Гудименко Галина Валерьевна
кандидат экономических наук, доцент
Воронежский экономико-правовой институт, Россия
Развитие ипотечного
кредитования в регионах России
Возможности развития ипотеки в каждом конкретном регионе отличаются и зависят, прежде всего, от материальных
возможностей семей, нуждающихся в приобретении жилья по ипотечной схеме.
Основные параметры, определяющие условия для кредитования - соотношения между размером кредита и
стоимостью приобретаемого жилья, размером первоначального взноса и суммы
кредита, а так же срок пользования
кредитом и процентная ставка.
Процентная
ставка — один из главных моментов, на которые обращает внимание заемщик. Именно
этот показатель часто сопоставляют с уровнем инфляции и делают вывод о том,
насколько выгоден кредит. Ставка 18% годовых и более, по которой платят
заемщики с трех–четырехлетним стажем, сегодня считается очень высокой.
По нашему мнению,
соотношения указанных выше параметров определяется экономическими условиями
региона и при их изменении должны меняться.
Точка зрения некоторых экономистов о возможности и необходимости
установления процентной ставки по
ипотечным кредитам в размере 15-18% годовых абсолютно не подкреплена
соответствующими расчётами и не
соответствует реальности. К тому же
макроэффект от широкомасштабного внедрения ипотечного кредитования с лихвой перекроет доход для государства в
виде процентов, которые планируется получить, но которые неподъёмны для
большинства населения России. В связи с
этим вполне обоснованным нам представляется использование по предложению Агентства
по ипотечному жилищному кредитованию
(АИЖК) ипотечных кредитов с плавающей
процентной ставкой. Однако на
сегодняшний день по-прежнему не ясно, исходя из какого базового показателя
будет рассчитываться процентная ставка.
Для долларовых кредитов такой инструмент есть, и, соответственно, такие кредитные ресурсы на российском рынке имеются. Например,
у «Райффайзенбанка» (доля рынка по итогам 2007 года составляет 1, 28%). Этот
банк предлагает плавающую ставку (LIBOR
(London Interbank Offer Rate — лондонская межбанковская ставка предложения) + 5,5%)
по кредитам на покупку недвижимости в долларах США или Евро. Это позволило
банку использовать принципиально низкую ставку для рынка - примерно 9% в долларах США против 12% в других банках. Причём в условиях падающего курса
американской валюты такие займы кажутся привлекательнее рублевых. ДельтаКредит
банк продвигает на рынок кредитный продукт "ДельтаВариант", в котором
процентная ставка рассчитывается исходя из формулы LIBOR + 5–6,5%. Газпромбанк
предлагает ипотечную программу, в которой процентная ставка рассчитывается,
исходя из формулы LIBOR + 5,5–6,5%. В России сейчас предлагают
"плавающие" процентные ставки по ипотечному кредиту более десяти
банков. Величина конечного для клиента процента объявляется один раз в год
исходя из значения LIBOR на конец сентября–начало октября и действует весь
последующий год. При этом, разумеется,
потенциального заемщика не может не интересовать, что в перспективе может оказаться
для него более выгодным — фиксированные 11–15% годовых в валюте или, например,
LIBOR + 10%? В настоящее время в программах банков можно найти варианты с
10–15% годовых в валюте. Но при этом не следует забывать, что это так
называемые "декларируемые" ставки, за счет различных дополнительных
платежей в реальности могут доходить до 18–19% годовых.
Анализируя
привлекательность "плавающей" процентной ставки, нельзя не отметить
такой важный момент. Руководство страны поставило задачу сделать так, чтобы к 2010
году россияне могли получать до 1 млн ипотечных кредитов в год. Для этого
предполагается снизить процент по кредиту.
Мы считаем, что в качестве базового
показателя, исходя из которого будет рассчитываться плавающая процентная
ставка, можно использовать индекс инфляции или индекс корпоративных облигаций.
Правда, следует отметить, что инфляция является слишком общим показателем,
чтобы быть использованным для такого расчёта. С другой стороны рынок
корпоративных облигаций в России пока ещё недостаточно развит. В связи с этим не
исключена ситуация общего обвала рынка в том случае, если какая-то компания не
сумеет расплатиться по своим облигациям.
Это не будет иметь никакого отношения к стоимости денег, которая и должна
фигурировать в расчёте ставки по ипотечным кредитам.
Результаты проведенного Центральным Банком
Российской Федерации обследования ипотечного жилищного кредитования в 2007 г.
показали, что ипотечные кредиты
занимают пока крайне незначительное место в структуре кредитования населения. На долю ипотечных кредитов приходится менее 5%
от банковских ссуд физическим лицам, или менее 3 процента ВВП. Рост доли ипотечного кредитования в ВВП
составил всего порядка 1-2%. В этом Россия продолжает сильно отставать
от развитых стран. Рост объёмов кредитования вызван общеэкономическим ростом, и
не является следствием качественного
улучшения жилищных условий.
Объем рынка
ипотечного кредитования в течение 2007
года ежеквартально рос и составил порядка 13,3 млрд. руб., увеличившись в 4,6
раз в стоимостном выражении по сравнению с 2006 годом. Средний размер кредита равен 780 тыс. рублей. Существенный рост
рынка обусловлен высоким спросом со стороны населения и увеличением размера кредита за счет
существенного роста стоимости 1 кв.м. жилья. Количество ипотечных кредитов для
физических лиц также увеличилось в 2,6 раза, по сравнению с 2006 годом и
составило (по данным Росрегистрации) 206 123 шт.
За последние годы имеется достаточно
устойчивый рост объёмов продаж жилья в кредит. По оценке российской гильдии
риэлтеров в прошлом году 9% всех продаж жилья проходило с
использованием заёмных средств (квази-ипотечных кредитов, куда входит и продажа
в рассрочку, и кредиты без оформления закладных, и т.д.). Для сравнения в 2000г. этот показатель
составил одну десятую процента, в 2003 году – 5%.
В отличие от предшествующих лет, когда кредитование
осуществлялось преимущественно в иностранной валюте, в структуре
предоставленных ипотечных жилищных кредитов валютные кредиты составили почти 65
%. Темпы роста объёма предоставленных в 2007г. валютных кредитов в 1,24 раза
опережали темпы роста объёма кредитов, предоставленных в российских рублях.
Такое соотношение сложилось за счёт
кредитных организаций Москвы и Санкт-Петербурга, предоставлявших кредиты в
основном в иностранной валюте. Кредитные организации других регионов
предоставляли ипотечные кредиты в основном в российских рублях. Однако с начала
2007 года данная тенденция резко изменилась. Так, в 2007 году было выдано
жилищных ипотечных кредитов на сумму 82315,6 млн. рублей, из них 61940 млн.
рублей в национальной валюте и 20375,6 млн. рублей в иностранной валюте.
По состоянию на 01.07.2007 года по данным
Центрального банка РФ в России действовало 673 кредитные организации и их
филиалов (в 2001 году – 112 организаций), предоставляющие кредиты на покупку
жилья, из них 499 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные
кредиты. Число участников ипотечного рынка в 2006-07 годах увеличивалось менее
быстрыми темпами, чем ранее. В первом квартале 2007 года последними из крупных банков на рынок
ипотечного кредитования вышли Альфа-банк и Кредит Европа Банк. Большая часть кредитов была предоставлена кредитными
организациями Москвы и Московского региона. Кроме того, ипотечные жилищные
кредиты предоставили в основном организации Республики Башкортостан, Тува, Чувашия,
Ханты-мансийского, Красноярского и Алтайского
края, а также Магаданской, Новосибирской, Тюменской и Самарской областей, г.
Санкт-Петербурга, на долю которых пришлось более 58% предоставленных в целом по
Российской Федерации средств. Наименьшая доля сделок с ипотекой на рынке жилья (0,1-0,2%) и количество выданных
ипотечных кредитов на тыс. чел. в 2007 г.(данные Росрегистрации, расчеты АИЖК)
зафиксирована в республиках Калмыкия и Северная Осетия – Алания, Смоленской
области. Наиболее привлекательным для ипотеки среди россиян остается Сбербанк,
доля которого в 2007 году составила 23% всего рынка кредитования.
Условия кредитования для
заёмщиков различных регионов Российской
Федерации существенно в течение 3-х последних лет различались. Процентные
ставки составляли от 5% в Белгородской и Кемеровской областях до 22
– 26 % в Костромской и Тульской
областях. Среднее снижение процентных ставок в 2007 году по отношению к 2006 году составило 1%. Объёмы
предоставленных отдельными заёмщиками ипотечных жилищных кредитов колебались от 15 – 30 тыс. руб. в Волгоградской и Белгородских областях до 40 – 50 млн. руб.
в Москве и Санкт-Петербурге. Сроки кредитования варьировались от 3 лет в Самарской, Тверской областях, Алтайском
крае и г. Москве до 25-30 лет в Башкортостане. Первоначальный взнос при покупке
недвижимости сократился до 10%, а в нередких случаях и до 0%. Величина
кредитных рисков была незначительной.
Количество случаев обращения кредитных организаций в судебные органы по
вопросам взыскания выданных кредитов
составило в среднем 1 случай на 256 кредитов. Риски российского рынка ипотечного кредитования обусловлены многими
объективными и субъективными обстоятельствами. Однако есть причины, на
которые банкиры и заёмщики могут повлиять непосредственно. Например, отсутствие
кредитных историй у граждан. Устранению этой причины будут способствовать
кредитные бюро. Некоторые уже действуют, как, например, Бюро кредитных историй
в рамках Межбанковской расчётной системы. Или транзакционные издержки в процессе оформления ипотечных
кредитов, которые необходимо снизить.
Возможно и снижение процентных ставок как
результат снижения кредитных рисков, например связанных с
процедурой обращения взыскания на заложенное имущество, уточнением
прав члена семьи собственника на заложенное имущество, роли органов опеки и попечительства и т.д.
Тем не менее, острота жилищной проблемы
такова, что спрос на жильё по мере роста реальных доходов населения будет
неуклонно увеличиваться.
Социологические исследования
показывают, что по результатам
2007 года 13% населения России (в Москве – 14%) уже готово воспользоваться
ипотечными кредитами. К апрелю 2008 года это соотношение изменилось и составило
17% населения в России и в Москве –
8%.
Кроме непосредственного ипотечного
кредитования населения необходимо развивать инвестиционно-строительную
деятельность и соответствующие кредитные механизмы. Поскольку очевидно, что,
поддерживая только ипотечное кредитование,
можно подстегнуть и без того имеющийся рост цен на рынке жилья. По
нашему мнению, на сегодняшний день очень важным является снятие всех
препятствий с инвестиционно-строительной деятельности так, чтобы она в
совокупности с ипотекой балансировала предложение и спрос на рынке жилья.
Развитие системы ипотечного кредитования
позволит выйти из «порочного круга», когда низкие объёмы строительства
поддерживают высокие цены на недвижимость, а рост стоимости жилья ограничивает
платёжеспособный спрос и сдерживает увеличение объёмов строительства. Ипотечное
жилищное кредитование – это механизм,
гарантирующий сбыт того, что будет построено, гарантия для инвесторов по
их вложениям в жилищное строительство.
Опыт последних лет показывает, что
активное развитие индустрии жилищного
строительства невозможно без привлечения средств, как граждан – приобретателей жилья, так и крупных инвесторов,
заинтересованных в получении прибыли. К сожалению, классическая ипотека остаётся недосягаемой для большинства
желающих оплачивать жильё в рассрочку как из-за экономических условий, так и непроработанности законодательной базы. Получение ипотечного
кредита заёмщиком связано с наличием подтверждённого достаточного высокого уровня легальных доходов.
В свою очередь у кредиторов отсутствует
долгосрочный дешёвый ресурс. Всё вместе
привело к тому, что, несмотря на усиленное продвижение схем ипотечного
кредитования, такие кредиты не получили
широкого распространения. Со стороны
производителя жилья основным препятствием на пути развития ипотеки стало то,
что объектом ипотеки может быть только
готовое и оформленное в собственность жильё.
Это мешает решению основной проблемы застройщика – отсутствию денежных
средств на начальных этапах строительства дома.
Маркетинговые
исследования показывают, что существует
реальный неудовлетворённый спрос на современные гибкие инструменты
финансирования жилищного строительства, как со стороны инвесторов, так и со стороны строителей. Несмотря на рост
количества выдаваемых кредитов и снижение процентных ставок, ипотечный заем на
20-30 лет остается для граждан довольно рискованным мероприятием. Вместе с тем,
усиление конкуренции между банками и появление новых продуктов и услугделают
ипотеку всё более доступной.
Среди
них - рефинансирование ипотечного кредита - обмен ссуд, полученных в одних
банках, на кредиты, выдаваемые, как правило, другими банками, на более выгодных
для заемщика условиях. Речь идет о более низких процентных ставках и комиссиях,
изменении сроков и валюты кредита. Заемщику удается при этом сэкономить до 30%
от суммы кредита за счет существенного уменьшения процентных выплат и
увеличения срока кредитования. Кроме того, можно увеличить размер кредита до
80% от стоимости залога, поскольку цена заложенной недвижимости возросла. Большинство
из тех, кто имеет ипотечные кредиты, заинтересованы в перекредитовании.
В борьбе за
клиента банки уменьшают или отменяют сборы за рассмотрение заявки и выдачу
кредита, совместно с застройщиками разрабатывают и внедряют специальные
кредитные программы под конкретные проекты. За счет резкого роста конкуренции
выиграли потребители, так как улучшились параметры продуктов, снизились
накладные затраты и сократились сроки оформления кредитов. Все большее
распространение получает ипотечное брокерство, которое во много раз увеличивает
число заемщиков. Банкам удобно и
выгодно обслуживать клиента, пришедшего от ипотечного брокера. Профессионально
работающие ипотечные брокеры ценны, прежде всего, для клиентов по следующим
причинам. Во-первых, за счет подбора оптимального ипотечного продукта на рынке,
где сегодня сотни предложений (а ведь экономия даже 0.5% годовых в случае
ипотеки оборачивается большой выгодой), во-вторых, за счет предоставления
качественного сервиса и экономии времени и нервов клиента. И, в-третьих, с
помощью ипотечных брокеров клиент может получить специальные условия от банков,
страховых и оценочных компаний.
Развитие бизнеса невозможно без
цивилизованного привлечения инвестиций на открытом рынке: без серьёзного
анализа состояния предприятий, проведения комплекса мероприятий по мобилизации
внутренних ресурсов, оптимизации структуры производства и управления, без наращивания уставного капитала,
построения системы заимствования.
Дальнейшее снижение ставок по ипотечным
кредитам в большей мере обусловлено
появлением у банков более дешевых ресурсов, что, в свою очередь, зависит
от макроэкономических факторов в российской экономике. Задача правительства - способствовать
снижению процентной ставки, проводя реальную политику, направленную на уменьшение
инфляции, повышение инвестиционной привлекательности России для зарубежных
инвесторов, а также, развивая законодательную базу, которая защищает интересы
ипотечного кредитора.
Литература: