Право/ 7. Экологическое,земельное и аграрное право

Жуманова А.С., Рзабай А.И., Тұрғынбек Г.Р.

М.Х.Дулати атындағы Тараз мемлекеттік университеті, Қазақстан

Жер нарығын құқықтық реттеудің теориялық негіздері

Он тоғызыншы ғасырдың басында батыс елдеріндегі жер қатынастары жеке меншіктің индивидуалистік қағидаларына негізделіп, қоғамның және мемлекеттің мүддесін ескермей, жеке меншік иелерінің шектеусіз қарауында негізделді. Бірақ он тоғызыншы ғасырдың соңы жиырмасыншы ғасырдың басында мемлекеттің тікелей жер қатынастарына араласуы кеңейді, соның нәтижесінде жер қатынастарына қолданушы жалпы азаматтық-құқықтық институттарының подификациясы жүргізілді. Осы кезеңде кейбір европалық мемлекеттерде бүкіл азаматтық-құқықтық, әкімшілік-құқықтық жер қатынастарының заңи материалдарын кешенді жер құқығына біріктіруге әрекеттер жасалды. Кейін жер қатынастары саласындағы барлық құқықтық институттарының арасында жүйелі байланыс күшейе түсіп, басқа елдерде де жер құқығының жалпы теориясының кең дамуы орын алды. Қазір көптеген мемлекеттер жер пайдалану процесін реттеуге терең назар аударып отыр. Мәселен, дамыған елдерде жерге құқық қатынастарын реттеуде азаматтық заңдарынан ерекше құқық нормаларының жеке топтары немесе заңдардың саласы бар. Бүгінгі таңда аталған жеке меншіке негізделген жер қатынастарын реттеу мемлекеттік сипат алып отыр, яғни экономикасы дамыған мемлекет болса, соғұрлым жерге жеке меншікті, оны пайдалануды, сонымен қатар жерге нарық қатынастарын реттеуді қатаң қадағалау үстінде[1]. Жер қатынастарын реттеуде арнайы жер заңдарының қолданылу басымдылығы қоғамның қазіргі жағдайындағы жердің әлеуметтік функциясын дұрыс түсінуге, оның әлеуметтік маңыздылығына, белгілі объективті шектеулердің болатындығына, жерді пайдаланудың жаппай интенсификациясына және басқа қағидаларға негізделуі тиіс. Сұрақ мәні жер қатынастарын реттейтін құқық саласының қалай аталуында емес немесе оны құқықтық жүйелеуде емес, жер қатынастарын құқықтық реттеу мазмұнында болып отыр.

Краснов Н.И. жазғандай азаматтық құқығы мен жер құқығының айырмашылығы мүліктік қатынастарды құқықтық реттеудің әртүрлі маңызды ережелеріне негізделуінде. Азаматтық құқығы құқық субъектілерінің еріктілігіне, жеке істерге араласуға жол берілмейтіндігіне, құқық субъектісіне тиесілі мүліктің тағдырына өз қалауынша билік ету еркіндігіне және т.б. қағидаларға сүйенетін болса, ал, жер құқығы меншік субъектісінде құқықпен қатар жер учаскесінің мақсатына сай, тиімді пайдалану міндетінің болуымен; меншіктегі жер мөлшерін нормалануымен; жердің пайдалануы мен қорғалуына мемлекеттік бақылаудың болуымен; жерді пайдалануды кеңістік-теориялық жоспарлаумен және т.б. жер құқықтарының болуымен ерекшеленеді[2]. Азаматтық құқығы мүліктік құқықтардың еркінділігін қамтамасыз етуге негізделсе, жер құқығы жердің тиімді пайдалануы мен қорғануына негізделеді. Көрсетілген азаматтық және жер заңдары арасындағы айырмашылықтар әлемнің әр елдерінде өз ерекшеліктерімен көзге түседі, бірақ тұтастай алғанда мемлекеттің әлеуметтік құрылымы мен анықталған меншік нысанына тәуелсіз өмір сүреді. Кейбір елдер бұған модернизация жолымен, яғни жерге жеке меншікті біртіндеп шектеумен жетсе, ал басқалары бүкіл әлемде қалыптасқан өркениетті көзқарастарды пайдаланып, белгілі дәрежеге көтерілді. Қазіргі кезде біздің заңдарымызда жер қатынастарын реттеудегі жер заңдарының басымдығына шегіну, оны азаматтық құқығы аясына ауыстыру тенденциясы қалыптасты деген пікір бар. Әрине, жермен жасалатын мәмілелердің жер басқа да табиғат қорғау және басқа да арнайы заңдарды ескере отырып, азаматтық заңдармен реттеу фактісі бар, бірақ бұл жер құқығы сала ретінде жоққа шығармайды, өйткені жер учаскелерінің сатып алу-сату шарттары қандай заңдармен реттелуі тиіс екен деген заңды сұрақ туады.

Арнайы жер заңдарының ескерілу фактісі жер құқығының негізгі қағидаларының сақталуын қамтамасыз етеді. Сонымен қатар, жер қатынастарын реттеуде азаматтық және жер заңдарының арақатынасының өзгеруінің теориялық негізделуі неде ? Тұтастай бұл үлкен және күрделі мәселе. Сол себепті В.А.Дозорцевтің көзқарасына қараумен шектелмеген дұрыс болар, өйткені оның ойы бойынша жер қатынастары азаматтық және әкімшілік құқығымен реттелінуі тиіс, себебі жер құқығын жеке құқық саласы ретінде қарау негіздері өмір сүруін тоқтатты. Енді оның айтуы бойынша, жер экономикалық айналымның объектісі болып қалды және қайтадан азаматтық құқығы аясына түсіп отыр, нәтижесінде жер мүліктік қатынастарына азаматтық құқықтың жалпы бөлімнің нормалары қолданылуы тиіс. В.А.Дозорцевтің көзқарасына Н.И.Красновтың көзқарасымен қарсы қоюға болады. Біріншіден, жер барлық уақытта да азаматтық құқық аясына кірген. Жер қатынастарына азаматтық құқық нормалары қолданылды сол мөлшерде, егер аталған қатынастар жер заңдарымен тиісті мөлшерде ғана реттелмесе. Осы тұрғыдан алғанда жерге тиісті барлық мүліктер жер қатынастарының азаматтық құқығы аясына өтуі туралы сөз болып тұр. Екіншіден, жердің әрқашанда экономикалық айналымның объектісі ретінде болуы. Кеңес Одағы кезеңінде жер азаматтық-құқықтың айналымнан алынып тасталды, бірақта оның экономикалық айналымы мемлекеттің басқарушы актілерімен жүзеге асырылды, ал бүгінгі таңда оған енді жерге меншік иелерінің басқарушы актілер қосылды. Бірақ бұл соңғылардың басшылық актілері болып жерді тиімді пайдалану және қорғауда мемлекеттік ұйғарымдардың аясынан шығыуын білдіреді ме деген сұрақ туады. Менің пікірім бойынша, Кеңес Одағы кезеңінде жер азаматтық айналымнан алып тасталғанына қарамастан, сонымен қатар қазіргі нарық экономикасына тиісті жеке меншік жағдайында да мүліктің ерекше түрі болып барлық уақытта да қала бермек. Сондықтан да жерді пайдалану және қорғауды құқықтық реттеуде ерекше рөл атқаратын азаматтық құқығымен тығыз байланысты жер құқығы екендігін ұмытпаған жөн болар. Азаматтық құқығының нормалары мүліктік жер қатынастарына қолданылады, бірақта мүлікті меншікке алудың шектелмеуі, жер учаскесін пайдалану мақсатын меншік субъектісін өз бетінше анықтауы сияқты ережелері және жер қатынастарының субъект еріктілігінен пайда болатын басқа да ережелері жер қатынастарына таралмауы тиіс.

Қазіргі кезде азаматтық және әкімшілік құқығымен реттелетін жер қатынастарының болуы мүмкін емес. Жердің негізгі мақсатта пайдаланудың ерекше режимдерін бекіту жэне т.б. жер қатынастарын мемлекеттік реттеу аясына жатады, оны мемлекет әкімшілік тәртіпте жүзеге асырады. Бірақ бұл реттеу жер қатынастарының субъектілерінің мүліктік құқықтары мен міндеттерін елеулі әсер етеді. Қазіргі кезде жер қатынастарының құқықтық реттеуде бірден-бір орын алып отырған мәселе-ол жеке тұлға мүдделерінің қоғам мүдделерімен үйлесімді болып бірлікте көрініс алуы. Бүкіл әлемнің құқықтық жүйелерінде де осындай көрініс тапқан және бұл объективті шындықты көрсетеді. Проблема мәні жер қатынастарының ыдырауына емес, азаматтық және жер құқығының дұрыс ара қатынасын анықтауда болып табылады. Ол біздің заңдарда да дұрыс мағынасын тауып отыр: жер қатынастарының жер заңдарымен реттелмеген бөлігінде ғана бұл қатынастарға азаматтық құқығының нормалары қолданылады. Жеке меншік және жер нарығы жағдайларында жер қатынастарының тағдырына ой жүгірткенде жер құқықтық ерекше объектісі екенін ұмытпаған дұрыс. Жер зат ретінде жай ғана анықталмауы керек, бірақта ол шын мәнінде солай болып тұр. Жер барлық әлеуметтік жүйенің кез-келген формасында негіз болып табылғандықтан және табиғи объект болғандықтан, нәтижесінде оны пайдалану және қорғауда құқықтық реттеудің ерекше сипаты ұсынылуы тиіс. Жер қатынастары сөзсіз мүліктік мазмұнға ие, сонымен қатар жерге меншік жағдайларында. Сол себепті олар азаматтық құқығының белгілі бір дәреже қатарына жатады, бірақ жер азаматтық құқығында мүліктің ерекше түрі болып табылады. Ол қозғалмайтын мүлік ретінде анықталып, азаматтық және жер заңдарының ортақ реттеу пәніне жатқызылуы тиіс. Ортақ себебі бұл мүлік, бірақ сонымен қатар, ерекше, өйткені ол жер, қозғалмайтын.

Қазақстанда белгілі заңгер ғалым Ә.С.Стамқұлов былай деп жазады. Жер қатынастарының азаматтық қатынастарынан тағы бір ерекшелігі сол, кез-келген жер учаскесі, сонымен қатар жеке меншіктегі де нысаналы мақсатқа сәйкес пайдаланылуы тиіс, өйткені ол табиғаттың объектісі. Қозғалмайтын мүліктің ерекше түрі ретіндегі сұрақ өзінің зерттелуін қажет етеді. Кеңес заңдарында мүлік қозғалатын және қозғалмайтын болып бөлінбегендіктен осы мәселені зерттеу белгілі дәрежеде жүргізілмеді. [3]Қозғалмайтын мүлік туралы ұғым өз тарихында бірнеше рет мағынасын ауыстырды. Рим құқығында қозғалмайтын мүлік түсінігінде заттардың табиғи қасиеті өзінің индивидуальдық мәні мен маңыздылығына зиянсыз орын ауыстыруға мүмкін болмайтын қабілетсіздігін көрсетті. Батыс Европа орта ғасыр құқық жүйесі заттардың қозғалатын және қозғалмайтын бөлінуін білмеді, бірақ Рим құқығынан оны белгілі дәрежеде тез игеріп алып, тіптен оның өзгеруіне әкеліп ұшыратты. Қозғалмайтын мүлік түсінігі Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 3-тарауында анықталып, қозғалмайтын заттарға: жер учаскелері, ғимараттар, құрылымдар, көп жылдық екпелер және жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, орын ауыстыру олардың мақсатына сыйыспайтын шығын жұмсамайынша мүмкін болмайтын объектілер жатады және басқа да мүліктер. Қозғалмайтын мүліктер түсінігіне тарихи әртүрлі анықтамалар болғанымен оларды біріктіруші фактор болып әруақытта да жер қала бермек. Қозғалмайтын мүліктің алғашқы да және абсолютті ең қажетті элементі жер болғандықтан, жерсіз қозғалмайтын мүлікке анықтама беру мүмкін емес. Барлық басқа мүліктер қозғалмайтын мүлік болып табылады сол кезде, егер ол жермен тығыз байланысты болса. Жер әрқашан өз табиғаты бойынша қозғалмайтын мүлік, оның үстінде басқа мүлік орналастырылды ма, орналастырылмады ма оған қарамастан. Бірақ жер қозғалмайтын мүліктің бір элементін ғана құрайды. Қозғалмайтын мүліктің негізі мәні бойынша табиғи объектілер мен қоршаған орта құрайтын ресурстарға да көңіл аудару қажет. Жер нарығын дамыту үшін, ең алдымен жер және азаматтық заңнамаларды жетiлдiруіміз қажет.

Жер ресурстарын басқару жер-іс жүргізушілік құқық саласындағы қызмет ретінде жер ресурстарын басқару жөніндегі орталық уәкілетті органның және оның жергілікті жерлердегі органдарының құзыретінде қарастырылған. Адамдардың арасындағы қатынастарда “ешқандайда әрекет саналы ойсыз, қалаулы мақсатсыз жасалмайды”. Қоғамдық қатынастарды құқықтық реттеу осындай реттеудің мақсаты мен міндеттері болмаған жағдайда мүмкін емес, себебі, құқықтық реттеуге қатысты белгілі бір мақсаттар мен міндеттерге жету заң шығарушы органдар мен халық үшін қалаулы нәтиже болып табылады. Мұндай нәтиже нормативтік құқықтық актілерді дайындау, қабылдау және орындау процесінде жүзеге асырылады. Сондықтан да, жер мәселесіне байланысты қабылданған заңнаманың мақсаттары мен міндеттері кез келген заңнаманың негізгі институттары болып табылады және олар заңнаманың негізгі нормалары болып, жекелеген институтты құрайтын заңнама қағидаларымен де тығыз байланыстылықта болады. Кейбір заңдар мен заң актілерінде мақсаттар, міндеттер және қағидалар әрқашанда көрсетіле бермейді. Алайда, бұл дегеніміз мұндай заңдар мен заң актілерінің мақсаттары, міндеттері жоқ дегенді білдірмейді. Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 5-бабына сәйкес, “Қазақстан Республикасы жер заңдарының міндеттері болып жер учаскесіне меншік құқығы мен жер пайдалану құқығы туындауының, өзгертілуі мен тоқтатылуының негіздерін, шарттары мен шектерін; жер учаскелерінің меншік иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтары мен міндеттерін жүзеге асыру тәртібін белгілеу; жерді ұтымды пайдалану мен қорғау, табиғи ортаны сақтау мен жақсартуды қамтамасыз ету мақсатында жер қатынастарын реттеу; шаруашылық жүргізудің барлық нысандарын тең құқықпен дамыту үшін жағдайлар жасау; жеке және заңды тұлғалар мен мемлекеттің жерге құқықтарын қорғау; жылжымайтын мүлік нарығын жасау мен дамыту; жер қатынастары саласында заңдылықты нығайту болып табылады”.

Мемлекет жер қатынастарын құқықтық реттеуді ұйымдастырушы ретінде Қазақстандағы жер қатынастарын қоғамның әрбір мүшесінің жер туралы заңнамадағы мақсаттарға сай дамуына, жер туралы заңнаманың барлық талаптарының сақталуына мүдделі. Сол себепті жер қатынастары жер туралы заңнаманың нормаларымен тығыз байланысты болады. Алайда, құқықтық нормалар мен жер қатынастарын бір қатарға қоюға болмайды. Өйткені, құқықтық нормалар статистикалық, ал жер қатынастары динамикалық сипатқа ие. Жер қатынастары қатысушыларының әрекетін, әрекетсіздігін, қылықтарын реттейтін құқықтық нормалардың жүзеге асырылуы барысында жер қатынастарының қарастырылуы мүмкін емес. Жер саласында жер қорын басқару мемлекеттік басқарудың дербес функциясы болып табылады. [4].Оның мақсаттары мен міндеттері әкімшілік құқықпен қарастырылатын мемлекеттік басқаруға қарағанда өзгеше. Жер қорын мемлекеттік басқару жер құқығы институттарының бірі болып саналады. Оның басты мақсаты-жерді барынша ұтымды пайдалануды қамтамасыз ету және оларды қорғау. Жер процесінің әрбір құрылымы заңды мәні бойынша жер процесінің қарастырылып отырған институтының дербес элементі. Жер қатынастарының барлық мәселелері жер және басқа да заңдармен реттеле бермейді. Кейбір жағдайларда жер қатынастары Қазақстан Республикасының жер заңдарында көзделген тәртіпте жер қатынастарының субъектілерімен реттеледі. Жер қатынастары нормаларының жүзеге асырылу механизміндегі басты мәселе-жер қатынастары субъектілерінің өз құқықтары мен міндеттерін жүзеге асыруы. Осы мәселені шешкенде ғана құқық нормаларының тиімділігіне қол жеткізуге, жер туралы заңнаманың мақсаттары мен міндеттеріне жетуге болады.

Әдебиет:

1. Стамқұлов Ә.С. “Қазақстан Республикасының экология құқығы”. Т., 2003.

2. Краснов Н.И . “Земельное право Республики Казахстан”. А., 2001.

3. Стамкулов А.С. “Проблемы земельного законодательства в Казахстане”

//Юридическая газета// 01.03.2000.

4. Абдраимов Б.Ж. “Проблемы совершенствования процессуальных форм реализации земельного права” А., 2001.