К.ю.н. Лепехин И.А.

Филиал Российского государственного университета в г. Твери, Россия

Развитие системы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, как способ решения проблемы обеспечения граждан жильем

В 90-х годах ХХ века в связи с переходом к рыночной экономике жилищное строительство лишилось доминирующего государственного бюджетного финансирования и не смогло в короткие сроки переориентироваться на рыночные принципы. В результате проблема жилищного строительства и обеспечения граждан доступным и комфортным жильем стоит в современной России особенно остро.

Разрешить эту проблему возможно только путем становления рыночных отношений в сфере жилищного строительства, по-новому формируя источники его финансирования. В существующих условиях наиболее приемлемым способом финансирования жилищного строительства должно стать кредитование, обеспеченное ипотекой, развитие которого является одной из актуальных задач в современной России.

Финансирование в необ­ходимых для строительства объемах всегда связано с предоставлением крупных де­нежных сумм, поэтому кредитные организации во всех без ис­ключения случаях кредитования требуют от застройщика соответствующего равновелико­го обеспечения. При этом ипотека особенно часто применяется на практике по причине более высокой степени ликвидности недвижимого имущества по сравнению с любым другим закладываемым имуществом.[1] На сегодняшний день ипотека является наиболее привлекательным видом залога, особенно в сфере кредитных правоотношений.[2]

Кредитование жилищного строительства, обеспеченное ипотекой, является инновацией в новейшей правовой и экономической истории России. Как отметил в беседе с главным редактором информационной службы НТВ Т.Митковой Президент Российской Федерации Д. А. Медве­дев: «Когда мы начали заниматься этой проблематикой, долго обсуждали, какой механизм использовать; в конечном счёте вышли на то, что главным механизмом должна быть ипотека. Непривычный механизм. Ещё пять-семь лет назад само это слово было непонятным, книжным, казалось, что это откуда-то из заграничной жизни, и непонятно, что с этим всем делать. Но ипотека вошла в нашу жизнь, люди стали приходить в банки и получать кредиты. И сейчас самое главное – не обесценить саму конструкцию, а наоборот, придать ей дополнительную эластичность»[3]

Развитие системы кредито­вания, обеспеченного ипотекой, является одним из важнейших инструментов реализации приоритетного нацио­нального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». «Кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства»[4].

Комплексность проблемы развития жилищного строительства и его кредитования в современных российских условиях требует для ее решения системного подхода. При этом масштаб проблемы, ее значимость для социального и экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования как отечественного, так и мирового опыта в этой сфере.

Механизмы финансирования строительства за счет кредитов, обеспеченных ипотекой, отлажены в большинстве развитых стран. Кредитные организации обеспечивают финансирование как производителей жилищной продукции – застройщиков, так и ее конечных потребителей – граждан. Проблемы финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами готового жилья в этих странах решаются с помощью кре­дитов, обеспеченных ипотекой: строительных кредитов, обеспеченных ипотекой, застройщикам и классических кредитов, обеспеченных ипотекой, населению. Данные кредитные программы привлекают на рынок недвижимости и строительства дополнительные средства, которые способствуют увеличению темпов экономического роста государства.[5]

Система кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в развитых странах обеспечивает относительную сбалансированность спроса на кредиты, обеспеченные ипотекой, и предложения предприятий строительного комплекса на удовлетворение потребностей населения в приобретении жилья. Функционирование данной системы обеспечивается особыми условиями, как например, наличие экономических и правовых механизмов, способных гарантировать возвратность инвестированных ресурсов.[6]

Программы развития жилищного строительства практически всегда являлись важнейшей составной выхода из экономических кризисов индустриально развитых стран в различные периоды времени, так как жилищный рынок имеет специфические характеристики, которые определяют его особое место в экономике и являются причиной высокого мультипликативного эффекта инвестиций в жилищное строительство, объясняемого тем, что: во-первых,  жилищное строительство имеет большой коэф­фициент взаимосвязи с другими отраслями экономики; во-вторых, приобретение жилья приводит к резкому увеличению спроса на сопутствующие товары (мебель, бытовую технику и т.п.); в-третьих,  в результате приобретения жилья оказываются вовлеченными в экономический оборот сбережения домашних хозяйств.[7]

С целью поддержания кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» совместно с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства разработали механизмы, предусматривающие стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье. Реализация этих механизмов, получивших название «Программа по стимулированию предоставления кредитов (займов) на цели строительства и приобретения жилья»[8], позволит активизировать кредитование застройщиков и физических лиц, приобретающих жилье на этапах строительства.

Однако реализации этой программы уделяется явно недостаточное внимание. В ее рамках планируется выделение порядка 40 млр. руб. Если переводить данные цифры в квадратные метры, то при средней себестоимости строи­тельства в 30 000 руб. за 1 м2 на выделенные средства можно построить дополнительно около 1,3 млн. м2 жилья. При том, что даже в кризисный 2009 г. было введено в эксплуа­тацию 59,8 млн. м2 жилья, подобная «добавка» явно не способна придать реальный стимул рынку жи­лищного строительства.[9]

Таким образом, уровень поддержки развития кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации на сегодняшний день является недостаточным. Существующие темпы жилищного строительства не удовлетворяют потребности граждан России в новом жилье, не обеспечивая даже воспроизводства жилищного фонда. Так, площадь жилых помещений, размещенных в аварийных и ветхих строениях, значительно превышает объемы построенного в 2010 году жилья.[10] Дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья влечет за собой увеличение стоимости жилых помещений и, как следствие, дополнительные трудности в реализации конституционных прав граждан на достойное жилье.

В настоящее время в России существует острая потребность в создании комплексной программы поддержки кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой. При этом роль государства в ее создании и развитии не должна (особенно на этапе становления) ограничиваться только регулирующими и контролирующими функциями.

На данном этапе развитие кредитования, обеспеченного ипотекой, в России невозможно без бюджетных кредитных ресурсов, выде­ляемых на эти цели. Не представляется реальным, чтобы в условиях нестабильной экономики коммерческие кредитные организации проявляли активность в предоставлении долгосрочных кредитов с пониженными процентными ставками для строительства и приобретения жилья.[11] В этих условиях государство должно взять на себя все основные функции, необходимые для развития системы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, до тех пор, пока не появятся иные – негосударственные институты, способные самостоятельно поддерживать и совершенствовать эту систему.

Государственное стимулирование кредитования жилищного строительства должно сопровождаться проведением комплекса мер в области бюджетной и налоговой политики, совершенствованием законодательной базы, регулирующей эту сферу отношений.

Увеличение объемов жилищного строительства приведет к раскручиванию инвестиционной спирали в смежных отраслях, что незамедлительно вызовет рост производства цемента, железо-бетонных изделий, металлоконструкций, строительной и транспортной техники, производства стекла, продукции деревообработки и т.д. По оценкам специалистов, вложение одной денежной единицы в кредитование жилищного строительства дает от 2 до 3 единиц прироста ВВП.[12]

В кризисных и посткризисных условиях развитие системы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, должно стать одним из приоритетных направлений увеличения темпов экономического роста. В этом случае жилищное строительство может стать локомотивом развития экономики всей страны.

Построение и развитие при активной государственной поддержке эффективно функционирующей системы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, может стать ключевым инструментом экономической политики в Российской Федерации и позволит наконец-то решить проблему обеспечения граждан доступным и комфортным жильем.



[1] См.: Стенина Н. П. Залог как способ обеспечения финансирования застройщика при строительстве жилых и нежилых зданий // Современное право. 2008. № 8. С. 3.

[2] См.: Быстревский С. В. Ипотека как один из способов обеспечения исполнения кредитных обязательств. Автореф. дис. на соиск. … канд. юрид. наук: 12.00.14. М.: 2007. С. 2.

[3] Д. А. Медведев. Разговор с Дмитрием Медведевым. Ответы на вопросы главного редактора информационной службы НТВ Татьяны Митковой // Сайт Президента Российской Федерации Д. А. Медве­дева. URL:  http://www.kremlin.ru/transcripts/3790.

[4] Путин В. В. Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ // Российская газета. 2004. № 109. С. 3.

[5] См.: Макаренко М. П. Ипотека как фактор повышения совокупного спроса. Дис. на соиск. … канд. экон. наук: 08.00.01; 08.00.05. СПб.: 2009.

[6] См.: Клевцов В. В. Формирование регионального рынка ипотечного жилищного строительства (на примере Тверской области). Дис. на соиск. …канд. экон. наук: 08.00.05; 08.00.10. М.: 2006. С. 27.

[7] См.: Южелевский В. К. Какая ипотека нужна России. Тверь: 2004. С. 24.

[8] См.: Программа по стимулированию предоставления кредитов (займов) на цели строительства и приобретения жилья // Сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. URL:  http://www.ahml.ru/ru/participants/Proekt_stimul_kredit.

[9] См.: Доронкин М.А., Самиев П.А. Ипотечное кредитование в России // Аудитор. 2010. № 7. С. 49.

[10] См.: Строительство в России. Статистический сборник // Сайт Федеральной службы государственной статистики. URL:  http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/ publishing/catalog/statisticCollections/doc_1138716432453.

[11] См.: Шевчук Д. Кредитный консалтинг // Финансовая газета. 2006. № 20. С. 3.

[12] См.: Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб.: Питер, 2001. С. 25.