2006-248с

3. Загвойська Л.Д. Економічний аналіз інвестиційних проектів: Навч. посіб. / Л.Д. Загвойська, Т.Є. Масенко, М.М. Якуба. – Л.: Афіша, 2006. – 320 с.

4. Зубок Микола Іванович. Інформаційно-аналітичне забезпечення підприємницької діяльності: навч.- метод. посібник/ М. І. Зубок ; Київський нац. екон. ун-т. – К. : КНТЕУ, 2007. – 156 с

5. Інвестування. Кириченко О.А. Інвестування : підручник / О.А. Кириченко, С.А. Єрохін. — К. : Знання, 2009. — 573 с

6. Капітальні інвестиції: на прикладі житлового будівництва в Україн: [монографія] / К.В. Паливода. - К. : Знання, 2009. - 711с.

7. Ковтун Наталія Василівна. Статистичне дослідження інвестиційного процесу та інвестиційної діяльності: теорія, методологія, практика: монографія / Н. В. Ковтун. – К. : Імекс-ЛТД, 2005. – 420 с.