магістрант Сидоренко Т.В.

Луганський національний університет імені Тараса Шевченка, Україна

Оцінка сучасних тенденцій розвитку іпотечних операцій в Україні

Іпотечний ринок України перебуває на етапі становлення, маючи інституційну та інфраструктурну недосконалість, та в повному обсязі відчуває вплив сукупності проблем, пов’язаних зі світовою фінансовою кризою, а також внутрішніми проблемами країни, які набули характеру хронічної невирішеності. Така ситуація є наслідком існуючих труднощів і невирішеності протиріч, зокрема: наявність значного розриву між строковістю іпотечних кредитів та залучених інвестиційних ресурсів; нерозвинутість фондового ринку та недовіра до іпотечних цінних паперів; складність формування системи гарантованого забезпечення тощо. Отже, об’єктивна необхідність теоретичних досліджень і практичних розробок для успішного розвитку іпотечного кредитування в Україні з урахуванням можливостей ринку банківських послуг зумовили вибір теми дослідження та свідчать про її актуальність.

З метою аналізу сучасних тенденцій розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні доцільним вважаємо дослідити структуру портфеля кредитних іпотечних операцій банку.

Важливим показником ступеня розвитку іпотечного кредитування є частка іпотечних кредитів у кредитному портфелі банків (табл. 1).

Таблиця 1

Динаміка та структура портфеля іпотечних кредитів, млрд. грн.

Назва показника	Період				Темпи росту, %			Питома вага, %
	2010	2011	2012	2013	2011	2012	2013	2010	2011	2012	2013
Усього іпотечних кредитів	185,2	171,8	175,2	171,1	92,76	101,98	97,64	25,28	21,43	21,50	19,79
Усього кредитів	732,8	801,8	815,1	864,3	109,41	101,66	106,03	100	100	100	100

Джерело: сформовано на підставі опрацювання [2].

Аналізуючи дані рис. 1, можна зробити висновок, що загальний кредитний портфель банків зростає і за вересень 2013 року збільшився ще на 6,03 % до 864,3 млрд. грн. Відносно ж саме іпотечного портфелю банків, то він має нестійку динаміку і станом на 01.01.2014 року зменшився на 2,36 % до 171,08 млрд. грн. Зменшення обсягів іпотечного кредитування обумовлене зниженням реальних доходів населення, котре викликало його меншу зацікавленість до кредитних програм в цілому, і іпотечних зокрема, на тлі зростання відсоткових ставок, відсутності вільних коштів у банківській системі.

Розглянемо базові умови, за яких надаються зараз іпотечні кредити:

1) кредити видаються на купівлю житла на первинному і на вторинному ринках;

2) валюта кредиту – гривня;

3) термін кредитування коливається від 1 року до 30 років;

4) розмір першого внеску коливається в межах від 10% до 60%;

5) одноразова комісія за відкриття рахунку складає 0,3-3%, деякі банки навіть взагалі не беруть одноразову комісію (Всеукраїнський Банк Розвитку, Український Професійний Банк, Фортуна-Банк та Правекс-Банк);

6) мінімальна річна ставка у гривні складає 7,75% (Банк Меркурій), максимальна — 30,85% (Банк Кіпру). І хоча мінімальна ставка складає 7,75%, потрібно мати на увазі, що банки видають іпотечні кредити за такою ставкою на об’єкти, які конфісковані самим банком;

7) застосовуються як аннуїтетна, так і класична схеми погашення;

8) раніше деякі банки також стягували щомісячну комісію, але зараз всі відмовилися від даної практики;

Надзвичайно актуальною, на наш погляд, є проблема пошуку можливих шляхів щодо реалізації ресурсного потенціалу банків стосовно збільшення ресурсів і зростання їх стабільності, тобто механізму мобілізації і трансформації потенційних джерел в банківські ресурси. Це можливо здійснити за допомогою розвитку системи іпотечного кредитування, яка сприятиме нарощуванню банківських ресурсів і модифікації їх якісних характеристик (збільшення строків і скорочення ставок).

Порівняння обсягів довгострокового кредитування, у тому числі іпотечного, і довгострокових депозитів підтверджує висновок про дефіцит у банківській системі довгострокових коштів. Протягом усіх періодів довгострокові кредитні вклади банків перевищують аналогічні за терміном депозитні ресурси. Ресурси, яких не вистачає, банківські установи компенсували ростом капіталу та інших ресурсів (короткостроковими депозитами, вкладами до запитання). Така ситуація невідповідності за основними параметрами банківських ресурсів і напрямів їх розміщення складає суть банківської діяльності, але збільшує ризик (процентний, ризик ліквідності) банків і вимагає зваженого управління активами і пасивами. Це також пояснює необхідність в достатньому обсязі швидкореалізованих активів для вирішення питань ліквідності, що і спостерігалося в даний період в банківській системі. Темпи росту іпотечного кредитування і одночасний брак довгострокових ресурсів свідчать про те, що банки вже зіткнулися з проблемою формування ресурсів для цих цілей. Спостерігаються також диспропорції в структурі фінансування іпотечних кредитних операцій банку та інших довгострокових кредитних вкладів. Так, основний обсяг довгострокових депозитів, що додатково залучаються, сформований переважно депозитами населення.

Іпотечні кредити складають достатньо велику питому вагу довгострокового кредитного портфеля вітчизняних банків. Враховуючи те, що даний вид розміщення банком вільних кредитних ресурсів завжди характеризується тривалими термінами та вагомими грошовими сумами, слід зазначити, що іпотечне кредитування передбачає наявність великого рівня кредитного ризику. Це зумовлює необхідність організації та проведення спеціального контролю за виконанням позичальником умов кредитного договору. Механізм застосування такого контролю реалізується через один із етапів кредитного процесу – моніторинг кредиту. Моніторинг – це система постійного спостереження кредитних менеджерів банку за процесом кредитування [1, с. 136].

Головною метою здійснення банком іпотечного моніторингу є своєчасне виявлення передумов виникнення проблемного кредиту та розробка і впровадження комплексних методів відновлення повноцінного обслуговування позичальником кредитної заборгованості.

З метою уникнення проблемної заборгованості банку при використанні іпотеки необхідно забезпечити всебічний суворий контроль за супроводженням кожної кредитної операції окремо. Доцільно дотримуватись загальних принципів, які є важливими для забезпечення успішної кредитної діяльності банківської установи:

- розробка комплексної системи оцінки фінансового стану позичальника, сприятливої для формування чіткої динаміки показників та визначення майбутніх тенденцій;

- контроль за цільовим використанням кредиту;

- моніторинг обслуговування позичальником кредитної заборгованості;

- перевірка умов збереження та використання предмета застави.

Запроваджені заходи повинні цілком відповідати принципам економічної доцільності та своєчасності для зменшення ймовірності виникнення проблемних кредитів та позитивного впливу на якість кредитного портфеля в розрізі іпотечних відносин.

За результатами проведеного дослідження визначено, що формування банками передумов нарощення обсягів здійснення кредитних іпотечних операцій відбувається на фоні недостатнього притоку довгострокових банківських ресурсів. В той же час вклади банків в іпотечне кредитування сприяють додатковому формуванню та ефективній реалізації ресурсного потенціалу банку. Тому, на наш погляд, необхідним є аналіз фінансування іпотечних кредитних операцій банку у взаємозв'язку з банківським ресурсним потенціалом.

Література:

1. Євтух О. Т. Іпотека – механізм ефективного використання ресурсів / О. Т. Євтух –: Волинська обласна друкарня. - 2001.- 316с.

2. Основні показники діяльності банків України [Електронний ресурс]. – Електрон. текстові дані (21 603 bytes). – К.: НБУ. – Режим доступу: http://www.bank.gov.ua/Bank_supervision/Dynamics/2001-last.htm.