Экономические науки/3.Финансовые отношения

Гавалешко С.

Наук.кер. Николюк В.П

Буковинська державна фінансова академія

Іпотечне кредитування в Україні: сучасність і перспективи

Одним із важливих елементів фінансово-господарського механізму країн із розвинутою ринковою економікою є застава нерухомого майна - іпотека, за допомогою якої гарантується виконання фінансових та інших зобов'язань суб'єктів ринкових відносин.

Питання формування та розвитку іпотечного кредитування вивчає ряд зарубіжних та вітчизняних вчених-економістів. Особливий інтерес становлять праці Дж. Фрідмана, Н. Ордуея, В. Мінца, В. Кудрявцева, О. Кудрявцевої, О. Євтуха, О. Кручка, К. Поливоди, враховуючи, що в Україні іпотечне кредитування не набуло широкого розповсюдження, його проблематика потребує подальших наукових пошуків, що й було причиною проведення даного дослідження.

Згідно Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» [1] іпотечне кредитування – це правовідносини, що виникають з приводу набуття права вимоги іпотечного боргу за правочинами та іншими  документами. Відповідно до ст.4 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки може бути: пов'язана з землею будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси), а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомого.

Оцінка статистичних даних свідчить про зменшення обсягів кредитування протягом 2010 р. на нерухомість за всіма напрямами у розрізі строків погашення.

В Україні зараз у спорудження житла бюджетні кошти майже не вкладаються, тому основними інвесторами виступають громадяни. За оцінками спеціалістів, сьогодні претендувати на участь в програмах іпотечного житлового кредитування можуть від 6 до 15% населення. В середньому, забезпечення житлом в Україні становить 20 кв.м. на особу, що в 2-3 рази менше, ніж у розвинутих країнах. Громадяни цих країн із середнім достатком змінюють житло 7-8 разів протягом життя, звичайно, завдяки отриманню іпотечних кредитів.

Зменшення обсягів іпотечного кредитування в Україні вказує на суттєве зменшення активності його суб’єктів, як зі сторони комерційних банків, так і споживачів довгострокових кредитних ресурсів. Ця тенденція має негативні соціально-економічні наслідки розвитку країни, тому з’являється необхідність їх уникнення. Наприклад, Б. Гнатківський визначає ряд невирішених теоретичних і практичних проблем: недостатність законодавчої і нормативної бази іпотечного кредитування; формування дієвого функціонування іпотечних відносин;  створення іпотечних банків; пошук шляхів залучення ресурсів для довгострокового іпотечного кредитування. Але також необхідно звернути увагу на проблеми відсутності поповнень житлового фонду в Україні за останні роки, що зробили науковці Медведкина О. та Пугач А. [2], і неплатоспроможність населення країни.

Зараз найгострішою проблемою є практично відсутність в Україні довгострокового кредитування банками населення. Банки воліють без ризику обертати короткострокові засоби. Заважає наявність великої кількості ризиків для кредиторів, які працюватимуть за програмою іпотечного кредитування на вторинному ринку нерухомості. Зараз банки в основному фінансують операції іпотечного кредитування за рахунок депозитів фізичних осіб, строк яких не перевищує трьох років, а іпотечні кредити надаються тільки від трьох років. Крім того, конкуренція спонукає збільшувати депозитні відсоткові ставки. Все це збільшує процентні ризики та зменшує ліквідність банку. Завищення вартості кредитів, що надаються, значною мірою зумовлюється: високою ціною залучених ресурсів; зростанням інфляції та зниженням ринкової вартості застави; несвоєчасним виконанням кредитних зобов’язань. Існують труднощі у оцінці платоспроможності позичальника, адже значну частку доходів населення складають неофіційні доходи, які банк повинен враховувати при прийнятті рішення про видачу кредиту. Головна вимога до клієнтів – це їх платоспроможність, наявність стабільного джерела доходів.

Перевагами цієї форми залучення фінансових ресурсів є те, що процес іпотечного кредитування дозволить вирішити цілий ряд соціально-економічних проблем суспільства. По-перше, воно забезпечить розвиток довгострокового житлового будівництва. По-друге, вирішить проблему кредитування підприємств агропромислового комплексу. По-третє, розвиток іпотечного кредитування сприяє реформуванню економіки держави загалом.

У числі сформованих економічних передумов для розвитку довгострокового іпотечного кредитування слід також зазначити наявність стабільного попиту на житлову і комерційну нерухомість у Києві і ряді інших економічних центрів України. До позитивних ознак відноситься приріст коштів на депозитах банків, а також покращення ситуації із ліквідністю.

Обсяги іпотечних кредитів українському населенню значно можна збільшити, шляхом: збільшення терміну кредитування; збільшення розміру кредиту відносно вартості предмету застави; зменшення суми витрат на оформлення кредиту та включення їх в “тіло кредиту”; застосування індивідуальних схем виплати кредитів; застосування страхування ризиків позичальника; надання позичальнику можливості попереднього ознайомлення з кредитними документами для внесення в них узгоджених змін; вдосконалення самого процесу оформлення документів по кредитуванню; попереднього ознайомлення позичальника з технологією реалізації застави при неможливості виплати боргу; застосування технологій, які б виключали необґрунтовані затрати часу на пошуки квартири і втрати завдатку на знайдену квартиру; формування у населення економічної та юридичної культури; збільшення кількості публікацій в ЗМІ щодо іпотеки; залучення рієлторських організацій до роботи з іпотекою.

У міру поглиблення ринкових відносин в Україні сфера застосування застави нерухомості постійно розширюється. Однак в умовах кризи, яку переживає наша країна, ще й сьогодні значно підвищується ризик невиконання боржником своїх зобов'язань, хоча неплатоспроможність та недобропорядність боржників існує і в умовах стабільної економіки. Саме тому кредитору необхідні гарантії. В усьому світі застава майна вже не одне століття є одним із найнадійніших способів забезпечення зобов'язань та залучення іноземних інвестицій в країну.

Запровадження в Україні іпотечного ринку пов'язано з вирішенням значних проблем політичного, соціально-економічного та правового характеру. Розв'язання цих проблем має грунтуватися на науковому підході до їх вирішення. Це потребує формування ряду важливих теоретичних положень, пов'язаних з формуванням та функціонуванням іпотеки, додаткової розробки і глибшого осмислення її сутності з метою відшукання оптимальної національної моделі іпотечного ринку та шляхів його розвитку в Україні.

Список використаної літератури:

1. Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2004, N 1, ст. 1 ) / [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon.rada.gov.ua

2. Чи загрожує Україні іпотечна криза? / [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://na.dn.ua

3. НБУ Статистичний випуск. Кредити та депозити домашніх господарств. Квітень 2010 / [Електронний ресурс].