Юридические науки / Земельное и экологическое право

д.ю.н. Анисимов А.П.

Волгоградская академия государственной службы, Россия

Теория и практика резервирования земельных участков

Реалии современного этапа земельной реформы заключаются в том, что в целях обеспечения публичных интересов органам публичной власти все чаще приходится принимать акты, ограничивающие права частных собственников.

Одним из наиболее молодых, но уже весьма распространенных видов ограничений прав частных собственников является резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст.56.1 ЗК РФ). Резервирование земельных участков для публичных нужд является основанием для отказа в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц. Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, строительством водохранилищ и т.д.

Из числа наиболее известных случаев применения данной процедуры является резервирование для муниципальных нужд земельных участков граждан в ходе реконструкции центральной части г. Краснодара, когда под процедуру резервирования попали участки как предназначенные для реконструкции (с ветхими и аварийными жилыми объектами), так и не предназначенные для удовлетворения муниципальных нужд, что едва ли являлось законным.[1]

Попадала данная проблема и в поле зрения судебных инстанций. Так, граждане - собственники жилых домов, расположенных на земельных участках в г. Одинцово Московской области обратились в городскую администрацию с заявлением о предоставлении им в собственность соответствующих земельных участков. Администрация ответила отказом, мотивировав его резервированием данных участков для муниципальных нужд. В частности, решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 02 марта 2006 г. № 21/6 «О резервировании территорий в городе Одинцово» в целях реализации генерального плана г. Одинцово земельные участки по ул. Интернациональной были зарезервированы для муниципальных нужд и, согласно генеральному плану, включены в территорию парка г. Одинцово.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцами требований, суд первой инстанции, руководствуясь п. 9.1 ст. 3 Закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и п. 4 ст. 28 ЗК РФ, исходил из того, что не имеется законных оснований для признания за гражданами права собственности на спорные земельные участки, поскольку таковые зарезервированы для муниципальных нужд. Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции, указав, что у суда не было оснований считать спорные земельные участки зарезервированными в установленном законом порядке, так как вышеназванное решение Совета депутатов Одинцовского района исключало резервирование земельных участков с объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности, а истцы на протяжении длительного времени владеют на праве долевой собственности строениями (жилыми домами) и их право бессрочного пользования земельными участками не оспаривается.

Кроме того, суд кассационной инстанции отметил, что суд первой инстанции в обоснование своего вывода о невозможности передачи гражданам в собственность земельных участков, зарезервированных для муниципальных нужд, не привел норм материального права, исключающих передачу в собственность земельных участков, находящихся на праве бессрочного пользования у граждан. Поэтому суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду необходимо исходить из положений п. 1 ст. 36 ЗК РФ об исключительном праве граждан - собственников зданий, строений, сооружений, на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, федеральными законами, а также п. 9.1 ст. 3 Закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривающей возможность регистрации права собственности гражданина на участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ.

Отменяя определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда с оставлением в силе решения Одинцовского городского суда, суд надзорной инстанции, подтверждая правильность выводов суда первой инстанции об отказе в иске, по сути, сослался на те же доводы, что и суд первой инстанции и применил к отношениям сторон нормы п. 4 ст. 28 ЗК РФ, исходя из факта резервирования земельных участков для муниципальных нужд.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации посчитала, что выводы суда первой и надзорной инстанции не основаны на нормах материального права, подлежащих применению к отношениям сторон. Согласно п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. При этом абз. 2 п. 1 данной статьи ЗК РФ предусмотрено исключительное право граждан - собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию таких земельных участков в порядке и на условиях, установленных ЗК и законами РФ.

Таким образом, нормы ЗК РФ и Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закрепляют право лица на получение в собственность земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении этого лица, на котором находится принадлежащий этому лицу на праве собственности объект недвижимости, и не содержат ограничений указанного права в случае, если данный участок зарезервирован для муниципальных нужд. Приведенные нормы закона не были приняты во внимание судом первой и надзорной инстанции.

Что касается ссылки суда первой и надзорной инстанции на п. 4 ст. 28 ЗК РФ, то данная статья регулирует вопросы приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, незанятых объектами недвижимости (курсив наш – А.А.) и допускает отказ в предоставлении в собственность граждан таких земельных участков в случае их резервирования для государственных или муниципальных нужд. В данном же случае к отношениям сторон следует применять положения ст. 36 ЗК РФ. С учетом изложенного, решение Одинцовского городского суда Московской области и постановление президиума Московского областного суда как принятые с существенным нарушением норм материального права подлежат отмены.[2]

Данное определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ совершенно безосновательно прошло мимо внимания юридической общественности. Между тем, оно весьма примечательно хотя бы потому, что суд своим толкованием создал принципиально новую норму права. Согласно п.4 ст.28 ЗК РФ «не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев … резервирования земель для государственных или муниципальных нужд». Из содержания данной нормы при сколь угодно широком толковании никак не следует, что отказ в предоставлении в собственность земельных участков при резервировании возможен лишь при условии, что такие участки не застроены. Напротив, существующая практика резервирования показывает, что в большинстве случаев речь идет как раз о застроенных земельных участков (достаточно вспомнить проблему резервирования в связи с реконструкцией центральной части г. Краснодара).

При этом если исходить из логики суда, то всем гражданам, попавшим в зону резервирования, следует разрешить приватизировать свои земельные участки с тем, чтобы затем их выкупили за счет муниципального бюджета по более высокой цене. Однако такая позиция суда идет вразрез с теорией и практикой резервирования и сводит к нулю необходимость данной процедуры.

Аннотация

В статье рассматриваются вопросы резервирования земельных участков граждан для муниципальных нужд. Анализируются материалы судебной практики по данному вопросу, которым дается критическая оценка. Аргументируется недопустимость толкования норм Земельного кодекса, как запрещающих резервирование застроенных земельных участков.

In the article questions of reservation of the land lots of citizens for municipal needs are considered. Judiciary practice materials on this point in question to which the critical estimation is given are analyzed. Inadmissibility of interpretation of norms of the Land code, as built up land lots forbidding reservation is given reason.

Ключевые слова

Земельный участок, резервирование, муниципальные нужды, право постоянного (бессрочного) пользования, недвижимость

The land lot, reservation, municipal needs, the right of constant (permanent) use, real estate

---

[1] См. подробнее: Камышанский В.П. Реконструкция Краснодара: законность и целесообразность (проблемы соотношения). Учебное пособие. – Краснодар, 2006. – С.16.

[2] Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2008 г. № 4-В08-11 // www.supcourt.ru