УДК 631.574.
Сенников М.Н.,
Омаров Е.О., Омарова Г.Е., Колбачев Т.С., Аубакирова А.Е., Колбачева Ж.Е.
Таразский государственный
университет им. М.Х.Дулати
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ВЕДЕНИЯ
РАЗЛИЧНЫХ ФОРМ СОБСТВЕННОСТИ
Формирование и
развитие рынка земли является одним из важнейших путей реализации земельной
реформы в Казахстане и реального обеспечения прав граждан и государства на
собственность и прежде всего на землю. Развитие земельных отношений
применительно к рыночным условиям в республике должно обеспечить своевременным
принятием соответствующих законодательных и нормативно-правовых актов.
Введения в действие многих законодательных и
нормативных актов, регламентирующих земельные правоотношения, становление
института частной собственности на земли отдельных категорий, вовлечение земли
и права землепользования в рыночный оборот, появление новых субъектов земельных
отношений, способствовали, как показывает анализ, увеличению количества споров,
в зачастую неясных, не отрегулированных вопросов, вытекающих из земельных
правоотношений.
Дальнейшее совершенствование земельного
законодательства в стране по нашему мнению, должно быть направлено на
закрепление и охрану прав собственности на землю, на дальнейшее развитие рынка
земли, ипотечного кредитование под залог земли и права землепользования,
формирование системы гарантий для проведения таких операций, обеспечение
государственной регистрации прав на землю и сделок с ними, на укрепление и
развитие арендных земельных отношений, а также принятие сбалансированного, разумного
решения по введению частной собственности на земли других категории.
Кроме того, развитие законодательства должно
обеспечить совершенствование земельного кадастра и мониторинга, обеспечивающих
рациональное использование и их эффективную охрану земель. Важнейшей задачей
земельного законодательства является закрепление, юридическое обеспечение и
защита прав граждан и юридических лиц на землю.
Земля, как природный объект хозяйствования, является
объектом собственности и землепользования. Земельный участок, находящийся в
частной собственности, право постоянного и долгосрочного временного
землепользования входят в состав имущества физических и юридических лиц и
подлежат государственной регистрации, обеспечивающей официальное установление и
юридическое доказательство права собственности либо права землепользования.
В правом отношении в настоящее время в республике
практически сняты ограничения для приобретения земель, кроме земель
сельскохозяйственного назначения, в целом развития малого, среднего и крупного
бизнеса, привлечения инвестиций в промышленность, транспорт, связь и других
целей.
С введением частной собственности на отдельные
категории земель и признанием земельных участков, находящихся в частной
собственности, объектами недвижимости, после принятия Указа Президента
Республики Казахстана, имеющего силу закона, «О земле» земля вовлечена в
рыночные отношения и земельные участки стали предметом купли-продажи, залога,
дарения, обмена и других сделок.
Становление рынка земли в республике осуществляется поэтапно.
Формирование первичного рынка
включает в себя операции с земельными участками и правом землепользования между
государством с одной стороны, физическими и негосударственными юридическими
лицами – с другой.
Государством передано также в частную собственность на
безвозмездной основе для ведения личного подсобного хозяйства более 1,7 млн.
земельных участков, более 1 млн. участков для садоводства и дачного
строительства и 0,2 млн. земельных участков для строительства и обслуживания
жилых домов. Все это является базой для формирования вторичного рынка земли.
Земля и право землепользования включены в рыночные
отношения также через ипотечное
кредитование, то есть они стали не только объектом купли-продажи, но и
предметом залога, являющегося важным средством вовлечения земли в рыночный
оборот. Ипотечное кредитование является важным экономическим механизмом
привлечения финансовых ресурсов в сельское хозяйство и одним из рычагов,
обеспечивающих становление, развитие и поддержку новых форм хозяйствования на
земле.
Формирование рынка земли в ходе сделок, осуществляемых
физическими и негосударственными юридическими лицами между собой. Он включает
операции по купле-продаже земельных участков, оформление их наследования и
дарения, передачу земельной доли или права землепользования в качестве взноса в
уставные фонды хозяйственных товарищества либо пая в имущество производственных
кооперативов, сдачу в аренду условной земельной доли или права землепользования
и другие сделки.
Совершаемые сделки с землей и правом землепользования
проходят государственную регистрацию в соответствии с Указом Президента
Республики Казахстан, имеющим силу закона, «О государственной регистрации
недвижимого имущества и сделок с ним» в порядке,, установленном
законодательством.
Как известно земля является основной любого
материального производства, при этом рыночные отношения охватывают все стороны
общественного производства, земля также становится участником и объектом этих
отношений. При этом как показывает зарубежный опыт, рыночная экономика означает
не просто признание и наличие частной собственности на землю, а прежде всего
собственную продажу земли, ведение других опе6раций с ней, регулирование
рыночных отношений со стороны государства. В зарубежных странах рыночные
земельные отношений со стороны государства. В зарубежных странах рыночные
земельные отношения, объективные (справедливые) цены на земельные участки – это
главные условия для улучшения землепользования путем передачи земли лучшему
хозяину, собственнику.
Основной рынка земли также являются спрос на земельные
участки в городе, в сельской местности, с учетом целевого назначения и
использования, их стоимостные показатели, складывающиеся цены. На развитие
рынка земли оказывают решающее влияние ряд факторов;
а) соответствие
законодательства требованиям рынка земли, то есть наличие и прогрессивность
законов и нормативных актов;
б) разработанность процедурных вопросов по оформлению
сделок, формы проведения операций с землей, отработанность их юридической
основы;
в) обоснованность и реальность базовых ставок
(стартовых цен), учет ими рыночного спроса;
г) привлекательность земельных участков в
инвестиционном плане в зависимости от целевого назначения (к примеру для
сельскохозяйственных земель имеет большое значение местоположение, удаленность,
обжитость, плодородность почв, тип пастбищ, сенокосов, их культур техническое
состояние и т.д., для городских земель имеют значение другие факторы – близость
к престижным районам, состояние инфраструктуры, транспортное обслуживание,
экология, наличие мест отдыха, близость объектов торговли, быта, медицины и
т.п.). При другом целевом назначении инвестиционная привлекательность того или
иного земельного участка будет определяться другими факторами.
Анализ практического применения утвержденных ставок
платы за землю в областях и городах республики показал, что они нуждаются в
уточнении, прежде всего, по нашему мнению необходимо совершенствование методики
оценки земель с учетом разнообразия природно-экономических условий республики,
а также с учетом отличительных особенностей целевого назначения земель разных
категорий.
Земельный налог на земли сельскохозяйственного
назначения в соответствии с действующим в республике налоговым
законодательством устанавливается на единицу площади в зависимости от
естественного плодородия земель, выраженного в баллах бонитета почв. Такой
подход слабо учитывает рентные факторы и вызывает многие противоречия, которые
пока смягчаются низкой абсолютной величиной земельного налога.
В большинстве экономически развитых стран мира к налогообложению
земель применяются те же принципы, что и к налогообложению любой другой
недвижимости, исходя из ее стоимости. Ставка земельного налога устанавливается
от рыночной цены земли, а в условиях недостаточного развития земельного рынка –
от оценочной (нормативной) цены земли.
В соответствии с земельным законодательством
Республики Казахстан земельные участки и право землепользования относятся к
недвижимости и входят в состав имущества юридических и физических лиц. Поэтому
в республике, вполне обоснованно можно применить принятый в других странах
принцип налогообложения земель как налог на недвижимое имущество, и исчислять
его в зависимости от стоимости земель. Учитывая, что рынок земель, особенно
сельскохозяйственных являются исходной базой для исчисления земельного налога
должна оставаться оценочная стоимость земель. В современных условиях перехода к
рынку первоочередными задачами являются дальнейшее совершенствование нормативов
стоимости земли (станок платы) для различных категорий земель, проведение земельно-оценочного
(ценового) зонирования земель республики.
1. Земельный кодекс
РК, 2001.
2. Гендельман М.А. и
др. Научные основы землеустройства. Акмола, ААГРУ, 1995.
3. Подольский Л.Н.
Научные основы развития земельных отношений в РК. Алматы, 1999.
4. Сейфуллин Ж.Т.
Земельный кадастр. Управление земельными ресурсами в рыночных условиях. Алматы,
2001.
5. Варшавский
И.Л. и др. Токсичная характеристика автомобиля – «Автомобильная
промышленность», 1976, № 6, с 1,3.
6. Звонов В.А.
Современное состояние и перспективы уменьшения загрязнения воздуха
автомобилями-«Автомобильная промышленность», 1969, № 10, с.41-43.
7. Звонов В.А. Токсичность
двигателей внутреннего сгорания. М.: «Машиностроение», 1973, 200 с.