Ковалев С.В., аспирант ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Модель индустриального парка в формате
социально-ориентированной деятельности развития недвижимости.

Содержание различных социально-значимых объектов для города достаточно часто является тяжелым обременением, особенно если речь идет о таких объектах как объекты культурного наследия, исторически значимые объекты, объекты и недвижимость сохраняющие исторический облик центра города, его историю и традиции и т.д. [1, 2, 5]. Таки объекты не способны генерировать большие потоки средств и прибыли, необходимые хотя бы на их непосредственное финансирование и с течением времени постепенно деградируют. Если состояние объекта удовлетворительное, он находится в центре внимания и эксплуатируется, то остается достаточно защищенным от сноса, перепрофилирования и реконструкции. Если же объект не может привлечь к себе внимание населения, прошел период критической деградации, то его реконструкция и приведение в первозданный вид может стоить дороже, чем новое строительство. В таком случае население и власти могут продолжать поддержку объекта, его сохранение и неприкосновенность. Но фактически непригодность к эксплуатации, бесцельное существование, бесперспективное использование городской земли, тем не менее, приведут к постепенному одобрению его сноса.

При строительстве жилья, как наиболее динамично развивающего направления и вида городской невидимости, коммерческие инвесторы либо на основе своей коммерческой мотивации, либо в рамках обременений активно занимаются социальной инфраструктурой. Это школы, детские сады, отдельные объекты инфраструктуры ЖКХ - котельные, трубопроводы, иные сети и сооружения. Поддержку социальных объектов, которые имеют историческую ценность, достаточно длительное время эксплуатируются, как правило, адресно осуществить некому. Вся нагрузка по ним ложится на местные органы власти, которые осуществляют их финансирование по мере получения помощи из иных бюджетов и источников. Какая-то часть естественно приходится и на средства собственного бюджета. Тем не менее, нерегулярность финансирования, отсутствие строгого режима эксплуатации и обслуживания, негативное влияние со стороны новых форматов строящейся недвижимости в городе очень сильно ухудшают состояние данных исторически значимых объектов.

Понимая, что роль и ценность объектов культурного наследия и иных подобных объектов будет как в настоящем, так и будущем продолжать иметь высокую значимость, необходимы поиски путей удовлетворения интересов таких объектов, и общества, для которого эти объекты представляют высокую культурную ценность. В условиях рыночной экономики, по нашему мнению ориентация только на государственную помощь является малоэффективной. Тем более учитывая современное тяжелое положения бюджетов государства всех уровней. Необходимо более активное вовлечение представителей частного бизнеса в вопросы эксплуатации исторически значимых объектов. Если вводить обременения для отдельных предпринимателей для осуществления эксплуатации рассматриваемых социальных объектов, это скорее всего не приведет к ожидаемому результату. Здесь нужны более масштабные, концентрированные силы и ресурсы. В качестве представителей таких ресурсов являются индустриальные парки [3, 4]. В Российской Федерации они выполняют весьма значимую и заметную роль. Индустриальные парки бывают двух видов: Greenfield и Brownfield. В первом случае создается комплекс промышленной недвижимости на чистом поле. Во втором случае используются территории существующих заводов, фабрик и иных промышленных объектов, которые имеют возможности размещать на своей территории новые, смежные и иные производства. Наибольший потенциал имеют проекты по типу Greenfield, так как изначально проектируются для решения масштабных комплексных задач и не стеснены в пространстве. Имеют достаточно развитую систему логистики, ресурсного снабжения и т.д. Так как городские территории с существующей застройкой зачастую оказываются неподходящими под строительство парка по типу Greenfield, они создаются на территориях, за пределами города, но максимально приближенных к городу. Это вызвано тем, что город остается источником трудовых ресурсов, в городе находятся финансовые институты, которые исключены из потенциальных участников самого индустриального парка. В городе имеются различные сервисные компании, торгово-посреднические предприятия и т.д., без которых функционирование парка не представляется возможным.

В связи с изложенным, предлагается более внимательно подойти к вопросу изучения и формирования модели индустриального парка, который проектируется на прилежащих к городу территориях. Данный вопрос, помимо прочих имеет высокое отношение к инвестиционно-строительной деятельности, так как независимо от целевого назначения парка, в общем виде изначально это создание комплекса объектов недвижимости, включая сложные работы по анализу и обеспечению эффективного взаимного расположения совокупности строящихся объектов. Так как парк в последующем необходимо и эксплуатировать, у оператора или управляющей компании парка также имеются компетенции по обслуживанию недвижимости.

Модель создаваемого парка должна учитывать механизмы рекламы, продвижения интересов парка в обществе, создание положительного имиджа парка, как в лице органов власти, так и населения. Таким образом, должна достигаться важнейшая цель – создание репутации, имиджа, бренда как совокупности нематериальных активов, обеспечивающих рост капитализации парка. Как известно нематериальные активы в настоящее время занимают главенствующее место в активах хозяйствующего субъекта и являются залогом успешного функционирования. Несение нагрузки по обеспечению функционирования объектов культурного наследия города является одним из способов повышения уровня репутации, имиджа, узнаваемости парка, лояльности населения и местных органов власти. При этом лояльность населения выражается в более активном пользовании услугами парка. В то же время модель парка должна подразумевать использование территорий исторически значимых объектов для проведения выставок, экспозиций по своей продукции, проведение публичных мероприятий, в том числе для привлечения инвесторов, просвещения населения города в рамках важных экономических, технических и иных опросов. Возможно также развитие и расширение образовательных услуг. В конечном счете модель реализации парка может эффективно решить и проблемы социальных объектов указанного выше вида, и получить неоспоримые преимущества для себя.

Литература.

1. Заборова Е. Н. Городское управление. Издательство: "Издательство Уральского университета", 2014.

2. Кокурин Д.И., Назин К.Н. Формирование и реализация инфраструктурного потенциала экономики России: Монография. - М.: Издательство «Транслит», 2011. - 336 с.

3. Матвеева А. И кругом ветряки. Специальный доклад / Индустриальные парки // Эксперт. - 2017. - №№50 (1011) 12 декабря 2016.

4. Сычев А. Парки для новой промышленности // Эксперт. - 2012. - №№48 (830) 3 декабря 2012.

5. Шарипов А. Ю. Социальная инфраструктура в концепции ускорения. Новосибирск: Издательство Новосибирского университета, 1990. С. 10-11.