Рынок жилой недвижимости – на сегодняшний день наиболее динамичный
сегмент рынка недвижимости. Более того, стоимость жилой недвижимости – это тот
показатель, который в существенной мере отражает экономическую и социальную
обстановку в населенном пункте, поскольку жилье относится к основным
потребностям человека, обеспечивая его местом отдыха, самообслуживания и
собственно, пребывания.
Сегодня цены на хрущевки в Украине выше, чем на жилье в
Варшаве. Причины, которые привели к такой ситуации разные, это - неблагоприятный
климат в стране, стагнация, политическая нестабильность, снижение объема инвестиций
в производственную сферу, увеличение налогового давления, низкие
потребительские расходы, и снижение процента по банковским депозитам и процента
по ипотечным кредитам коммерческих банков, инфляция и т. д.
Формирование цены на рынке недвижимости происходит под
воздействие внешних и внутренних факторов.
Выделяют следующие
группы внешних факторов:
- макроэкономические факторы;
- микроэкономические факторы;
- социальное положение в регионе.
Макроэкономические факторы характеризуют экономические
условия в стране, к ним относят: валовой внутренний продукт (ВВП), уровень
инфляции, ставки доходности по финансовым инструментам, деньги на руках у
населения, доходы населения, уровень занятости трудоспособного населения, индекс
потребительских цен на товары и услуги, состояние торгового баланса.
В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп
роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции
национальной валюты и темпа прироста ВВП.
Если действие макроэкономических факторов относительно
стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими
факторами, которые описывают экономическое
положение в отдельном регионе.
Социальное положение в регионе характеризуется следующими
факторами: миграционные потоки, доля трудоспособного населения в общей
численности населения, демографическая ситуация, уровень безработицы в регионе.
К внутренним факторам рынка недвижимости относят: институциональные
факторы; динамичность рынка; динамика объема и соотношение спроса и
предложения; соотношение цен первичного и вторичного рынка; информационная
обеспеченность и открытость рынка.
Проведя анализ всех
факторов влияющих на рост цен на недвижимость и ссылаясь на данные www.domik.net (Комитет по анализу рынка
недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины),
можно сказать, что города, которые рейтированы по цене предложения квадратного метра жилья
на вторичном рынке на конец 2006 года разделены следующим образом: первые пять мест заняли города Киев, Одесса,
Днепропетровск, Севастополь и Харьков. Разница
цен по предложениям весьма существенна: киевские цены выше харьковских в 2,2
раза.
Значительно меньше по
ценам отличаются города, расположенные в таблице с 6 по 12 место (Донецк,
Симферополь, Львов, Николаев, Ужгород, Черновцы, Хмельницкий). Разница в ценах
на квадратный метр жилья между Симферополем (7-е место) и Хмельницким (12-е
место) составляет 7%.
Наиболее низкие цены
предложений – в Сумах (760 $/кв.м), Херсоне (750 $/кв.м) и Кировограде (645
$/кв.м).
Отметим, что только в
двух городах – Киеве и Одессе – стоимость предложений выше средневзвешенного
показателя. В остальных городах - цены ниже его.
Традиционно высокие цены в Одессе, что обусловлено
рядом факторов: портовый город с обширными зарубежными связями, развитыми
промышленностью и инфраструктурой, курортная зона. Поэтому второе место в этом
рейтинге – вполне объяснимо и закономерно. Не менее оправданной представляется
и третья позиция Днепропетровска, где не только развита промышленность, но и
высокое сосредоточение денежных потоков.
В показателях динамики средней цены недвижимости выделяется
переломный период, когда цены на жилье начали активно расти, – это 2002 год.
Это произошло после периода стагнации (1998 – 2000 гг.).
Начиная с 2001 года правительство начало проводить политику
укрепления гривны. Если в 1998–1999 годы отмечался резкий рост курса гривны по
отношению к доллару, то 2000 и особенно 2001 годы показали, что времена слабой гривны
уходят.
В условиях Украины доллар являлся средством накопления
денежных средств населения. В 2002 году доллар потерял свою «харизму». В
результате население стало перед проблемой выбора его замены как средства
накопления. И такой заменой стала недвижимость. По мере того, как гривна
продолжала укрепляться, тенденция «ухода» накопляемых средств в недвижимость
усиливалась.
Коэффициент корреляции
средней цены жилья и официального курса доллара за период 2001–2005 гг.
составил –0,85. По годам этот коэффициент выглядит следующим образом: 2001:
–0,41; 2002: 0,74; 2003: –0,78; 2004: –0,94; 2005: –0,82 (здесь «–» означает
«минус»). Коэффициент корреляции отражает взаимосвязь динамики двух массивов
данных, то есть отношение между двумя статистическими величинами, в данном
случае – ценой, за определенный период времени и изменяется от минус единицы до
единицы.
Коэффициент корреляции средней цены жилья и денежной массы за
период 2001–2006 гг. составил 0,993. В 2001 году этот коэффициент был 0,292, а
уже в 2002 году 0,951. В текущем году он составляет 0,992.
Существенную роль на рост цен на недвижимость оказало развитие
кредитования населения. Если раньше получить кредит на жилье было
проблематично, то теперь ситуация радикально изменилась. Теперь банки заинтересованы в росте
кредитного портфеля за счет физических лиц. В этих условиях рост цен на
недвижимость носить перманентный характер. Банки спешат выдавать кредиты, а
население спешит покупать недвижимость.
Появления новых ипотечных программ
ожидается после окончательного принятия Закона "Об ипотеке".
Безусловно, появятся на этом сегменте рынка недвижимости и зарубежные банки, в
первую очередь российские.
В банках гривневые кредиты
обходятся в 12-15% годовых, а то и меньше - если оформить займы в национальной
валюте по совместной программе с Государственным ипотечным учреждением. Кредиты
в иностранной валюте обходятся в 10-13% годовых. Сроки кредитования у банкиров достигают 20-30
лет.
Коэффициент корреляции
средней цены жилья и суммы предоставленных кредитов физическим лицам за период
2001–2006 гг. составил 0,992. В 2001 году этот коэффициент был всего 0,182, а в
2002 году достиг 0,933.
Развитие ипотечного
кредитования гипотетически должно сделать жилье более доступным для населения,
оно способно дать толчок к оживлению спроса, а значит, повлиять на темпы роста
цен. Но это возможно только при поддержке и защите со стороны государства.
Может показаться, что все
перечисленные факторы не взаимосвязаны между собой и относятся к разным
экономическим процессам. Но в действительности они составляют одну сложную
систему экономических отношений.
В результате всех этих операций создается ситуация, именуемая
мультиэффектом, когда вложенные деньги в недвижимость приносят супер высокий
доход, который повторно спешат вложить в новую недвижимость. Полученные деньги
через кредиты оседают на счетах банков и вновь превращаются в кредиты для новых
заемщиков.
Большой процент этих инвестиций
приходится на рынок недвижимости. Невысокий показатель объема вложений в Украину
отражает не столько уровень инвестиционной привлекательности страны, сколько
уровень инвестиционных рисков.
Инвестиционная среда на украинском
рынке недвижимости, по всей видимости, будет развиваться активно, в первую
очередь в Киеве, Донецкой обл., Западной Украине.
Позитивными факторами, способствующими улучшению
инвестиционного климата в Украине, следует признать:
- усиление
активности иностранных арендаторов (особенно в Киеве);
- доходность
в Украине существенно выше уровня, которого можно достичь в Центральной и
Западной Европе при инвестировании в недвижимость;
- относительная
отстраненность Украины от центров мировой нестабильности делает ее привлекательной
для надежного вложения капиталов;
- безусловные
экономические успехи способствуют повышению рейтинга Украины среди инвесторов,
и Киев в первую очередь, имеет верный шанс стать приемлемым рынком для западных
инвесторов.
Для этого необходимо
усовершенствовать существующее законодательство, чтобы привести его в
соответствие с международными нормами.
Если говорить о препятствиях,
мешающих привлечению инвестиций, то следует отметить следующие:
- нестабильность и чрезмерное
количество правительственных инструкций и решений местных органов власти;
- неоднозначность правовой системы в целом;
- большое налоговое бремя;
- трудности при ведении переговоров с органами
власти и коррупция.
Подводя
итоги, отметим основные факторы, которые
могут снизить цены на недвижимость.
Положительные
факторы:
- резкое увеличение объема
строительства: ориентация на строительство целых микрорайонов со своей инфраструктурой,
привлечение в Украину мощных иностранных строительных компаний;
- развитие регионов Украины,
создание нормальных условий для жизни и работы в других городах, а также в
сельской местности;
-
создание альтернативных способов размещения денежных средств (развитие
фондового рынка, создание более благоприятного климата для мелкого и среднего
бизнеса).
Отрицательные
факторы:
- кризис в экономике и, как следствие этого, резкое падение
доходов населения и сокращение платежеспособного спроса на недвижимость;
- форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия,
национальные конфликты);
- деградация микрорайонов, коммунального хозяйства, отдельных
домов;
- ухудшение условий ипотечного кредитования, сворачивание
льготных программ приобретения жилья.
С помощью налогов можно и нужно регулировать цены на
недвижимость. Но при этом учитывать, что введение любого налога имеет как
положительные, так и отрицательные стороны.
Необходимо
резко расширить аналитические исследования рынков недвижимости, привлекать к
подобным исследованиям высококлассных специалистов, создавать аналитические
центры с соответствующим финансированием. Сейчас аналитика, опирающаяся на
специалистов и компьютеризированные (человеко-машинные) системы сбора и
обработки данных, ведется практически на голом энтузиазме.
Рассчитывать, что рынок недвижимости в будущем станет более
доступным для всех граждан Украины, вряд ли стоит, но положительные сдвиги в
этом направлении вполне возможны. Для этого необходимо:
- обеспечить прозрачность всех процессов, связанных с выделением земли и
строительством. Предоставление прав на реализацию проектов и строительство на
конкурсной (тендерной) основе;
- обеспечить четкое правовое
регулирование действий всех участников рынка недвижимости, что возможно лишь в
условиях, когда четко установлены права и обязанности сторон, зафиксирован
объем и уровень риэлтерских услуг, налажена сертификация агентов и компаний.
Для этого необходимо принять соответствующие нормативные акты, в том числе
Закон Украины "О риэлтерской деятельности";
- привлечь высококлассных
специалистов, которые должны совместно с органами власти и общественностью
наметить оптимальные пути и тенденции развития Украины;
- под руководством органов
исполнительной власти, но с обязательным привлечением специалистов и
представителей всех заинтересованных сторон (включая общественные и профсоюзные
организации), разработать программу реализации позитивных факторов развития
рынка недвижимости, влияющих на решение жилищной проблемы.
Литература
1
http://chemodan.com.ua/subscribe/home
2
http://kpss.com.ua/page-348/page-18427
4
http://www.unlan.net/rus/news/news-168722