Васильева Наталья Вячеславовна

Тюменский государственный университет, Россия

Савченко Светлана Антоновна

Тюменский государственный университет, Россия

ОСОБЕННОСТИ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ СДЕЛОК, СВЯЗАННЫХ С ОТЧУЖДЕНИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

(КУПЛЯ-ПРОДАЖА, ДАРЕНИЕ, МЕНА)

В соответствии с российским законодательством сделки, связанные с переводом прав на недвижимость удостоверяются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в обязательном порядке. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. При этом специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора. [3]

Также по желанию сторон сделка отчуждения недвижимого имущества может быть удостоверена в нотариальном порядке при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество (статья 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). [2]

В соответствии со статей 86.2. Основ законодательства о нотариате осуществляется представление документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которого подлежит государственной регистрации сделка с недвижимым имуществом. Нотариус по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, представляет заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационный орган). Если иное не согласовано с лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, нотариус, совершивший нотариальное действие, получает свидетельство о государственной регистрации права, а также иные документы, выдаваемые регистрационным органом, и передает их указанным лицам.

В соответствии со статьей 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.[1]

В случае предоставления документов на государственную регистрацию нотариусом правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности не проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации прав. Таким образом, в настоящее время у государственного регистратора отсутствует функция проверки законности нотариальной сделки как основания регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Ввиду этого был сокращен срок государственной регистрации перехода права собственности по нотариально удостоверенной сделке до пяти рабочих дней

В соответствии с частью 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее, чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. В качестве заявителя в данном случае выступает нотариус, в установленном законом порядке осуществивший регистрацию указанной сделки. В отсутствии нотариально удостоверенных документов государственная регистрация прав проводится в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

В настоящее время в законодательном регулировании порядка удостоверения сделок с недвижимым имуществом отчетливо прослеживается тенденция на усиление роли нотариата в гражданском обороте. Предполагается, что нотариус будет оказывать комплексную юридическую помощь заинтересованным в том лицам, осуществляя сбор документов, их проверку, создание нотариального акта, обладающего особой доказательственной и исполнительной силой. По мнению профессора М.К. Треушникова, нотариус, принимая активное участие на всех этапах совершения такой сделки, собирая все необходимые документы, сопровождая сделку на этапе подготовки, заключения, исполнения сделки, включая ее регистрацию и проведение расчетов сторон, осуществляется полное правовое сопровождение указанной сделки. В связи с этим необходимо в дальнейшем повысить уровень имущественных гарантий безопасности нотариальной деятельности, усилить профессиональный контроль со стороны нотариальных палат. [6,348]

В соответствии с данными статистики, востребованность нотариуса в обороте недвижимости увеличивается. По мнению А. Комарова, это происходит ввиду того, что функции и полномочия нотариуса были значительно расширены: он не только проверит законность документов и окажет квалифицированную юридическую помощь, но и сам подаст удостоверенную им сделку на государственную регистрацию и выдаст зарегистрированные документы клиенту в нотариальной конторе, что исключает любые фальсификации. Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью дает возможность осуществить государственную регистрацию быстрее, обезопасить стороны от непредвиденных расходов, которые могут возникнуть вследствие ненадлежащего оформления документов, от необоснованных сомнений в подлинности полученных документов на собственность. [4,2]

Нотариальное удостоверение сделок способствует соблюдению принципа «одного окна», предоставляющего возможность осуществить регистрации сделки с недвижимостью в кратчайшие сроки в отсутствие риска отказа в регистрации. [6,348]

Ряд авторов научных исследований полагают, что нотариальное удостоверения сделки является наиболее эффективным, предлагают ввести обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью. Однако не все в настоящее время согласны с обоснованностью этого предложения. Так, например, профессор Л.Б. Ситдикова, рассматривая проблему повышения эффективности действия норм гражданского права на примере анализа предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью автор показывает, что попытка решения проблем повышения эффективности действия норм при недостаточно обоснованном и непродуманном подходе может накладывать дополнительную нагрузку на участников рынка в сфере недвижимого имущества. На практике обязательное нотариальное удостоверение сделок может стать серьезным препятствием к осуществлению гражданских прав, существенным образом увеличив материальные, а также ограничить оборот недвижимости.

Более того, в настоящее время существует проблема установления нотариусом тех или иных фактов при осуществлении удостоверения сделки. При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут быть проверены нотариусом. Так, например, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое недвижимое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого имущества, т.е. проверке подлежат лишь права продавца. Кроме того, нотариус не имеет возможности установить права супругов на общую собственность, а это имеет значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения, поскольку отсутствие или наличие соответствующего штампа в паспорте не служит доказательством того, что человек в браке не состоит или наоборот. При выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, - о действительной правоспособности юридического лица. Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином либо неправоспособным юридическим лицом является основанием для признания сделки недействительной. [5,15]

Особые аспекты существуют при удостоверении отчуждения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Каждому участнику общей долевой собственности принадлежит не право на конкретную индивидуализированную часть недвижимого имущества, а только лишь право на определенную идеальную долю в общей собственности. В соответствии со ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При удостоверении сделки по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество нотариус должен проверить выполнение данного требования. Доказательством извещения участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество может служить свидетельство о передаче заявления продавца в порядке ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате или заявления остальных участников общей собственности об отказе от осуществления преимущественного права покупки продаваемой доли.

Подобное правило согласно п. 5 ст. 250 ГК применяется и при заключении договора мены доли в праве общей собственности на какое-либо имущество или имущественное право. [1]

Как правило, сособственники лица, отчуждающего свою долю, добровольно представляют нотариусу заявления об отказе от права преимущественного приобретения этой доли. Возникают, однако, случаи, когда получение такого согласия становится затруднительным: сособственник продавца отчуждаемой доли в праве общей собственности на имущество уклоняется от явки к нотариусу для подписания соответствующего документа либо, даже явившись в нотариальную контору, отказывается дать письменное заявление об отказе от преимущественного права приобретения доли, хотя устно заявляет об отсутствии возражений против совершения сделки и о своем нежелании приобрести отчуждаемую долю. В этом случае возможно оформление передачи ему заявления, которым продавец официально поставит сособственника в известность о своих намерениях. Содержание передаваемого заявления в части изложения намерений заявителя носит, в известной степени, произвольный характер, однако тем не менее отражение ряда сведений в нем является необходимым условием совершения сделки. Так, в подобном заявлении обязательно должны быть указаны все существенные условия договора, который собственник отчуждаемой доли в общей собственности на недвижимое имущество намерен заключить. При этом помимо существенных условий, которые названы таковыми в законодательстве, необходимо указать все те условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение. Так, в заявлении обязательно должны быть названы: предмет продажи (мены), адрес нахождения имущества, доля в общей собственности на которое отчуждается, цена, по которой доля продается либо наименование конкретного имущества, на которое она обменивается, при продаже доли с рассрочкой (отсрочкой) уплаты покупной цены – сроки этой уплаты, иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные.

В заявлении следует также определить срок ответа на него. Если участники долевой собственности не приобретут отчуждаемую долю в праве общей собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, собственник вправе произвести отчуждение своей доли любому лицу.

В ходе продажи или мены назначенная собственником цена и другие условия договора могут измениться. Об этих изменениях должны быть извещены участники общей долевой собственности, могущие претендовать на преимущественную покупку. В случае продажи доли в праве общей собственности по более высокой цене, чем первоначальная, но на тех же условиях, не требуется представления доказательств вторичного извещения участников общей долевой собственности. Если цена отчуждаемой доли уменьшилась, то заявление об отказе от реализации преимущественного права приобретения доли сособственники должны представить вторично. В условиях растущей инфляции вторичное извещение участников общей долевой собственности об условиях, на которых совершается сделка, требуется и в том случае, если цена отчуждаемой доли в ходе продажи осталась прежней, однако прошло достаточно продолжительное время после их первичного извещения. Вторичное извещение требуется и в тех случаях, когда цена отчуждаемой собственником доли не изменилась, а возможно, даже и увеличилась, однако собственник согласился на условие уплаты ему продажной стоимости доли в рассрочку либо с отсрочкой платежа.

Таким образом, нами был рассмотрен порядок удостоверения сделок, связанных с отчуждением имущества. В настоящее время указанные сделки могут быть удостоверены как соответствующими документами регистрирующих органов, так нотариально. В ходе исследования выявлена возрастающая роль нотариата в удостоверении сделок с недвижимостью, выражающаяся в расширении полномочий нотариуса вплоть до полного правового сопровождения сделок купли-продажи, мены, дарения недвижимости, однако отмечена нецелесообразность введения обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью ввиду возрастания издержек и ограничения доступа граждан к данной услуге, а также отсутствия у нотариусов доступа к информации, позволяющей установить те или иные юридические факты, влияющие на заключение сделки.

Также был рассмотрен порядок нотариального удостоверения сделок по отчуждению доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество, выделены наиболее проблемные его аспекты: порядок получения согласия сособственников, извещение сособственников об изменение цены договора.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994.- N 32. ст. 3301.

2. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. - Российская газета.- N 49.- 13.03.1993.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ: о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Собрание законодательства РФ.- 28.07.1997. - N 30. - ст. 3594.

4. Камаров А. Новое в сделках с недвижимостью. ЭЖ-Юрист. – 2014 - N 7.

5. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) . Нотариус.- 2013. N 5. С. 14 - 17.

6. М.К. Треушников. Гражданский процесс: учебник, 5-ое издание. – Статут. - 2014.