Право/ 9. Гражданское право

Қайназарова М.Б.,Рзабай А.И., Тұрғынбек Г.Р.

М.Х.Дулати атындағы Тараз мемлекеттік университеті, Қазақстан

Жылжымайтын мүліктік мәмілені мемлекеттік тіркеу және оларды құқықтық қорғаудың ерекшеліктері

Жылжымайтын мүлік және онымен мәміле жасауды мемлекеттік тіркеуден өткізу мәселелеріне тоқталатын болсақ. Мемлекеттік тіркеу–тіркеу органдармен есепке алу жекеменшік құқығы мен басқа да құқық, сонымен бірге қозғалмайтын мүлік тәртібімен жарлықта белгілінген әрекет. Кадастрлік номер-қайталанбайтын Қазақстан Республикасының территориясында қолданылатын жеке жер учаскесіне беріледі. Мәмілелерді тіркеу қозғалмайтын мүлік құқығын тіркеу, яғни мәміле арқылы пайда болады. Қозғалмайтын мүліктік мәмілелерді және басқа да заңды фактілері тіркеу өзгертулер мен жойылуға жатады. Қозғалмайтын мүлікпен жасалатын мәміле азаматтық заңдарда сақтала отыра, мемлекеттік тіркелуге тиіс. Қозғалмайтін мүліке құқықты және онымен жасалатын мәмілені мемлекеттік тіркеуді жүзеге асырушы орган құқық иеленушінің өтініш бойынша тіркелген құқық немесе мәміле туралы құжат беру не тіркеу үшін табыс етілген құжатқа жазба жасау арқылы тіркеуден өткендігін растауға міндетті. Қозғалмайтын мүлікке құжаттарды және онымен жасалған мәмілені мемлекеттік тіркеу жария түрде өтеді. Тіркеудің жүзеге асырушы орган жасалған тіркеу мен тіркелген құқықтар туралы ақпаратты кез-келген адамға беруге міндетті. Қозғалмайтын мүлікке құқықты немесе онымен жасалған мәмілені мемлекеттік тіркеуден бас тартқан не тіркеуден негізсіз жалтарған жағдайда сотқа шағым жасауға мүмкін. [1]. Мемлекеттік тіркеу тәртібі және тіркеуден бас тарту негіздері заңдарға сәйкес қозғалмайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілені тіркеу туралы Қазақстан Республикасының Заңымен белгіленеді. Кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыру үшін пайдаланылатын мүліктен кешен құқық объектісі түріндегі кәсіпорын деп аталады. Кәсіпорын тұтысымен мүліктің кешен ретінде қозғалмайтын мүлік деп танылады. Мүліктік кешен ретінде кәсіпорының құрамына оның қызмет етуіне арналған мүліктің барлық түрлері, соның ішінде үйлер, ғимараттар, жабдықтар, құрал-саймандар, шикізат, өнімдер, жер учаскесіне құқық, талап ету құқықтары, борыштар, егер заң құжаттарында немесе шартта өзгеме көзделмесе, басқа да айырықша құқықтар енеді. Кәсіпорын тұтасымен немесе оның бір бөлігі сатып алу - сату, кепілге, арендаға беру және заттық құқықтарды белгілеуге, өзгертуге және тоқтатуға байланысты басқа да мәмілелер объектісі болуы мүмкін. Басқадай коқғалмайтын мүліктік құқық мәміле жасалғаннан кейін не басқалай заңды фактілер осындай құқық ретінде құрылған кезде, бірақ тіркелген мүліктер тіркеуден өтпегендерінің алдында жоғары болады. Тәртіптер заңмен белгілінген сонымен қатар қоғамдық қажеттілілікпен белгілінген (телефон, телеграф линиялары) мен столбтары, трубопроводтар және тағы басқалар тіркеуден өткізуге жатпайды. Қозғалмайтын мүліктік құқықты мемлекеттік тіркеуден Қазақстан Республикасының Әділет Министрлігі және ведомстволық органдар әділетті мемлекеттік кәсіпорындары [2].

Қозғалмайтын мүлік және онымен мәміле жасау құқығы тіркеу, сонымен қатар көрсетілген информациялық қызметті тіркеу органдары заңғы сәйкес төлемақы алады. Құқық кадастры Қазақстан Республикасының Әділет Министрлігі және оны тіркеу органдары Қазақстан Республикасында орталықтандырылған жүйе бойынша жүргізіледі. Мемлекеттік тіркеу құқығы қозғалмайтын мүлік және онымен мәміле жасау индентификациялық тіркеу, техникалық, бағалау, құқықтық, сонымен қатар қозғалмайтын объектілердің мінездемесі, құқықтық кадастр жүргізуге қажетті, объектінің орналысқан жері бойынша әкімшілік-территориялық бірсекке қатысты жүргізіледі. Қозғалмайтын мүлік және онымен мәміле жасаудың құрылыстық тіркеу құқықтық кадастр объективті принцип бойынша жүзеге асыратын, жер учаскілеріне байланысты және орталықтандырылған барлық жер категориялары мен сол жерге орналасқан қозғалмайтын мүлік болып табылады. Қозғалмайтын мүлік объектілерінің жүргізілуі, олардың пайда болуы, ауысуы, тіркеуге жатқызылмайтын, яғни шектетілуі және жойылуы құқық кадастрінде құқықтық номердің қозғалмайтын объектіге заң бойынша белгіленуі, мемлекеттік органдармен жер және құқық кадастрын жүргізу белгіленген.

Қозғалмайтын мүлік және онымен мәміле жасауды тіркеу құқығының тіркеу органы арыз негіздерінде жүзеге асырады, кейде құқық шарт негізінде - бұл кезде екі жақты да арызы негізінде. Арыз беруші тіркеу органдарына келесілерді: қозғалмайтын мүлікті тіркеу туралы арызы; қозғалмайтын мүлікке құқығы бар екенін көрсетеді құжат. Арыз беруші тұлға, өз құқығын қорғауға, тіркеуге сол мүлік үшін екінші бір тұлға арыз берген болса, онда тіркеу құқығы он күн ішінде өз құқығын қорғаушы тұлға сол мүлікті өзіне қатысты екенің дәлелдеп бермесе, онда тіркеу жүргізіледі, ал егер дәлелдеп талап арызын көрсетсе, онда істің шешілуіне дейін, сот шешімін күтіп, істі тоқтата тұрады. Қозғалмайтын мүлік және онымен мәміле жасау пайда болуы, өзгеру не жойылу құқығы тіркеуден өткен күннен бастап мәміле жасаған деп саналады. Мәмілелерді тіркеу кезінде тіркеуден өткізушілердің қол қойылуы, толық аттары, қозғалмайтын мүліктің қысқаша түсініктемесі, орналасқан жері, сонымен бірге тіркелетін құқығы көрсетілуі тиіс. Қозғалмайтын мүлікті мемлекеттік органдар иесінің кезінде жеке немесе мемлекеттік емес тұлғалардан сатып алатын болса бір келкі шаруашылық жүргізу құқығын тіркеу мен оралымды басқару мемлекеттік меншік ретінде тіркеуден өткізіледі. Қозғалмайтын мүліктік құқық сотпен шешілсе, онда ол ортақ мінездемемен тіркеуге жатады. Тіркеуші орган регистрация құқығын қайтаруға құқығы жоқ. Қозғалмайтын мүліктік құқықтық өзгертулер, адам өліміне байланысты, не өлген адам ұстаушының арызы бойынша, құжат негізінде тіркелуі тиіс, соған байланысты қозғалмайтын мүлік құқығы ауысады. Қозғалмайтын мүлік және онымен жасалатын мәміле, сонымен қатар жер учаскесінің шекарасының өзгеруіне байланысты жанжалдар сот арқылы шешіледі. Арыз берушіге тіркеу кезінде келтірілген зиянды тіркеуші орган қайтарып береді. Қозғалмайтын мүлік және онымен мәміле жасау құқығын тіркеуде әділет органы құрамына кіруін құру. Қозғалмайтын мүлік және онымен мәміле жасау құқығын тіркеуді Әділет Министрлігінің басқа тіркеу органдарынан функцияларын ауыстыру, қозғалмайтын мүлік және онымен міәміле жоса құқығын мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыру. Қозғалмайтын мүлік және онымен мәміле жасауды тіркеуге төленетін ақы көлемінің анықтау және ақпараттық қызмет пен алынған қаржыны тәртіп бойынша болу.

Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды кезең-кезеңмен тiркеудi тiркеушi орган жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеуден өтпеген жылжымайтын мүлiк объектiлерiнiң құқық иелерi туралы деректердi толықтыру мақсатында жүргiзедi. Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды кезең-кезеңмен тiркеу Қазақстан Республикасының жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеу туралы заңдарында белгiленген тәртiппен жүзеге асырылады. Мемлекеттiк органдардың өзара iс-қимыл тәртiбiн, жылжымайтын мүлiкке құқықтарды кезең-кезеңмен тiркеудi жүргiзудiң аумағы мен мерзiмдерiн Қазақстан Республикасының Үкiметi айқындайды.  Заңдарда белгiленген, жалпы ережелер мен тыйым салулар ретiндегi, сондай-ақ қоғамдық мұқтаждарға байланысты ауыртпалықтар тiркеуге жатпайды. 

Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеудi Қазақстан Республикасының Әдiлет министрлiгi және әдiлет органдарына ведомстволық бағынысты мемлекеттiк кәсiпорындар жүзеге асырады. Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркегенi үшiн Қазақстан Республикасының Салық кодексiнде белгiленген тәртiппен алым алынады.  Ақпараттық қызмет көрсеткенi үшiн тiркеушi орган заңдарға сәйкес төлем алады. Құқықтық кадастрды Қазақстан Республикасының Әдiлет министрлiгi және жергiлiктi жерлердегi оның тiркеушi органдары Қазақстан Республикасы үшiн бiрыңғай жүйе бойынша жүргiзедi. Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеудi тиiстi әкiмшiлiк-аумақтық бөлiнiстерде тiркеушi органдар жылжымайтын мүлiк объектiсi орналасқан жер бойынша жылжымайтын мүлiк объектiлерiнiң құқықтық кадастр жүргiзу үшiн қажеттi теңдестiк, техникалық, құндық, құқықтық, сондай-ақ басқа да сипаттамаларын ескере отырып жүзеге асырады [3]. Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi тiркеу жүйесi құқықтық кадастрда объектiлiк принцип бойынша жүзеге асырылады, жер учаскелерiне телiнедi және жердiң барлық санаттары мен оларды орналасқан басқа да жылжымайтын мүлiк объектiлерi үшiн бiрыңғай жүйе болып табылады.

Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және олармен жасалған мәмілелердi тiркеуге байланысты дауларды, оның iшiнде жер учаскелерi шекараларының өтуiмен байланысты дауларды сот шешедi. Тiркеу және ақпарат беру тәртiбiн бұзуға байланысты өтiнiш берушiге келтiрiлген шығындарды тiркеушi орган өтеуге тиiс. Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалған мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеудi жүзеге асыратын басқа мемлекеттiк басқару органдарынан жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалған мәмiлелердi тiркеу жөнiндегi функциялардың Қазақстан Республикасының Әдiлет министрлiгiне берiлуiн қамтамасыз ету; жылжымайтын мүлiкке құқықтардың және онымен жасалған мәмiлелердiң тiркелгенi, сондай-ақ ақпараттық қызмет көрсетiлгенi үшiн төлем мөлшерi мен алынған қаражатты бөлудiң тәртiбi белгіленеді. Жылжымайтын мүлiкке бұдан бұрын болған құқықтар басқа тұлғаға көшкен жағдайда тиiстi құқықтардың өзгертiлуi немесе тоқтатылуы жалпы негiздерде тiркелуге тиiс. Қазақстан Республикасының Әдiлет министрлiгi жанынан белгiленген тәртiппен тiркеушi органдар құрылған кезден бастап күшiне енедi. Тiркеушi органдар құрылғанға дейiн жылжымайтын мүлiктi тiркеу үшiн белгiленген тәртiппен құрылған басқа да мемлекеттiк ұйымдар жүргiзген жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалған мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеудiң заңды күшi болады. Қозғалмайтын мүлік және онымен мәміле жасауды мемлекеттік тіркеу Қазақстанда жақын уақытта ғана күшіне енгенімен, оның құрылуы ежелден басталған. Қазақстан Республикасының заңдарында көрсетілгендей, мәміленің жарамсыздығына басты назар аударған. Заң құжаттарында бұл мәселеге байланысты былай делінген: «Мәміленің жарамсыз деп танылуы ерік білдіру бостандығына, қойылатын талаптар бұзылған жағдайда мүдделі адамның тиісті мемлекеттік органның не прокурордың талабы бойынша мәмілені жарамсыз деп таныған жағдайда». Қозғалмайтын мүліктік мәмілелерге жеке тоқталып, оның түрлерін, жарамдылығы мен жарамсыздығы, консенсуалды және басқалай түрлеріне тоқталатын болсақ, ол өте үлкен тақырып болып келеді және оның ең негізгі мүліктік қатынастығы. Азаматтық құқықтағы алатын орнын осы дипломдық жұмыста қарастырылған. Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарында азаматтар мен заңды тұлғалар арасында жылжымайтын мүліктермен жасалатын мәмілелерге жан-жақты тоқталған. Сонымен бірге, азаматтық құқықтың субъектілері арасында жасалатын мәміленің маңыздылығына, оның жарамдылығына және мәмілені жарамсыз деп тану және оның салдарына, қозғалмайтын мүлік және онымен мәміле жасаудың жолдарына, оларды мемлекеттік тіркеуден өткізу мәселелеріне, қозғалмайтын мүліктік мәмілені нотариалдық куәландыру тәртібіне, жылжымайтын мүліктік мәмілені құқықтық жолмен қорғау мәселелері еліміздің заң құжаттарында егжей-тегжейлі, түбегейлі қарастырылған [4]. Қазақстан Республикасының заңдарында шартпен жасаған мәмілелерге жан-жақты тоқталған.

Әдебиет:

1. Сулейменов М.К. Договор в гражданском праве: проблемы теории и практики. А., 2000.

2. Басин Ю.Г. Ответственность за нарушение гражданско-правового обязательства. А., 1997.

3. Жылжымайтын мүлікке құқықтарыды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы ҚР Президентінің Заң күші бар жарлығы. 1995.

4. Диденко А.Г. Гражданское законодательств РК толкование и комменти-рование. А., 1998.