Куришко О.О.,

к. е. н., ст. викладач

Нерухомість в Україні: податкові ризики в 2015 році

В умовах динамічної зміни економічної ситуації та прагнення децентралізації місцевих бюджетів загострюється проблема бюджетного делегування фінансів саме безпосередньо громадам. Одним з ключових елементів формування місцевих бюджетів в 2015 планується зробити податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, що згідно ст. 10 Податкового кодексу України належить до місцевих податків і зборів.

Слід відзначити, що впровадження даного податку призвело не лише до збільшення податкової бази для місцевих бюджетів, але й до загострення ризиків для власників нерухомості, при цьому занепокоєння мають не лише суб’єкти господарювання, але й пересічні громадяни. Розглянемо ключові аспекти адміністрування податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і ризики, які викликані останніми змінами в Податковому кодексі України в 2015 році.

Платникам податку слід звернути увагу, що базою оподаткування є загальна площа об’єкта нерухомості згідно його технічного паспорту, в тому числі його часток. Платниками є як фізичні, так і юридичні особи, при цьому величина податкової бази визначається як з урахуванням одноосібного володіння об’єкта нерухомості, так і включає пропорційно майно, що перебуває у спільній частковій або спільній сумісній власності кількох осіб. Об’єктами оподаткування згідно Податкового кодексу України є об'єкти житлової нерухомості (будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки) та  будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду (будівлі готельні, будівлі офісні, будівлі торговельні, гаражі, будівлі промислові та склади, будівлі для публічних виступів, господарські (присадибні) будівлі, інші будівлі).

Базою оподаткування є загальна площа об’єкта нерухомості.

Ставки податку для об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, встановлюються за рішенням сільської, селищної або міської ради в залежності від місця розташування (зональності) та типів таких об'єктів нерухомості у розмірі, що не перевищує 2 відсотків розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. метр бази оподаткування. А податковим періодом є календарний рік.

Слід відзначити, що податкові органи отримують з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно інформацію про об'єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, які перебувають у власності фізичних осіб. Тому розмір податку на нерухоме майно для фізичних осіб-власників визначається посадовими органами контролюючого органу, проте для юридичні особи повинні його обчислювати самостійно на підставі документів на власність нерухомим майном, що створює незручності при передачі копій даних документів до контролюючих податкових органів у випадку існування у платника декількох об’єктів нерухомості або якщо вони розміщені в різних територіальних одиницях (і податок відповідно буде нарахований до різних місцевих бюджетів).

Контролюючі органи надсилають податкові повідомлення-рішення фізичним особам до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) роком. Тобто в 2015 році платники податку будуть отримувати податкові повідомлення-рішення за 2014 рік. В разі виникнення права власності на нерухомість у фізичної особи посеред календарного року податок буде визначено пропорційно місяцям володіння новими об’єктами нерухомості.

Наказ Міністерства фінансів України від 28.11.2012  № 1236 "Про затвердження Порядку направлення органами державної податкової служби податкових повідомлень-рішень платникам податків" визначає в додатку 1 форму податкового повідомлення-рішення стосовно сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Юридичні особи мають самостійно визначати податкове зобов’язання з податку на нерухоме майно і до 20 лютого звітного року мають подавати відповідну податкову декларацію з розбивкою річної суми рівними частками поквартально. Форма податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, затверджено Наказом Міністерства фінансів України від 01.07.14 № 735 "Про затвердження форми Податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки".

Податкове зобов'язання за звітний рік з податку сплачується:

а) фізичними особами - протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення;

б) юридичними особами - авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, що наступає за звітним кварталом, які відображаються в річній податковій декларації.

Визначимо основні ризики, з якими можуть стикатися платники податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки:

1) визначення податкової бази, що для фізичних осіб ґрунтується на встановленні величини площі нерухомості податковим органом, а для юридичних – самостійно. При врахуванні загальної площі оподаткування фізична особа має звірити величину площі нерухомості, що вказана у податковому повідомленні-рішенні, з технічними паспортом всіх об’єктів нерухомості. Слід пам’ятати, що ключові показники загальної оподатковуваної площі для фізичних осіб податковий орган отримує з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно інформацію про об'єкти житлової нерухомості, при цьому платник податків реалізує обов’язок зі сплати податку на нерухомість виключно в межах податкового повідомлення-рішення і не зобов’язаний самостійно ініціювати повідомлення податкових органів за місцем перебування об’єктів нерухомості про набуття нових майнових прав. В рамках оновлення інформації про об’єкти оподаткування посадові особи контролюючого органу за місцем перебування об’єкта нерухомості можуть звернутися до власника нерухомості з письмовим податковим запитом на надання інформації про зміни в складі об’єктів оподаткування.

Як свідчить практика, в податковому запиті платнику податків пропонується додатки ксерокопію технічного паспорту об’єкта нерухомості та договору купівлі-продажу, договору дарування або інших документів, які засвідчують право власності на об’єкт нерухомості. В даному випадку платник податку на нерухомість повинен за місцем вимоги надати таку інформацію контролюючому органу, хочу форму відповіді на податковий запит не передбачено.

Слід пам’ятати, що жодним податковим документом не визначено обов’язкове додавання документів, що засвідчують право власності, при відповіді на податковий запит.

2) при обчисленні податкової бази ні Житловим кодексом України, ні Податковим кодексом України не передбачено оподаткування горищних приміщень багатоквартирних будинків, наприклад, у випадку придбання даних горищ і відповідного перепланування квартири у двоповерхову (пент-хаус). Також до складу об’єктів оподаткування не входять, наприклад, будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств, тобто платники податку, що мають відповідні КВЕД, можуть в судовому порядку визначити приналежність до об’єктів нерухомості-промислової будівлі

3) платнику податків слід звертати увагу на рішення органів місцевого самоврядування стосовно пільгового розміру нерухомості, зокрема, для квартир він повинен бути не меншим 60 кв. метрів незалежно від їх кількості, а для житлових будинків – 120 кв. метрів, а при наявності різних типів нерухомості – 180 кв. метрів. При цьому дані пільгові площі передбачені виключно для фізичних осіб і юридичні особи не можуть претендувати на зменшення загальної оподатковуваної площі об’єкта нерухомості.

Тобто у випадку перебування у власності фізичної особи 2 квартир (40 кв. м та 55 кв. метрів) та спільної часткової власності в рівних долях на квартиру площею 60 кв. м. (60/2=30 кв. метрів), загальна площа оподаткування для такого платника буде складати не більше: 40+55+30-60 = 65 кв. метрів за умови відсутності додаткових рішень стосовно надання пільг органами місцевого самоврядування.

4) слід звертати увагу на окремі обмеження стосовно застосування пільгових площ на нерухоме майно, зокрема, пільги з податку, що сплачується на відповідній території з об'єктів житлової нерухомості, для фізичних осіб не надаються на: об'єкт/об'єкти оподаткування, якщо площа такого/таких об'єкта/об'єктів перевищує п'ятикратний розмір неоподатковуваної площі, затвердженої рішенням органів місцевого самоврядування (для квартир – відповідно 60*5=300 кв. метрів, будинків – 5*120=600 кв. метрів, нерухомості кількох типів – 5*180=900 кв. метрів).

Також пільги втрачають фізичні особи, об'єкти оподаткування яких використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності). Тобто податок нараховується незалежно від суб’єкта відносин у разі отримання доходу від такого майна, в тому числі і фізичні особи, які не ведуть підприємницьку діяльності, проте надають, наприклад, власну квартиру в оренду іншим особам на основі положень цивільного законодавства. В першу чергу це стосується об’єктів, що орендуються, а також використовуються у підприємницькій діяльності. Підтвердженням цього є договори оренди, договори лізингу або співпадіння податкової адреси з місцем ведення підприємницької діяльності. В той же час досить багато суб’єктів господарювання-ФОПів мають податкову адресу за місцем власної реєстрації (володіння майном – квартирою або будинком). В даному випадку контролюючі органи прирівнюють податкову адресу до місця ведення бізнесу, проте чітко та аргументовано не пояснюють дане ототожнення. Для того, щоб уникнути даних ризиків ФОП повинні звернутися до контролюючого податкового органу за місцем реєстрації і знаходження об’єкта нерухомості і змінити у свідоцтві платника єдиного податку місце ведення діяльності (наприклад, вказати місце ведення діяльності – або конкретну адресу (відповідно прикласти документи на право власності або договір оренди), або не вказувати конкретну адресу (м. Київ, Україна) з урахуванням специфіки діяльності такої фізичної особи-платника податку).

5) у випадку наявності у власника нерухомості двох та більше об’єктів нерухомості одного або кількох типів, що розміщені у різних адміністративних одиницях, слід звертати увагу на рішення органів місцевого самоврядування щодо величини пільгової площі нерухомості. Зокрема, протиріччя викликає, наприклад, ситуація наявності у фізичної особи квартири площею 80 кв. метрів в м. А і квартири в м. Б площею 90 кв. метрів за умови встановлення пільгової площі в м. А на рівні базової законодавчо затвердженої 60 кв. метрів), а в м. Б – 80 кв. м. Законодавець не роз’яснив подібну ситуацію і порядок обчислення загальної оподатковуваної площі нерухомості. Для платника податку на нерухомість логічним є використання більшої пільгової площі, оскільки в даному випадку величина податку буде нижчою. Крім того за умови різної величини ставки податку на нерухоме майно у випадку наявності двох та більше об’єктів нерухомості в різних адміністративно-територіальних одиницях законодавчо не розписано пропорційність зарахування пільги на площу та відповідних перерахувань коштів у бюджети різних міст, селищ і сіл.

6) Наказ Міністерства доходів і зборів України 25.04.2014 № 263 «Про затвердження Узагальнюючої податкової консультації щодо оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки» визначає, що нарахування податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, з житлової площі об’єктів житлової нерухомості, у т.ч. їх часток,має ґрунтуватися на рівності усіх платників перед законом, недопущення будь-яких проявів податкової дискримінації – забезпечення однакового підходу до всіх платників податків незалежно від соціальної, расової, національної, релігійної приналежності, форми власності юридичної особи, громадянства фізичної особи, місця походження капіталу (підпункт 4.1.2 пункту 4.1 стаття 4 Податкового кодексу України). У разі переходу права власності на об'єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на зазначений об'єкт оподаткування, а для нового власника - починаючи з місяця, в якому виникло право власності. Подив викликає пропорційний принцип нарахування податку на нове нерухоме майно, що було набуде посеред податкового року, оскільки податкові органи фактично проводять нарахування податку пропорційно місяцям володіння, а у випадку придбання нерухомості 29, 30, 31 числа будь-якого місяця фізична особа повинна буде сплатити податок і за даний місяць включно, що суперечить принципам справедливості та пропорційності. Наприклад, при продажу квартири 30.03.2014 року старий власник фактично буде сплачувати податок за 2 місяці, а новий – 10 місяців.

7) окремої уваги заслуговує величина ставки податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, яку визначає орган місцевого самоврядування у розмірі, що не перевищує 2 відсотків розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. метр бази оподаткування. Тобто за період фактично береться базовий податковий (звітний) період - період, за який платник податків зобов'язаний здійснювати розрахунки податків, подавати податкові декларації (звіти, розрахунки) та сплачувати до бюджету суми податків та зборів, крім випадків, передбачених Податковим кодексом України, коли контролюючий орган зобов'язаний самостійно визначити суму податкового зобов'язання платника податку. У 2015 році фактичне нарахування та сплата податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, проводиться за 2014 рік і відповідно повинен враховуватися розмір мінімальної заробітної плати станом на 01.01.2014 року (1218 грн.).

8) Конституція України ст. 58 передбачає, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи. Тобто фактично всі новації повинні бути застосовані до періоду, що настає після введення їх в юридичну силу. В нашому випадку поправки в Податковий кодекс у редакції Закону України  від 28.12.2014 р. N 71-VIII. Тобто по факту всі зміни ставок, розмірів пільгової площі нерухомості та умов адміністрування, що були змінені, повинні стосуватися лише нерухомості, яка перейшла у власність з 28.12.2014 р. до 31.12.2014 року, а до іншої нерухомості потрібно застосувати діючі на момент придбання умови податкового законодавства. Дану позицію ми пропонуємо обстоювати платникам податку в судовому порядку. Для прикладу нагадаємо, що старі (попередні) норми пільгової площі для фізичних осіб складали при площі квартир не більше 120 кв. метрів та будинків до 250 кв. метрів.

За результатом проведеного огляду новацій в сфері майнового оподаткування в 2015 році підкреслено, що існує значна група ризиків в порушенні конституційних прав платників податку. Наведені недоліки ще раз підкреслюють недосконалість законодавчої роботи Законодавця і відсутність чіткої концепції реформування національної податкової системи, а можливість двоякого трактування норм законодавства не сприяє подоланню посадової корупції та зростанню бюджетної децентралізації місцевого самоврядування.

1. Податковий кодекс України.

2. Житловий кодекс України.

3. Наказ Міністерства фінансів України від 01.07.14 № 735 "Про затвердження форми Податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки".

4. Узагальнююча податкова консультація щодо оподаткування податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, затверджено Наказом Міністерства доходів і зборів України 25.04.2014 № 263 - Узагальнююча податкова консультація.

5. Наказ Міністерства фінансів України від 28.11.2012  № 1236 "Про затвердження Порядку направлення органами державної податкової служби податкових повідомлень-рішень платникам податків".