Щербаков Н.В.

Аспирант кафедры организации и управления производством Мичуринского государственного аграрного университета

Проблемы земельной собственности в сельском хозяйстве

Земля имеет выдающее значение в жизни общества. Она является основным средством производства в аграрном секто­ре экономики. От рационального использования земельных ресурсов во многом зависит экономическая эффективность сельского хозяйства, продовольственная и экологическая безопасность страны. Поэтому аграрное реформирование, направленное на обеспечение устойчивого роста сельскохозяйственного производства, прежде всего, означает изменение системы земельных отношений. В свою очередь, изменение системы земельных отношений опреде­ляется изменением формы собственности на нее, правомочий собствен­ников и пользователей, что влечет за собой перераспределение земель­ного фонда между ними.

Земельные отношения на протяжении прошедшего столетия были ареной ожесточенной политической борьбы. Эта борьба происходила накануне и в ходе столыпинского реформирования, перед принятием Декрета о земле в 1917 г., она происходит и сейчас, в процессе экономи­ческой трансформации.

В настоящее время из-за ряда нерешенных проблем в сфере земли и недвижимости во многом сдерживается структурная перестройка и развитие экономики страны. Главное здесь состоит в том что, с одной стороны, госу­дарство не располагает достоверными сведениями о количестве, качестве, стоимости земли и прочно связанной с ней недвижимо­стью, а с другой стороны - из-за отсутствия надлежащим способом оформленных документов, подтверждающих право собственности большая часть владельцев нежилой недвижимости не стали полноценными собственниками. Без этих документов по действующему законодательству собственник не может должным обра­зом распорядиться своим имуществом (продать, сдать в аренду, получить кредит под залог и т. д.).

Все это связано с тем, что до настоящего времени не удалось осуществить полную инвентаризацию, государственный учет и регистрацию прав на землю, и другие объекты недвижимости, переданные в процессе  осуществления реформы, включая приватизацию, в частную собственность. Аналогичное положение с государственной и муниципальной собственностью.

На начало земельной реформы и массовой приватизации в России отсутствовали единая система учета земли и недвижимо­го имущества. В связи с этим необходимая информация по единой системе наличия объектов земли и недвижимости, их качественных оценочных характеристиках, функциональном  назначении площадях занимаемых земельных участков отсутствует. И касается это не только освоенных и обжитых территорий, но и северных и многих других, которые составляют половину территории страны.

Поскольку проводимая политика в сфере реформирования собственности на землю и иную недвижимость требовала максимально быстрого разгосударствления, процедуры формирования и описания объектов недвижимости были максимально упрошены.

В частности, не проводилась техническая инвентаризация, не составлялись технические паспорта, не идентифицировались адреса, практически не осуществлялось межевание границ земельных участков, участки выделялись без землеустроительного оформления и учета факторов, влияющих на их дальнейшее эффективное использование. Фактически недвижимость передавалась в частные руки на основании деклараций тех, кто составлял планы приватизации - т. е. будущих собственников.

Отсутствует четкая программа действий по совершенствова­нию системы комплексного управления землей и другой недви­жимостью. Функционально и технологически единые процессы государственного учета (идентификации, определения важней­ших характеристик, оценки) земли и недвижимости растащены по различным ведомствам и не координируются. В этих условиях неизбежны междуведомственная разобщенность, борьба за сфе­ры влияния, распыление и так явно недостаточных сил и средств.

Распределение земельных долей за сельскими жителями было мерой, с одной стороны, социально справедливой, поскольку обеспечивало зем­лей всех проживающих на селе, но с другой — экономически неэффективной, так как право на землю получили и те, кто не собирался или не мог эффективно ее использовать. Более того, посредством наследования земельная доля могла переходить и реально переходила к тем, кто не проживал на селе. А это уже нарушало тот принцип социальной справедливости, который первоначально был положен в основу земельного реформирования.

Кроме того, возможность массового востребования собственниками земельных долей своей земли для выдела или продажи лишает землепользование сельскохозяйственных предприятий необходимой устойчивости. В разрешении всех этих коллизий нет простых ответов и рекомендаций.

Можно по-разному относиться к закреплению земельных долей за работниками сельского хозяйства и сельскими жителями, однако законодательное решение этого вопроса - свершившийся факт. Это тем более важно иметь в виду, поскольку уже несколько процентов земельных долей представляют собой не идеальную категорию, а выделены «в натуре» в полевых массивах, то есть их собственники, получившие свидетельства на земельную долю,  уже  знают местоположение своих земельных участков. Значительная часть земельных долей была сдана в аренду и многие их владельцы -  арендодатели получают за это арендную плату не в деньгах, а продукцией — зерном, сеном, комбикормами, а также обеспечиваются услугами (в частности, вспашкой приусадебных участков, транспортировкой гру­зов и т. д.).

Однако подавляющему большинству собственников земельных долей земля не была выделена в натуре, и в общем земельном массиве невоз­можно указать принадлежность того или иного участка конкретному собственнику, что создало благоприятную обстановку для злоупотребле­ний с землей со стороны руководителей сельскохозяйственных предпри­ятий и местной администрации. Некоторые из них, пользуясь неопреде­ленностью с правами на землю (уже не государственная и не принадле­жащая данному предприятию, но еще и не вполне собственность опре­деленного лица), раздают часть земель. Это означает, что, если все или большинство собст­венников земельных долей пожелают забрать свои земельные доли для организации крестьянских хозяйств, земли для всех них не хватит (если исходить из первоначально установленных размеров земельных долей). Поэтому придется существенно сокращать их.

Это вызывает необходимость инвентаризации земли и, следовательно, земельных паев в сельскохозяйственных предприятиях и пресечения фактов «черного рынка» земли.

Правовые нормы обеспечивают институциональные гарантии прав земельных собственников, но, в свою очередь, налагают на них и обязанности. Собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи, арендаторы должны использовать землю в соответствии с ее целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными использованием способами, которые не наносят вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Кроме того, они обязаны сохранять межевые, геодезические и другие специализированные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами, а также выполнять другие, установленные Земельным Кодексом, федеральными законами требования. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей, установленных Кодексом.

Ограничения,   обусловленные   обязанностями   земельных собственников, необходимы, прежде всего, для предотвращения последствий чрезмерной эксплуатации земли с нанесением вреда окружающей среде. С целью обеспечения соблюдения собственниками - арендаторами земельных  участков, землевладельцами, землепользователями установленных обязанностей нужны соответствующие институциональные структуры,  которые должны осуществлять регулярный контроль деятельности данных эконо­мических субъектов.

Развитие рынка земли и оборот земельных долей мыслимы лишь при законодательных ограничениях,    чтобы    земля    посредством   купли-продажи,  наследования и т. д. не переходила в дальнейшем в собственность лиц, не проживающих на селе и не имеющих отношения к сельскому хозяйству, и, в связи с этим, не выпадала бы из сельскохозяйственного производства, а также, чтобы не могла произойти чрезмерная концентрация земли в руках отдельных граждан. Представляется, что режим использования земли и ее оборота должен четко регулироваться государством и различаться в зависимости от того, идет ли речь о земельной доле или о приусадебном, садовом и дачном участках, находящихся в личной собственности, о земле, купленной или безвозмездно переданной ее собственнику, о земле, только что поступившей в его распоряжение находящейся у него многие годы, о земле сельскохозяйственного несельскохозяйственного назначения и, наконец, о земле, примы­кающей к крупным городам и промышленным центрам, или о земле в сельской глубин­ке, где нет спроса на нее или он незначителен. Все это должно быть же­стко регулируемо и контролируемо, как это и делается во всех цивили­зованных странах.

В целом развитие земельных отношений в части оборота сельскохозяйственных земель должно строиться на следующих основных принципах:

- земля должна в конечном итоге принадлежать тем, кто на ней живет и эффективно ведет на ней хозяйственную деятельность;

- участки земли, находящиеся в сельскохозяйственном обороте не должны менять своего целевого использования и переходить в другие отрасли экономики;

- земля является основным и главным средством производства в сельском хозяйстве и должна принадлежать тому, кто эффективно на ней работает и бережно к ней относится;

- переход земли от неэффективных собственников, владельцев и пользователей не только возможен, но и объективно необходим и обусловлен требованиями создания высокоэффективного сектора аграрной экономики.

Можно выделить следующие основные первоочередные мероприятия, которые необходимо выполнить для стабильного функционирования земельного рынка.

1. Провести полную и масштабную инвентаризацию земель и землепользования. В ее ходе определить наиболее ценные в хозяйственном отношении земельные угодья, которые должны находиться в зоне особого внимания государства, а их использование государство должно взять под особый контроль.

2. Осуществить зонирование земель по их функциональному и целевому назначению.

3. Провести кадастровую оценку земель и сформировать электронную базу данных о землепользователях, сервитутах и обременениях земельных участков, их качестве и оценочной стоимости. Земельный кадастр обеспечит контроль за использованием участков и будет способствовать упорядочению конъюнктуры земельного рынка.

4. Разработать и отладить механизм движения земельных долей и компенсации за них.

5. Внести в действующее законодательство изменения, касающиеся снижения налогов на доходы от операций с земельными участками и издержек при оформлении сделок.

6. Для обеспечения нормального функционирования и регулирования земельного рынка необходимо приступить к созданию его инфраструктуры, включающей государственные и коммерческие предприятия и организации (возможно смешанной формы собственности), консалтинговые организации по оценке земель, оформлению сделок и операций с земельными участками, земельный суд, земельный нотариат, земельный банк, институт операторов на рынке, институт независимых оценщиков, страховщиков и т.п. Создание такой правовой и организационной инфраструктуры будет способствовать освобождению административных органов от несвойственных им функций.

8. Определить и реализовать комплекс мер и методов по административно-правовому и экономическому регулированию земельного рынка. Причем основные меры должны быть направлены на экономические методы. Главная цель регулирования рынка состоит в том, чтобы оно способствовало формированию рациональной структуры сельскохозяйственного землевладения и землепользования, созданию класса земельных собственников из среды эффективно хозяйствующих сельскохозяйственных товаропроизводителей, а не из посредников и спекулянтов.

9. Задействовать широкое и приоритетное развитие арендных отношений и рынка прав аренды. Практика организации земельного оборота на основе арендного права может стать той необходимой методологической основой, при помощи которой можно отрабатывать и формировать рыночные механизмы перераспределения земель.