Математика/4. Прикладная математика

Магистр, старший преподаватель Омарова М.Т.

студентка Абильмажинова М.С.

Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза, Казахстан

Анализ цен квартир на вторичном рынке жилья в городе Караганда

Каждый из нас является обладателем недвижимости, но скорее всего не каждый до конца представляет, что, кроме квартиры и дачи, относится к недвижимому имуществу.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление имущество связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков. Законодательством Республики Казахстан в статье 117 определено понятие «недвижимое имущество»: «К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно [1, стр. 5].

Недвижимость – это товар, который обладает, с одной стороны, стационарностью, а с другой, имеет некоторое подвижное качество, которое изменяется как в пространственных масштабах, так и во времени. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени [2, стр. 19].

По характеру использования недвижимость необходима:

- для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады;

- для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;

- для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

Недвижимость, по целям владения, подразделяется: для ведения бизнеса; для проживания владельца; в качестве инвестиций [3, стр. 8].

Рынок недвижимости – совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т.д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т.д.), совершаемых между ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам:

- рынок коммерческой недвижимости. Этот сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т.п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды. К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики, как действующие, так и разукомплектованные;

- рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие:

1) первичный рынок – рынок недвижимости, впервые поступающей на рынок как товар;

2) на вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу [4, стр. 29].

Мы же хотим проанализировать вторичный рынок жилой недвижимости, а именно, провести анализ цен квартир, используемых для проживания владельца или в качестве инвестиций. Была создана по 30 данным от 20 октября 2015г. газеты «Недвижимость» [5, стр. 10-25] линейная модель зависимости цены квартиры (тыс. у.е.) рынка вторичного жилья в городе Караганда Карагандинской области Республики Казахстан от факторов: – общая площадь квартиры (м²); – количество комнат в квартире; – общая площадь кухни (м²); – номер этажа, где находится квартира.

Эти данные о продажи квартиры были взяты с учетом следующих условий:

– в различных районах города Караганды: центр города, районы Юго-Восток и Майкудук;

– взяты только однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, примерно в одинаковом количестве.

С помощью надстройки «Анализ данных» в среде Excel получили следующее уравнение

с множественным индексом корреляции R = 0,74, который показывает, что между результирующим признаком у и факторами , , , есть тесная связь [6, стр. 60]. Таким образом, исходные данные достаточно хорошо аппроксимируются четырехфакторным линейным уравнением регрессии.

Для дальнейших расчетов нам нужно найти средние площади квартиры и кухни по формуле , где k = 1, 3. В итоге, (м²) и (м²). Тогда получим матрицу зависимости цены квартиры у (тыс. у.е.) в таблице 1 согласно уравнению четырехфакторной линейной модели, учитывая средние площади квартиры и кухни.

Таблица 1

Матрица цен квартир рынка вторичного жилья в городе Караганда

	1	2	3
1	50,401	40,289	30,178
2	49,277	39,166	29,054
3	48,154	38,042	27,930
4	47,030	36,918	26,807
5	45,906	35,795	25,683
составлено авторами на основе уравнения четырехфакторной линейной модели регрессии

(i = 1,…,5; j = 1,…,3) – цена продажи квартир в городе Караганда,

где i – это номер этажа, где находится квартира; j – количество комнат в квартире.

Таким образом, анализ продажи квартир рынка вторичного жилья в городе Караганда на конец октября 2015г. показывает следующее:

1) при увеличении общей площади квартиры и общей площади кухни на 1 м² цена квартиры рынка вторичного жилья увеличивается на 1,35 и 1,563 тыс. у.е. соответственно;

2) при увеличении числа комнат квартиры и увеличении номера этажа, где находится квартира, цена квартиры рынка вторичного жилья уменьшается соответственно на 10,112 и 1,124 тыс. у.е.;

4) средние цены квартир – 48153,6 у.е., 38042 у.е., 27930,4 у.е. соответственно для однокомнатной, двухкомнатной и трехкомнатной квартир;

3) наибольшая цена квартиры составляет 50,401 тыс. у.е. – для однокомнатной квартиры на первом этаже; наименьшей ценой квартиры будет 25,683 тыс. у.е., эта квартира является трехкомнатной квартирой на пятом этаже.

Литература:

1. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республики Казахстан: Практическое пособие. – Алматы: Жеті жарғы, 2002. – 256 с.

2. Экономика недвижимости: учебник/ под ред. проф. О.С. Белокрыловой. – Ростов н/Д: Феникс, 2009. – 378с. – (Высшее образование).

3. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. – 70 с.

4. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. – М.: КНОРУС, 2010. – 752с.

5. Газета «Недвижимость» №42 (731) от 20 октября 2015г.

6. Практикум по эконометрике: учеб. пособие / И.И. Еливеева, С.В. Курышева, Н.М. Гордеенко и др.; под ред. И.И. Елисеевой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 344 с.