К.ю.н.Макаров О.В.
гражданско-правового режима строительства
В текущих социально=экономических и формально-юридических условиях
совершенствование гражданско-правового режима строительства возможно по
следующим основным направлениям.
Первое - это обеспечение
достаточного уровня правовых гарантий прав участников строительства в различных
гражданско-правовых формах строительства, реконструкции и капитального ремонта
объектов недвижимости, каковыми в настоящее время являются самостоятельное
выполнение строительных работ субъектами гражданского права своим иждивением и
для себя, участие в деятельности жилищных, жилищно-строительных, жилищных
накопительных кооперативах, товариществах собственников жилья и участие в
договорных отношениях по строительным подрядам.
Сложившийся в законодательстве разнобой в правовом положения различных
юридических лиц, посредующих создание, реконструкцию и капитальный ремонт
объектов недвижимости, ничем не оправдан и негативно сказывается на охране и
защите субъективных гражданских прав, возникающих не только непосредственно в
ходе строительства, реконструкции и
капитального ремонта объектов недвижимости, но и других, например, наследственных. Эффективное удаление сложившихся
противоречий и неувязок возможно путем
принятия закона (или раздела в федеральном законе о строительстве) о правовом
положении некоммерческой организации, посредующей выполнение строительных работ
и взаимосвязанных с ними услуг с закреплением права некоммерческой организации
и ее членов заключать договоры в отношении выполняемых строительных работ.
Второе направление совершенствования гражданско-правового режима
строительства представляется как оптимальное определение соотношения различных
договорных форм осуществления строительных работ. Развивающееся законодательство предлагает
новые обязательственные формы выполнения строительно-монтажных работ – государственные и муниципальные контракты,
концессионные соглашения, договоры управления многоквартирным домом, договоры о
развитии застроенной территории, обладающие смешанным (комплексным) договорным
характером. В принципе любой смешанный договор может включать в свое содержание
обязательство по выполнению
строительно-монтажных работ. В этих условиях возникает проблема
соотношения параграфа 3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регламентирующего
заключение и исполнение договора строительного подряда, с другими федеральными
законами, предусматривающими выполнение строительно-монтажных работ. Решение
этой исследовательской и практической задачи возможно на основе надлежащего
классифицирования различных договорных форм. Представляется, что договор
строительного подряда является
самостоятельным видом гражданско-правового договора, а иные обязательства
занимают место подвидов договора строительного подряда. Договор строительного подряда подразделяется на
такие подвиды, как договор строительного субподряда, публичные контракты для
выполнения строительных работ для
государственных и муниципальных нужд и договор участия в долевом строительстве
в случае принятия на себя застройщиком обязанности по возведению объектов недвижимости. Это подразделение зависит от
совокупности организационно-экономических и материально-правовых особенностей,
группирующихся вокруг всех элементов
правоотношения по строительному подряду: субъектам и объектам, содержанию и динамике исполнения и
реализации. Поэтому мнение о том, что «дифференциация подрядных отношений на
отдельные виды и подвиды зависит от характера выполняемой подрядчиком работы и
ее результата» (Кущенко, В.В. Правовое регулирование строительной
деятельности / В.В.Кущенко. - М.:
издательство Ассоциации строительных
вузов, 2006. – С.85.), не полностью
отражает основания и содержание классификации подрядных отношений вообще и
отношений по строительным подрядам в
частности.
Третье направление совершенствования гражданско-правового режима строительства видится в согласовании различных правоотношений, складывающихся в процессе строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости. Эта проблема возникает, что называется, с самого начала, поскольку строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов недвижимости возможным лишь при наличии надлежащих правовых оснований, создаваемых и реализуемых в различных и разноотраслевых правовых формах. Правовыми основаниями строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости является сложный юридический состав, включающий в себя, в том числе индивидуальные корпоративные акты (свидетельство о допуске к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов недвижимости). Для преодоления возможного злоупотребления субъективными правами в ходе формирования и реализации оснований строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости требуются специальные законодательные меры. Слаба взаимосвязь правовых оснований строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости с гражданско-правовыми формами осуществления строительных работ, что приводит к достаточно многочисленным случаям самовольного строительства. На практике исключение, предусмотренное ч.3 ст.48 Градостроительного кодекса РФ, превратилось, в сущности, в общее правило и ничему не способствует, кроме как распространению самовольного строительства.