Гудименко Галина Валерьевна

кандидат экономических наук, доцент

Воронежский экономико-правовой институт, Россия

 

       О финансировании жилищного строительства в России

 

Жилищная проблема являлась острой во все времена и практически у всех народов. В нашей стране, которая встает на путь социально ориентированной экономики, решение жилищной проблемы выдвигается на первое место, становится одной из приоритетных. Возник рынок жилья, благодаря которому стало возможным совершать операции сделки по купле-продаже недвижимости.

В то же время предприятия стройиндустрии в последнее время столкну­лись с нехваткой финансовых средств, необходимых для инвестирования в жилищное строительство. С другой стороны, в России, к сожалению, наблю­дается низкая платежеспособность спроса населения на жилье.

При выборе источников финансирования жилищного строительства застройщики оценивают стоимость привлекаемых средств и их доступность. Оцениваются такие характеристики, как платность, срочность, возвратность, характер поступления средств, степень риска и другие.

В российских условиях, как правило, таких источников четыре:

·                   средства граждан, желающих приобрести жильё, - долевых участников строительства;

·                   средства крупных инвесторов; средства участников фондового рынка, (например, выпуск облигаций);

·                   кредитные средства.

Из всего многообразия возможных источников финансирования жилищного строительства в России в последние годы более 80% всех проектов финансировалось за счёт средств граждан, вкладывающих  деньги в строительство квартир. Причиной этого стало сокращение государственных капитальных вложений в жилищное строительство в условиях становления рыночной экономики. Неразвитость банковской системы и высокие ставки кредитования жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также  монопольное положение застройщиков на местных рынках недвижимости привели к тому, что уже на ранних этапах развития жилищного рынка в России застройщики для финансирования строительства жилья стали привлекать непосредственно средства граждан, желающих приобрести жильё.

Решение задачи увеличения объёмов жилищного строительства в целях формирования рынка доступного жилья требует расширения финансовой базы жилищного строительства за счёт кредитных ресурсов. Для этого необходимо понять проблемы и изучить риски кредитования, ограничивающие использование кредитов отечественными застройщиками, а также проанализировать альтернативные способы привлечения ими средств, которые могли бы выполнить сокращение финансирования из основного пока источника – средств граждан, вкладывающих деньги в строительство жилья, что связано с вступлением в силу Закона № 214-ФЗ.

Сегодня в области финансирования жилищного строительства сложилась следующая ситуация. Среди источников финансирования жилищного строительства банковское кредитование составляет незначительную долю. Застройщики продолжают ориентироваться на различные схемы привлечения средств населения. Принятие Закона №214-ФЗ  активизировало поиск альтернативных схем финансирования, направленных на привлечение средств физических лиц в обход принятого закона. Большинство схем достаточно рискованны для долевых инвесторов и не гарантируют достижения основной цели – приобретения жилья. Тем не менее, в результате поиска источников финансирования появляются и  цивилизованные решения, например, схема финансирования с привлечением средств граждан на депозиты банков и с последующим кредитованием застройщика банком. Процентные ставки по банковским кредитам застройщикам остаются относительно высокими и дифференцированными в зависимости от характеристик проекта и кредита. Следует отметить,  что ставки имеют тенденцию к снижению – в частности, по коммерческим строительным объектам ставка вплотную приблизилась к ставке, по которой предоставляются кредиты предприятиям и организациям в других отраслях экономики. Банки считают рискованным кредитование строительства непосредственно под залог строящегося объекта. Так, Сбербанк при кредитовании жилищного строительства требует от строительной компании владения собственных средств на первоначальные работы в сумме не менее 30% необходимых затрат на строительство и, кроме того, ликвидного залога в виде активов, поручительств, инвестиционных договоров. Отсутствие ликвидного залога обусловлено слабым развитием предусмотренных законодательством аукционов по продаже в собственность земельных участков для жилищного строительства. Не решена проблема определения рыночной стоимости земельного участка, в том числе по причине отсутствия развитого рынка земельных участков. Сложившаяся ситуация тормозит развитие рынка земли под застройку, а значит, не создаёт предпосылок для повышения ликвидности основного залогового обеспечения для застройщиков – земельных участков. Процесс регистрации ипотеки земельного участка и строящегося объекта является долгим и затратным. Совершенствование законодательства и принятие некоторых законов, например, №214-ФЗ,  стимулировало активность банков.

Дальнейшее развитие системы жилищного финансирования связано с реализацией ряда мер, а именно:

·                   внедрением и развитием аукционной системы представления земельных участков для строительства;

·                   обеспечением прозрачности затрат, связанных с получением пакета разрешительных документов для строительства;

·                   повышением прозрачности строительной отрасли, в том числе путём ввода международной системы отчётности и аудита;

·                   дальнейшим уточнением законодательства в целях обеспечения единообразного, низкозатратного решения вопросов регистрации ипотеки земли и строящегося здания, строения, сооружения.

В настоящее время российские регионы разрабатывают и реализуют различные программы жилищного финансирования. Эти программы, как правило, состоят из следующих блоков мероприятий: развитие ипотечного кредитования; развитие жилищного строительства, в том числе строительства муниципального жилья; помощь в обеспечении жильём отдельных категорий граждан.

Жилищная проблема - действительно исключительно сложная, острая и дорогостоящая с точки зрения ее решения. Велика доля неблагоустроенного жилого фонда, с которым Россия вступила в ХХI век и который еще долго будет оказывать влияние на общую ситуацию в жилищной сфере. Низкая обеспеченность людей жилыми метрами, большая часть населения, вообще не имеющая отдельного жилья, - одна из главных задач, которую российскому обществу придется решать в обозримый период.

 

         Используемая литература:

1.                Рогожина Н.Н. Финансирование жилищного строительства. / Н.Н.Рогожина, А.Б. Копейкин,  А.А.Туманов, М.О. Якубов - М.: Институт экономики города, 2007 - с.161

2.                Закиров, А. Формирование фондовых инструментов финансирования ипотечных кредитов / А.Закиров, Г.В.Гудименко. – М: МАОР, 2005г. – 131с.