Право / 9. Гражданское право

Магистр, Смирнова Т.И.

Инновационный Евразийский университет, Казахстан

ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА

Договор имущественного найма (аренды) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. Большой популярностью пользуется данный договор среди граждан, сдающих свое жилье в аренду в качестве предпринимательской деятельности.

По данным налоговых органов, в связи с ростом арендного жилья возросло количество налоговых правонарушений, так как граждане не задумываются над тем, что с полученного дохода от аренды следует платить налоги в бюджет. При представлении в аренду имущества одним физическим лицом, незарегистрированным в качестве предпринимателя, другим физическим лицам, не являющимся налоговыми агентами, доход от аренды (имущественный доход) относится к доходам необлагаемым у источника выплаты и отражается в налоговой декларации, которая представляется до 31 марта следующего за отчетным годом [1].

Уплачивается индивидуальный подоходный налог, необлагаемый у источника выплаты по ставке 10% по итогам года не позднее десяти календарных дней после наступления срока представления декларации за налоговый период (не позднее 10 апреля). У физического лица при этом возникают налоговые обязательства по представлению налоговой отчетности и уплате налогов, но не возникают обязательства по постановке на учет в налоговых органах в качестве индивидуального предпринимателя.

Если физическое лицо предоставляет в аренду юридическому лицу, или индивидуальному предпринимателю, т.е. налоговому агенту, то индивидуальный предприниматель или юридическое лицо обязан удержать индивидуальный подоходный налог у источника выплаты по ставке 10 % .

Важной проблемой при заключении гражданско-правовых договоров, в том числе договора имущественного найма (аренды) является определение существенных условий договора. Гражданско-правовая наука выделяет три группы условий договора: существенные, обычные и случайные. Среди них лишь существенные условия, согласно части 1 статьи 393 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК РК), предопределяют действительность договора [2].

Определение принадлежности условий договора к той или иной группе имеет большое значение для судебной практики. Выяснение и исследование указанных вопросов является тем кругом обстоятельств, которые имеют значение для правильного разрешения гражданско-правовых споров по делам о расторжении, изменении договоров, о признании сделок недействительными, о признании права собственности путем признания сделок состоявшимися. Одним из важных условий договора, имеющих большое практическое значение, является условие о цене.

В соответствии с гражданским законодательством условие о цене относится не к существенным, а к обычным условиям возмездного договора. Судебная практика показывает, что отсутствие ее в договоре порождает определенные трудности в применении закона при рассмотрении споров, а также в принципе противоречит сущности возмездных договоров.

Так, согласно ст. 542 ГК РК в договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Существенным условием договора имущественного найма можно считать только его предмет, так как гражданский кодекс указывает на это в статье 542 ГК РК. Также указывается, что если эти данные в договоре отсутствуют, то условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключённым.

Наш взгляд, в данной статье следует предусмотреть и размер арендных платежей как существенное условие. Так на практике граждане, пытаясь завуалировать размер арендных платежей, в качестве платы за аренду жилья нередко указывают на оплату арендатором коммунальных платежей, что может представлять затруднения в установлении суммы долга, если спор дойдет до суда. Суды на практике признают подобные договоры не заключенными, ввиду не согласования сторонами цены договора. Поэтому предлагается условие о цене или способ ее определения признавать существенным условием договора и соответственно внести изменения и дополнения в статьи 385 (Цена) и 393 (Существенные условия) ГК РК. Вопрос о цене договора напрямую связан с проблемой индексации платежей по обязательствам. Согласно гражданскому законодательству, индексация платежей по долгосрочным обязательствам прямо предусматривается пунктом 3 статьи 282 (денежное обязательство) ГК РК. Условие об индексации платежа может быть использовано также и по краткосрочным обязательствам ввиду отсутствия прямого запрета на это со стороны закона и действия главного принципа гражданского права «дозволено все, что не запрещено законом».

Таким образом, стороны вправе предусмотреть условие об индексации платежа применительно к курсу иностранной валюты и по краткосрочным обязательствам. Однако рекомендуется в краткосрочных договорах сумму обязательства выражать в тенге и с условием о пересмотре платежей по договору через определенные промежутки времени автоматически или по заявлению одной из сторон.

Литература:

1. Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других Обязательных платежах в бюджет (налоговый кодекс)» от 10.12. декабря 2008 года (с последующими изменениями и дополнениями) // Информационная система Параграф, 17.02.2013.

2. Гражданский кодекс Республики Казахстан. (Общая и особенная части). – Алматы: Юрист, 2012.- 308с.