Ахметов Е. С., Токсабаев А. С., Марясова Т. Л.

Таразский государственный университет им. М. Х. Дулати

Особенности ценового зонирования территории земель.

На рубеже девятнадцатого и двадцатого века, в период интенсивного развития капиталистических рыночных отношений, велось регулярное наблюдение за изменением цен на рынке земли. Оценочная стоимость участков в различных районах, городов и размер арендной платы утверждались местными органами власти.

С наступлением эпохи социалистического строительства в Казахстане оценка территорий не производилась. И только с наступлением перестройки экономических отношений общество вновь обратилось к этой проблеме.

С принятием Земельного Кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II ЗРК и в целях реализации статей 8 и 11, пунктов 1 и 2 статьи 9 ЗК РК, а также статьи 338 Налогового Кодекса Республики Казахстан разработан временные методические рекомендации по ценовому зонированию земель и зонированию земель для целей налогообложения в населенных пунктах (города).

Целью зонирования с установлением границ ценовых зон - является определение границ ценовых зон с установлением поправочных коэффициентов к базовой ставке платы за земельные участки. При этом предельный (максимальный) размер повышающего или понижающего коэффициента не должен превышать двукратный размер.

Результатом зонирования является схема оценочных (ценовых) зон с установленными поправочными коэффициентами к базовой ставке платы за земельные участки. Поправочные коэффициенты рассчитываются на основе ценообразующих факторов при использовании земельных участков. Стоимость 1 м земли в ценовой зоне определяется путем умножения базовой ставки на соответствующий поправочный коэффициент, установленный для данной зоны.

Целью зонирования для целей налогообложения является определение границ зон для налогообложения с установлением поправочных коэффициентов к базовой налоговой ставке на землю. Поправочные коэффициенты к базовой налоговой ставке на землю устанавливаются в соответствии со статьей 338 Налогового Кодекса Республики Казахстан «Местные представительные органы на основании проектов (схем) зонирования земель, проводимого в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан, имеют право понижать или повышать ставки земельного налога не более чем на пятьдесят процентов от базовых ставок земельного налога, установленных статьями 329, 330, 332, 334 Налогового Кодекса. При этом запрещается понижение или повышение ставок земельного налога индивидуально для отдельных налогоплательщиков». Результатом зонирования является схема зон для целей налогообложения с установленными поправочными коэффициентами к базовой ставке земельного налога.

Объектом зонирования является территория в границах Генерального плана развития или черты населенного пункта, которая может подразделяться на: жилой район; микрорайон; учетный квартал и оценочный участок. Жилой район и микрорайон - территориальные единицы селитебной территории, которые на 90-95 % являются носителями рыночной ценовой информации.

Земельно-кадастровой единицей является учетный квартал, который содержит следующую необходимую информацию: общая площадь квартала, количество земельных участков с перечнем их собственников, границы и площади, местоположение (координаты), кадастровый номер и кадастровую стоимость земельных участков. Оценочные участки могут выделяться внутри учетных кварталов или совпадать с ними. Задача выделения оценочных участков - покрыть всю территорию ценовыми значениями в абсолютном или относительном виде:

- абсолютные значения - рыночные или кадастровые стоимости;

- относительные значения - поправочные коэффициенты, учитывающие комплекс ценообразующих факторов в 100% градации от лучших до худших значений.

На всей территории зонирования определяются оценочные участки при использовании относительных значений (коэффициентов). При зонировании по абсолютным показателям (стоимостям) территории, не имеющим рыночных значений, на них размещаются эталонные участки, где определяются стоимости расчетным путем через методы: затратный и доходный. Зонирование проводится в следующем порядке (Рис.1):

- Подготовительные работы;

- Выбор оценочных земельно-кадастровых кварталов;

- Зонирование по критериям местоположения и рыночной стоимости;

- Составление схемы ценовых зон;

- Оформление, согласование и утверждение схем зонирования.

Подготовительные работы включают сбор и анализ следующих материалов:

-генерального плана развития населенного пункта;

- данных земельного баланса по форме №22; планово-картографических материалов М 1:2000, 1:5000 (при необходимости могут быть использованы материалы других масштабов);

- перечень ценообразующих факторов и их коэффициентов для кадастровой оценки земельных участков;

- результатов земельных аукционов (конкурсов);

- информационных данных риэлтерских компаний и средств массовой информации о площади и рыночной стоимости земельной недвижимости, а также стоимости аренды объектов: земельных участков, жилых и иных зданий сооружений;

- эколого-геологического состояния земель города по материалам органов охраны окружающей среды;

- прочей информации, необходимой для применения в местных условиях.

Рис.1. Схема составления схем оценочного (ценового) зонирования для целей налогообложения

Оценочный земельно-кадастровый квартал (ОЗКК) - это типичная часть селитебной территории, являющаяся объектом исследования и оценки земельных участков различного целевого назначения.

Границами оценочных зон принимаются:

- утвержденные границы земельно-кадастровых кварталов, а также естественные границы, ярко выраженные элементы рельефа (реки, ручьи, овраги, балки и т.д.);

- границы земель, занятые крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги и т.д.);

- границы промышленных предприятий и сельхозугодий, а также лесных насаждений и водоемов (пруды, озера).

В границах оценочных зон проводится выборка оценочных земельно-кадастровых кварталов. Оценочный земельно-кадастровый квартал (ОЗКК) - это типичная часть селитебной территории, являющаяся объектом изучения и оценки земельных участков различного целевого назначения для последующего использования этих значений при зонировании.

Выбор оценочных земельно-кадастровых кварталов проводится в границах оценочных зон или всего города с учетом следующих требований:

- выбранные кварталы должны быть носителями всех основных признаков существующей застройки; характеристики кварталов по градостроительной ценности должны соответствовать стоимостному значению земельного участка, чтобы избежать необъективной их оценки;

- площади и количество выбранных кварталов должны обеспечивать достаточную математическую достоверность результатов.

По результатам вышеуказанных работ составляется схема выборки оценочных земельно-кадастровых кварталов.

В населенных пунктах, при количестве кадастровых кварталов менее 50 единиц, проводится сплошная оценка земельных участков в границах кварталов и выборка оценочных зон не требуется.

На земельно-кадастровую карту наносятся ценовые значения 1 кв.м. земельных участков и недвижимости (застройки) по каждому земельно-кадастровому кварталу. Кварталы, имеющие близкие ценовые значения, объединяются в соответствующие оценочные зоны.

Осуществляется экспертная генерализация учетных кварталов с выделением соответствующих оценочных зон, при этом следует иметь ввиду, что в населенных пунктах, как правило, нельзя сформировать единые по территории зоны, поэтому карта зонирования выполняется «пятнами», когда одна оценочная зона может состоять из нескольких чересполосных участков.

Литература

1. Антонов В.П. Оценка земли. Владимир: «Посад», 1997.

2. Рутгайзер В. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное пособие и практическое пособие.- М., Дель, 1998.

3. Оценка земельных ресурсов: учебное пособие/под ред. В.П.Антонова П.Ф.Лойко. - Институт оценки природных ресурсов,1999-364с.

4. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости: Учебн. пособие. -М.:Финансы и статистика,1999

5. Сейфуллин Ж.Т. Земельный кадастр Казахстана. – Алматы.: КазНИИЭОАПК, 2000.