Конысбаева Айымжан Айтуаровна

«Университет Международного Бизнеса», соискатель

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И

РАЗВИТИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ В КАЗАХСТАНЕ

На современном этапе развития общества проблемы уровня жизни населения и обеспечение потребностей в жилье выступают одним из факторов необходимых для минимально приемлемого удовлетворения потребностей человека. В связи с этим формирование и развитие жилищной сферы имеет важное значение, так как она обеспечивает процесс воспроизводства материальных благ (услуг) и нормальные условия жизни населения.

Жилищная экономика позволяет анализировать влияние внешних факторов и государственного регулирования на стоимость и количество предлагаемых на рынке жилищ. Взаимодействие спроса и предложения на рынке определяет равновесные цены и общее количество имеющегося на рынке жилья. Поскольку внешние факторы и государственная политика могут повлиять как на предложение, так и на спрос, равновесные цены и количество жилья могут со временем меняться. Эффективное функционирование жилищной экономики в определенной мере зависит от наличия инфраструктуры регионального рынка личного недвижимого имущества, каторая включает: фирмы и агентства по купле-прдаже квартир, домов, гаражей, садов, земельных участков, по оформлению прав на их аренду, прав и лицензий на строительство домов, а также агенства оценки недвижимости и другие организации. Переход экономики к рыночным отношениям представляет собой сложный процесс, в ходе которого все секторы экономики должны быть переориентированы в соответствии с рыночными принципами. Одним из важных социально-экономических секторов народного хозяйства является жилищная сфера.

В настоящее время состояние и уровень жилищного сектора являются одним из важнейших факторов оказывающих определяющее влияние на развитие социальных процессов. Жилищная сфера, ориентированная на интересы населения и экономики страны обеспечивает эффективность функционирование различных отраслей экономики. /1/.

Несмотря на небольшой срок нахождения Республики Казахстан в системе рыночных отношений, за пятнадцать лет удолось создать достаточно открытую экономику с развитыми рыночными институтами. Сегодня Казахстан демонстрирует высокие темпы роста экономики, развивается финансовый сектор. Подъем экономики Казахстана, а так же стремление большей части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность жилищгого строительства в республике.

Учитывая высокую роль жилищного сектора в функционировании экономики республики, в Казахстане были проведены экономические реформы, которые дали определенные положительные результаты в формировании и развитии финансовой системы обеспечения жилищного строительства. Созданы прововые основы и получают дальнейшее развитие механизмы регулирования отрасли, целенаправленно осуществляется курс на стимулирование предложения строителства жилья, платежеспособного спроса, стимулирование строителства для среднего класса и социально защищаемых слоев населения.

Одним из основных показателей уровня жизни людей и государства в является обеспеченность населения жильем и жилищно-коммунальными услугами. В своем Послании народу Казахстана от 19 марта 2004 года Президент страны Н.А. Назарбаев отметил, что «жилищная проблема является сегодня одной из ключевых». /2/.

Несмотря на увеличение с каждым годом темпов строительства жилья, необходимо продолжать этот процесс, цель которой заключается в обеспечении доступности жилья широким слоям населения. Строительство современного жилья, предназначенного для различных слоев населения с разными уровнями доходов, служит гарантированным источником создания инвестиционного спроса и позволяет за счет использования средств населения и предприятий поддержать воспроизводственный цикл в экономике. Развитие жилищного сектора влечет за собой развитие многих отраслей народнохозяйственного комплекса, создание новых рабочих мест, повышение объема дополнительных налогов в бюджет страны. Жилищный сектор составляет значительную часть всей экономики страны.

Президент Н.А. Назарбаев в своем Послании народу отметил что, «Жилищное строительство - новый локомотив нашей экономики». /3/.

Жилищное строительство — одно из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 года, которое является одной из наиболее важных задач общенационального характера.

Жилищный сектор характеризуется чрезвычайно сложным переплетением технических, экономических, социальных и политических проблем. Еще одной серьезной проблемой является необходимость одновременно преобразовывать все составные элементы жилищной сферы./4/.

Переход Казахстана на рыночные отношения обусловил необходимость поиска новых подходов к управлению строительным производством с учетом всего разнообразия форм собственности, способов хозяйствования, природных и социально-экономических факторов. В этой связи, вопрос материально-технического обеспечения строительства приобретает особое значение, так как в новых условиях хозяйствования неприемлемы старые подходы к организации строительного производства.

Выход из сложившейся ситуации заключается в определении жилищного строительства в качестве приоритета во время проведения реформ. Президент республики подчеркнул, выступая на сессии парламента РК в сентябре 1996 г., что «...если Америку вытащило автомобилестроение, то Казахстан сможет поднять строительство жилья»./5/.

Многолетний опыт свидетельствует о том, что увеличение жилищного строительства влечет за собой рост отраслей строительной индустрии деревообработки, стекло промышленности, производства металлоконструк ций и многих других. Необходимо также отметить, что жилье само по себе является структурообразующим благом, так как новое жилье требует обновления мебели, электробытовой техники и др. товаров длительного пользования.

В целях наращивания объемов ввода жилья, доступного для широких слоев населения, и последовательного решения жилищной проблемы в Казахстане предусмотрено разработать проект Программы развития жилищного строительства. В целях реализации жилищной политики Указом Президента Республики Казахстан от 11 июня 2004 года № 1388 была утверждена «Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005—2007 годы», согласно которой за три года предусматривалось ввести в эксплуатацию 12 млн. кв. метров общей площади жилья. Фактические результаты 2005—2006 годов составили 11,23 млн. кв. метров, т. е. задание трехлетней программы практически было выполнено за два года. /6/

В Послании Главы государства народу Казахстана от 28 февраля 2007 года «Новый Казахстан в новом мире» определены такие направления, как: развитие строительной индустрии, строительство комплексов доступного арендного жилья, обеспечение прозрачности процедур выделения земельных участков, стимулирование развития индивидуального жилищного строительства.

В рамках Госпрограммы ведется строительство коммунального жилья для социально защищаемых слоев населения, построено 394,4 тыс. кв. метров общей площади жилья (4 752 квартиры), в том числе за 2005 год -183,7 тыс. кв. метров (2 302 квартиры), за 2006 год - 210,7 тыс. кв. метров (2 450 квартир).

За счет кредитных средств, выделенных местным исполнительным органам на строительство ипотечного жилья, построены 17 878 квартир общей площадью 1 618,7 тыс. кв. метров, в том числе за 2005 год -11 764 квартиры (953,9 тыс. кв. метров), за 2006 год - 7 811 квартир (664,8 тыс. кв. метров).

Следует отметить, что высокая стоимость реализации характерна для построенного коммерческого жилья. Его доля в общем объеме жилищного строительства в 2005—2007 годы составит около 25%.

Основными причинами роста цен являются:

· покупка квартир для последующей перепродажи;

· недостаток финансовых инструментов, предоставляющих возможность населению вкладывать свои свободные средства и являющихся альтернативой вложению средств в недвижимость.

В настоящее время отечественная промышленность строительных материалов не в полной мере удовлетворяет потребности строительного производства. Не удалось преодолеть отставание развития строительной индустрии, в связи с этим обеспеченность строительными материалами, конструкциями и изделиями отечественного производства в 2006 году составила всего 43%.

Мировой опыт свидетельствует, что стимулирование индивидуального жилищного строительство со стороны государства заключается в обеспечении земельных участков соответствующей инженерно-коммуникационной инфраструктурой. Для дальнейшего развития индивидуального жилищного строительство в «Государственной программе развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008—2010 годы», предусмотренно новые подходы к ипотечному и жилищному кредитованию и внедрение следующих принципов предоставления земельных участков под индивидуального жилищного строительство:

1. Предоставление прав на земельные участки осуществляться следующим образом:

· бесплатное предоставление земельных участков осуществляется с площадью, не превышающей 10 соток;

· отведенные под индивидуального жилищного строительства массивы до начала строительства жилых домов должны быть обеспечены инженерно-коммуникационной инфраструктурой;

· площадки под индивидуального жилищного строительства должны отводиться массивами в соответствии с утвержденными генеральными планами, проектами детальной планировки, правилами застройки и проектами земельно-хозяйственного устройства территории населенных пунктов.

2. Строительство индивидуального жилого дома гражданами осуществляется по проекту, согласованному в установленном порядке с соответствующими органами. Основным фактором, обеспечивающим своевременность ввода в эксплуатацию строящегося жилья, является наличие соответствующей инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов застройки: внутриквартальные инженерные сети тепло-, водо-, газо- и электроснабжения, канализация, инженерные сооружения и дороги.

Предусмотрены новые подходы к ипотечному и жилищному кредитованию, увеличение его объемов и рисков повышают роль системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов в целях обеспечения надежной устойчивости данного рынка. Предусмотрены меры по дальнейшему развитию системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов:

1) создание эффективной и гибкой ценовой политики для обеспечения финансовой устойчивости реализации предлагаемых механизмов с целью снижения ставки вознаграждения до 8 % и увеличения сроков кредитования;

2) создание новых механизмов гарантирования для разделения ипотечных рисков по предоставлению предварительных жилищных займов приоритетным категориям граждан без первоначального взноса;

3) пополнение уставного капитала в целях обеспечения доступности ипотечного кредитования и жилищных займов для широких слоев населения, приобретающего жилье, построенное за счет бюджетных кредитных средств, предоставляемых;

4) формирование единой информационной базы финансовых институтов с целью эффективного управления ипотечными рисками;

5) приведение системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов к мировым стандартам и использование передового мирового опыта в целях повышения прозрачности страхового рынка в сфере ипотечного кредитования.

Данные меры позволят обеспечить снижение рисков в области ипотечного кредитования и устойчивость финансовой системы с достижением главной цели-повышения доступности жилья для широких слоев населения.

В результате реализации Программы ожидается:

· при ежегодном темпе роста ввода в эксплуатацию жилых домов за три года будет построено около 26,1 млн. кв. метров общей площади жилья, в том числе в 2008 году — 8,2 млн. кв. метров, в 2009 году — 8,6 млн. кв. метров, в 2010 году — 9,3 млн. кв. метров общей площади. За эти годы по всем источникам финансирования будет построено около 236 тыс. квартир;

· предусматривается ввести 2,1 млн. кв. метров доступного жилья (21 800 квартир), в том числе в 2008 году — 0,86 млн. кв. метров, в 2009 году — 0,73 млн. кв. метров, в 2010 году — 0,51 млн. кв. метров;

· предусматривается ввести 363,1 тыс. кв. метров арендного (коммунального) жилья (4 320 квартир) за счет средств республиканского бюджета;

· наряду с этим предполагается строительство арендного (коммерческого) жилья за счет частных инвестиций с ежегодным объемом не менее 96 тыс. кв. метров (800 квартир);

· прогнозируется ввести 17,1 млн. кв. метров индивидуальных жилых домов, в том числе: в 2008 году — 5,3 млн. кв. метров, в 2009 году — 5,6 млн. кв. метров, в 2010 году — 6,2 млн. кв. метров;

· районы жилищной застройки будут обеспечены инженерно-коммуникационной инфраструктурой;

· будут созданы новые рабочие места для более чем 120 тыс. человек;

· улучшится архитектурный облик городов и других населенных пунктов;

· увеличится сбор налогов в бюджет от строительной деятельности, в том числе налога на имущество, подоходного налога с работников строительной отрасли;

· ожидается мультипликативный эффект в смежных отраслях за счет увеличения выпуска продукции промышленности строительных материалов, электротехнической, металлургической и химической промышленности, а также предметов обустройства нового жилья./7/

литература

1.Вопросы развития жилищного сектора в условиях рынка» Онлабаев К. Саясат № 8, август 2006г.

2. Назарбаев Н.А. Три критерия успеха. К конкурентоспособному Казахстану, конкурентоспособной экономике, конкурентоспособной нации. Послание Президента Республики Казахстан народу Казахстана. // Казахстанская правда, 2004, 20 марта.

3.Назарбаев Н.А. Казахстан на пути ускоренной экономической, социальной и политической модернизации. Послание Президента Республики Казахстан народу Казахстана // Казахстанская правда, 2005, 19 февраля.

4. Баррос П., Страйк Р. Сравнение реформ и жилищного сектора в России и странах Восточной Европы // Вопросы экономики, 1997. -№11.-С. 60.

5.Назарбаев Н.А. Казахстан - 2030. Процветание, безопасность и улучшение благосостояния всех казахстанцев. Послание Президента страны народу Казахстана // Казахстанская правда, 1997, 11 октября.

6.«Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005—2007 годы», от 11 июня 2004 года № 1388

7. «Государственной программе развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008—2010 годы».