Аға оқытушы А.А. Адамов, 4 курс студенті М.Ж. Абиырова

Талдықорған қаласы, Қазақстан

Коммерциялық банк бағалау жүргізгенде жылжымайтын мүліктің құны өзін ақтамау себептері және оны шешу жолдары

Қазіргі кезде Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлік объектілерін бағалауды дамыту және оның тиімділігін арттыру мемлекет үшін аса маңызды болып отыр. 2010 жылдан 2020 жылға дейінгі Қазақстан Республикасының құқықтық саясат Концепциясында: «Нарықтық экономиканың басты құралы болып бағалау қызметі саналады, оны құқықтық реттеу әрдайым назарда және жетілдіруді талап етеді » делінген. Бұл біздің еліміздегі бағалау қызметінің қаншалықты маңызды екендігін білдірсе керек.

Қазақстанда қазіргі кезде жылжымайтын мүлік объектілерін, оның ішінде жеке меншіктегі жылжымайтын мүлікті бағалау кеңінен жүзеге асырылуда.

Мысалы, 2013 жылдың 1 желтоқсанындағы жағдай бойынша тұрғын үй сатып алу және салу үшін жеке тұлғаларға коммерциялық банктерден берілген қарыздар 981,5 млрд.теңге, соның ішінде ипотекалық тұрғын үй қарыздары жылдың басынан бастап 5% артып, 883,6 млрд.теңге болды. 2013 жылғы ипотекалық несиелер бойынша орташа есептелген сыйақы мөлшерлемесі 11,5% құрады.

Жылжымайтын мүлік объектілері үшін сұраныс үлкен, соның тарапынан коммерциялық банктерден несие алушылар да көбейген. Оған келесі жағдайлар себеп болуда:

- екінші деңгейлі банктердің жеке меншіктегі жылжымайтын мүлік нарығымен қарым қатынасы анықтаушы болып табылады, себебі банкке қойылатын кепілдердің 60%-дан астамы жылжымайтын мүлік болып табылады екен;

- мәселенің әлеуметтілігі (халық тұрғын үймен қамтамасыз етілуі тиіс, ипотекалық қарыздарды төлемеумен және үлескерлермен байланысты мәселелер);

- инвестициялау үшін басқа шынайы бағыттардың жоқ болуы [1].

Бұл жоғарыда аталған мәселелер жеке меншігіндегі жылжымайтын мүлікті кепілге қойып, несие алушылар қатарын жылдан – жылға арттырып отыр. Сонымен бірге бағалаушылар қызметіне де сұраныстың артып отырғандығы жасырын емес. Осыған сәйкес Қазақстанда жеке меншікті бағалауда қиындықтардың да болуы заңды.

Жылжымайтын мүлік нарығы кез-келген ұлттық экономиканың мәнді құрамдастарының бірі болып табылады. Жылжымайтын мүлік нарығынсыз нарық мүлдем болуы мүмкін емес, өйткені еңбек нарығы мен капитал нарығы жылжымайтын мүліксіз өз-өзінен әрекет ете алмайды, тіпті қаржылық институттар (банктер, биржалар, инвестициялық компаниялар және т.с.с.) өздерінің қызметтерін жүргізу үшін қажетті үй-жайларды сатып алу немесе жалға алу үшін жылжымайтын мүлік нарығының қатысушысы болуы керек.

Жылжымайтын мүлік нарқының дамуы көптеген факторлар санына байланысты, олардың ішінде бірінші орында сұрансы пен ұсыныс тұрады. Сұраныстың негізгі қасиеті басқа параметрлердің өзгеріссіз болған кезіндегі тауарлар бағасының төмендеуі сұраныстың өсуіне әкелетіндігімен қортындылады және керісінше.

Сұраныстың өзгеруі келесідей факторларға байланысты:

- тұтынушылық талғам мен сатып алушылардың талғаулығы;

- сатып алушылар саны;

- сатып алушылардың ақшалай табыстарының деңгейі;

- бірін-бірі ауыстыратын тауарларға бағалар;

- салыстырмалы болашақ бағалар мен табыстарды тұтынушылық

күту.

Ұсыныс заңы ұсынылатын тауар саны мен бағасы арасындағы тура байланыс болып табылады, яғни бағаның жоғарлауы ұсыныс деңгейін жоғарлатады, бағалар төмендеген кезде ұсыныс қысқарады. Бұл өндірушілер, меншік иелері, сатушылар неғұрлым қалыпты, төмен бағаға қарағанда, жоғары баға тағайындалған уақытта өз тауарларының көп санын сатуға ұсынуға немесе шығаруға дайын екендігін куәландырады. Ұсыныстағы өзгерістер келесілерге тәуелді болады: ресуртарға, тауарларға және қызметтерге бағалар; салықтар мен дотациялар; өндіру технологиялары; басқа тауарлар мен ресурстарға бағалар; өндірушілер, сатушылар бағаларының өзгеруін күту; сатушылар саны [2].

Жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша жұмыстардың құрамына жылжымайтын мүлікке экологиялық аудит жүргізу кіргізілмейді. Егер де бағалаушыда экологиялық факторлар оның құнына мәнді әсер етуі мүмкіндігі бар екендігіне негіздеме болса, онда ол қоршаған орта ауданында кәсіби экспертті тарту қажеттілігі туралы клиентті ақпараттандыру керек.

Бағалаушы оның зерттеулерді жүргізу кезінде алған ақпараттарын қоршаған орта бойынша экспертке беруі қажет. Қоршаған орта бойынша эксперт келесідей сұрақтарға жауап беруі керек:

· ластану немесе қауіп көзін сәтті және үнемді ығыстыруға болады ма;

· кез-келген тәсілмен ластанудың немесе қауіптің әсерін төмендету мүмкіндігі бар ма;

· ластануға бақылау жасайтын және оны реттеудің неғұрлым тиімді құралы болып не табылады.

Ластану әсерін ығыстыру немесе көзін жою мүмкін болған жағдайларда, бағалау осы жою немесе ығыстыруға кететін сәйкестендірілген есептік шығындарды есепке алумен іске асырылады.

Жылжымайтын нарықта жүріп жатқан жағымсыз процестер бірінші кезекте саяси тұрақсыздылықпен шартталған. Оның әсері адам тұрмайтын үй-жайлармен, жер учаскілерімен және қымбат үйлермен жұмыс істейтін компанияларға неғұрлым жоғары болды.

Жылжымайтын мүлік нарығына жағымсыз әсер ететін негізгі факторлар болып табылады:

1. Саяси тұрақсыздық.

2. Қаржылық сектордың тұрақсыздығы.

3. Бірінші нарықтағы билік жүргізушілер саясаты.

4. Нарықтағы криминалдық жағдай.

5. Лицензияландыру жүйесінің жетілдірілмеуі.

6. Заңның жетілдірілмегендігі [3].

Экономикалық өсуді қаржыландырудың маңызды факторларының бірі – банктік несиелеудің дамуы екендігін атап өту керек. Әр түрлі экономикалық секторлардағы барлық дерлік кәсіпорындар өз қызметін жандандыру үшін, айналым қаражаттарын және негізгі қорларын толықтыру үшін банктік несиені алады.

Қазіргі кезде елімізде әлемдік өлшемдер бойынша өндірісті несиелеуді көбейтуге өте жақсы жағдайлар бар, бірақ олар шектеулі түрде қолданылады. Бұл экономикадағы құрылымдық қайта құруды тежеп қана қоймай, банктік секторлардың несиелік және валюталық тәуекелдерге ұшырау мүмкіндігін күшейтетін банктік жүйе мен несиелеудің дамуына бірқатар теріс факторлардың әсерімен байланысты. Соңғы жылдары Қазақстанда банктік несиелеудің күрт өсуіне қарамастан, оның ЖІӨ-ге қатынасы әлі де төмен болып отыр.

Сондықтан, экономикалық тұрақтылыққа қол жеткізіп, елдегі шаруашылық субьектілердің қаржылық жағдайының жақсаруы шартында несиелеуге байланысты тежеуші факторларды жойып, оны кеңейту мәселесі алдыңғы қатарға шығады. Осыған байланысты банктік несиелеуді жетілдіру механизмін қарастыру – қазіргі кездегі актуалды мәселелердің бірі болып табылады деп ойлаймын. Яғни, несиелеуді кеңейтіп, оның дамуына жақсы жағдай жасай отырып, заңды және жеке тұлғалардың қаржылық қажеттілігін қанағаттандырамыз. Ал, бұл өз кезегінде экономикалық өсуге әсер етеді.

Жалпы алғанда, несиелеу кезінде шешімін күтіп тұрған бірқатар қиындықтар бар. Атап айтсақ, біріншіден, талап етілетін құжаттарды қарастырудағы кемшіліктер. Екіншіден, несие қабілеттілігін есептеулерді жүзеге асырудағы жетіспеушіліктер. Үшіншіден, экономика салаларының тек таңдамалы түрлерін несиелеп, кейбір аса қажетті салаларын олардың ұзақ мерзімді қажет ететіндігінен несиелемеу т.с.с. Осындай кемшіліктерді түзеп, несиелеу процесін жетілдіру керек.

Шаруашылық жүргізудің нарықтық жағдайында несиенің негізгі формасына банк несиесі, яғни, коммерциялық банк беретін несиенің әр түрі мен тұрпаты жатады. Банк несиесі саласында несиелік қатынастың субъектілеріне шаруашылық органдары, халық, мемлекет және банктердің өздері жатады. Белгілі болғандай, несие мәмілесінде несиелік қатынастың субъектілері несие беруші және қарыз алушы ретінде алға шығады.

Қазіргі кезде елімізде жылжымайтын мүлік объектілеріне, оның ішінде тұрғын үйлерге деген сұраныс артуда. Сол сұранысты қамтамасыз ету үшін коммерциялық банктер тәуелсіз бағалаушылар компанияларымен бірлесе жұмыс атқаруда.

Бағалау қызметі Қазақстанда әлі қатты дами қоймағандығы бәрімізге белгілі. Сол себепті мен бірінші шет ел мәліметтерін қарастырдым. Мысалы, дамыған елдерде банктік несиелеудің ЖІӨ-ге қатынасы өте жоғары болған және 2014-жылы 89-174%-ға жеткен. Неміс-жапон қаржылық моделіндегі елдерде (Швейцария, Германия, Жапония) бұл қатынас ағылшын-американдық модель бойынша қызмет ететін елдерден гөрі (АҚШ, Англия) жоғары болған.

Жаңа индустриалды елдерде банктік несиелеудің ЖІӨ-ге қатынасы 53-100% аралығында болған. Бұл жерде прогрессивті өсу ағылшын-американдық модельдегі (Турция) елдерден гөрі неміс-жапон елдерде (Корея, Сингапур) көбірек байқалған.

АҚШ-та да халықаралық тәжірибедегі несиелер беріледі. Бұл елде коммерциялық банктер жылжымайтын мүлік объектілерін сатып алуға арналған несиелер береді, ал олардың мерзімі 1 жыл және одан аз болып табылады. Сондай-ақ, олардың арасында он жылға дейінгі мерзімге берілетіндері де бар. Олар , әдетте, машина құрал-жабдықтарын сатып алуға арналған [4].

Дамыған елдердің банктеріндегі жылжымайтын мүлікті бағалау және несиелендіру тәжірибесін қарастыра келе, еліміздегі банктік жүйенің қызметінің төмен деңгейін көруімізге болады.

ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ

1. Сарбасов Т.Н. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың кейбір өзекті мәселелері // Аль-Пари. -2013. - №1. – 19-20бб.

2. А.К.Шарипов, А.А.Адамов. Қаржылық есептілік:құрастырылуы, бағалануы және аудиты. Алматы. 2012. – 543б.

3. Асқарова Ж.А. Бизнесті бағалау. – Алматы: Заң әдебиеті, 2009. – 298б.

4. Абдибеков Т.К. Жылжымайтын мүліктерді бағалау әдістемелері // КазҰУ хабаршысы (экономика сериясы). -2012. - №4. – 33-36 бб.