Дмитрієва Валерія Сергіївна

Донецький національний університет економіки і торгівлі імені Михайла Туган – Барановського

Особливості становлення іпотечного ринку в трансформаційній економіці

Процес становлення іпотечних фінансових відносин у трансформаційній економіці має особливості, що відрізняє його від історично тривалої еволюції іпотечного ринку в країнах з ринковою економікою.

Мета статті – виділити та узагальнити особливості становлення іпотечного ринку в трансформаційній економіці на основі аналізу інституційної структури іпотечних ринків країн з трансформаційною економікою. У цих країнах в першу чергу розвиток отримує житловий сегмент іпотечного ринку. Причинами першочергового становлення є прискорений розвиток ринку житлової нерухомості, до об’єктів якого застосовують спрощену процедуру приватизації, а також високий фінансово – інвестиційний потенціал населення, обумовлений як сутнісними характеристиками будівель як об’єкту інвестування, так і соціально – економічними процесами формування середнього класу.

Неефективні інституційні структури іпотечного ринку стимулюють розвиток тіньового та напівлегального секторів ринку нерухомості.

Розвиток тіньового та напівлегального секторів ринку житла призводить до уповільнення темпів зростання обсягів іпотечного кредитування та деструктивного впливу на процес інституційного оформлення іпотечних фінансових відносин.

Відбір неефективної інституційної структури іпотечних фінансових відносин відбувається в результаті еволюції, а її «закріплення» - через економічний примус держави.

По – перше, ринок є нейтральним спонтанним механізмом координації і відбору тих типів інституційної організації іпотечних фінансових відносин, які мінімізують трансакційні витрати. Результат відбору складно спрогнозувати, однак з високим ступенем ймовірності можна визначити вектор відбору, який задається початковими інституційними умовами. Саме це пояснює той факт, що в трансформаційній економіці відбувається еволюційне становлення депозитної моделі іпотечного ринку, на основі якої виникають альтернативні схеми іпотечного кредитування та мутаційні форми іпотечних інститутів.

По – друге, відбір неефективної інституційної структури іпотечного ринку відбувається в результаті асиметрії інформаційних потоків і виникнення у владних груп стимулів до «закріплення» інституційних структур зі спадною граничною продуктивністю.

Рівень розвитку іпотечного ринку оцінюють також за якісним показником – типом домінуючої моделі іпотечних фінансових відносин. Аналіз класичних моделей іпотечного ринку показав, що моделям ринку капіталів властиві вищий рівень спеціалізації суб’єктів, мобільності капіталу, диверсифікації ризиків, нижчі трансакційні витрати порівняно з моделями ринку грошей, а тому моделі ринку капіталів є більш ефективними формами інституційної організації іпотечних фінансових відносин.

За домінуючою моделлю житлового сегменту іпотечного ринку виділяють три групи країн: перша група охоплює країни, в яких іпотечні ринки організовані за іпотечною моделлю, наприклад Україна. До другої групи відносять Польщу і Словаччину, де функціонують як інститути цільової та депозитної моделей, так і моделей ринку капіталів, але домінують моделі грошового ринку. Третю групу складають литва, Латвія, Чехія, Угорщина, Естонія, де функціонують інститути як цільової і депозитної моделей, так і одно – і / або дворівневої інвестиційної моделей, але домінують моделі ринку капіталів.

В трансформаційній економіці може відбутися зміна ролі та функції іпотечного ринку в результаті надмірної державної підтримки іпотечних фінансових відносин при високих коефіцієнтах доступності житла для переважної більшості населення.

Надмірна державна підтримка стимулює становлення бюджетно орієнтованої системи іпотечного кредитування і сприйняття іпотечного кредитування як збиткового соціального проекту, а не як дохідного механізму залучення інвестицій у житловий сектор та економіку країни.

Таким чином, аналіз особливостей інституційної організації іпотечного ринку трансформаційної економіки дозволяє зробити такі висновки:

Еволюційне становлення ефективних іпотечних інституцій, інститутів та механізмів їх взаємодії в умовах ринкових трансформацій не відбувається, а перенесення інституційних структур класичних моделей іпотечного ринку на якісно відмінний грунт може викликати інституційний конфлікт, який виявиться у набутті іпотечним ринком специфічних форм, які можуть стати некорисними чи деструктивними з погляду перспектив його подальшого розвитку.

Література:

1. Минц В.М. Моделі іпотечного кредитування и перспективи їх застосування // Банківська справа. – 2002. - № 6. – С.31.

2.Євтух А.Т. Види іпотек і можливості їх розвитку в Україні // Іпотечний ринок в Україні: Матеріали Міжнародної науково – практичної конференції „Проблеми розвитку іпотечного ринку та шляхи їх розв’язання”. К, 7 – 8грудня 2001 року. – К., 2002. – С. – 157 – 162.

3. Сидорчук О.В. Основні проблеми формування ринку нерухомості в Україні // Проблеми формування іпотечного ринку в контексті фінансової безпеки України: Зб. матеріалів круглого столу. 30 вересня 2002 року. – К.,2002. – С. 97.

4.Сучасний ринок капіталів / Під ред. Г.П. Солюса. – М.: Фінанси, 1977. – 225 с.