Ассистент кафедры маркетинга Моисеенко И. В.,

к.э.н., доцент Носкова Е. В.

 

Дальневосточный Федеральный Университет, Россия

 

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТ

МАРКЕТИНГОВОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

 

Термин «ма́ркетинг» (по-английски «marketing») состоит из слова   «market» означающего «рынок»  и активного окончания «ing», что позволяет дословно перевести маркетинг, как «рыночную деятельность» или «деятельность в условиях рынка». В качестве одной из основополагающих функций маркетинга выступают маркетинговые исследования. Маркетинговые исследования – это систематическое и объективное выявление, сбор, анализ, распространение и использование информации для повышения эффективности идентификации и решения маркетинговых проблем (возможностей) [2].

Маркетинговые исследования связаны с принятием решений по всем аспектам маркетинговой деятельности. Исследования направлены на изучение внутренней и внешней среды организации. Основой классификации маркетинговых исследований внешней среды является их разделение по объектам исследования на целевые и рыночные. Целевые маркетинговые исследования (исследования потребителей, товара, конкурентов и т. д.) осуществляются для решения каких- либо определённых задач организации, например, для выделения целевого сегмента рынка. Рыночные исследования осуществляются с целью изучения основных параметров рынка, которые, в свою очередь, характеризуется через систему количественных и качественных показателей (таблица 1).

 

Таблица 1 – Основные направления рыночных исследований

Вид маркетингового исследования

Основные направления

1

2

Изучение спроса

 

изучение объёма, структуры и динамика спроса; исследование потребительских требований и предпочтений; изучение эластичности спроса

Окончание таблицы 1

1

2

Изучение предложения

исследование объема, структуры и динамики предложения; исследование производственного и сырьевого потенциала предложения; изучение эластичности предложения

Изучение цен

исследование уровня цен, сложившихся на рынке; изучение динамики цен за определённый период времени; исследование основных ценовых тенденций

Изучение конъюнктуры рынка

 

изучение ситуации, сложившейся на рынке под воздействием следующих конъюнктурообразующих факторов: предложения товаров, спросы на товары, сбалансированности рынка, масштаба рынка и т. д.

Изучение процессов протекающих на рынке

исследование характеристик рынка, тенденций деловой активности, ёмкости рынка и доли фирмы на нём, изучение конъюнктуры рынка и  т. д. 

 

Повышенную актуальность в условиях восстановления после общемирового экономического кризиса приобретают вопросы, связанные с исследованием рынка недвижимости, как одного из наиболее пострадавших в результате сложившихся условий. При этом необходимо начать с определения недвижимости, как таковой, и рассмотреть особенности изучаемого рынка.

Рассмотрим современное понимание недвижимости в России, и особенности её толкования. В качестве первоосновы определения недвижимости выступает Гражданский Кодекс РФ, который относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) следующие объекты (таблица 2):

 

Таблица 2 – Состав объектов недвижимости в соответствии с ГК РФ

Отдельные объекты

Сложные объекты

1

2

Земельные участки

Предприятие в целом, как имущественный комплекс, включая: земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырьё и продукцию,

Участки недр и фонды недр

Всё, что прочно связанно с землёй, в том числе: здания и сооружения, объекты незавершённого строительства

Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда,

Требования и долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги,

 

Окончание таблицы 2

1

2

суда внутреннего плавания, космические объекты

нематериальные активы, информацию,

другие исключительные права

Иные предметы, наделённые статусом недвижимости по закону

Составлено по [1, 9]

 

В данной работе мы рассматриваем недвижимость не с точки зрения законодательства, а по определению, принятому в профессиональной литературе по экономике и маркетингу – это земельные участки и всё то, что с ними прочно связано, перемещение которых без разрушения или утраты их функций не возможно [1, 3, 4]. Исходя из этого определения, недвижимость, по признаку её происхождения,  укрупнёно подразделяется на: искусственные объекты (постройки), к которым относят жилую, коммерческую и некоммерческую недвижимость; естественную (природную), к которой относят землю.

Рассмотрим данное разделение недвижимости (таблица 3).

 

Таблица 3 – Классификация объектов недвижимости

Недвижимость

Объекты недвижимости

Жилая недвижимость

- многоквартирные дома;

- квартиры и комнаты;

- индивидуальные дома и коттеджи;

- загородные дома, дачи и др.

Коммерческая недвижимость

- торговые помещения;

- офисные помещения;

- рестораны, гостиницы и т. д.;

- производственные помещения;

- складские помещения и др.

Общественная недвижимость

- школы, институты и т. д.;

- театры, дома культуры;

- больницы и поликлиники;

- административные, спортивные задания и др.

Земля

- земельные участки;

- участки и фонды недр

Составлено по [1, 5, 8, 10]

 

В практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости (рисунок 1).  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Рисунок 1. Четыре концепции недвижимости

 

Недвижимость относится к категории товаров. Она может выступать как в качестве потребительского товара (квартиры, помещения, здания, сооружения не производственного назначения), так и в качестве товара производственного назначения (помещения, здания, сооружения производственного назначения). При этом объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров (таблица 4).

 

Таблица 4 – Общая характеристика объектов недвижимость

Характеристика

Описание

1

2

Полезность

Удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение и др.

 

Окончание таблицы 4

1

2

Фиксированное местоположение

Обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке

Уникальность (неповторимость)

Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других

Двухкомпонентность

Любой объект недвижимости состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений), для разных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение этих компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным

Непотребляемость

Натуральная форма не потребляется, сохраняется в течение всей срока жизни

Долговечность

Земля теоретически имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны

Фундаментальность

Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях

Составлено по [1, 7, 10]

 

 Обращение недвижимости, как и любого другого товара, осуществляется на рынке и тесно связано с привлечением финансового капитала и труда. Вместе с тем рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Рассмотрим понимание рынка недвижимости различными авторами (таблица 5).

 

Таблица 5 – Понятие рынка недвижимости

Автор

Определение рынка недвижимости

1

2

В. А. Горемыкин 

Это совокупность организационно-экономических отношений, средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

С. В. Гриненко

Это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Окончание таблицы 5

1

2

Н. Я. Колюжнова,

А. Я. Якобсон

Это система действий и механизмов по совершению сделок, или, иначе говоря, подсистема общехозяйственного рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

К. И. Сафонова,

И. А. Андреева

Это комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости, с эксплуатацией уже существующих, а также отношений, возникающих в процессе различных операций, проводимых с недвижимостью.

А. В. Севостьянов

Это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Составлено по [1, 3, 5, 6, 10]

 

По нашему мнению, наиболее полно отражает сущность данного рынка и при этом является изложенным в доступной форме определение рынка недвижимости, данное А. В. Горемыкиным.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и, исходя из различных признаков, подразделяется на ряд более узких рынков (таблица 6).

 

Таблица 6 – Классификация рынков недвижимости

Признак классификации

Виды рынков

1

2

Вид объекта

Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, вещных прав, иных объектов.

Географический

(территориальный)

Местный, городской, региональный, национальный, мировой.

Функциональное назначение

Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений.

Степень готовности к эксплуатации

Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

Тип участников

Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций.

Окончание таблицы 6

Вид сделок

Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав.

Отраслевая

принадлежность

Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий и другие.

Форма собственности

Государственных и муниципальных объектов, частных.

Способ совершения сделок

Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и интерактивный.

Составлено по  [1, 7]

 

На рынке недвижимости осуществляются следующие операции с использованием рыночных механизмов:

§       со сменой собственника – купля-продажа объектов недвижимости; наследование; дарение; мена; обеспечение исполнения обязательств (реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

§       с частичным или полным изменением состава собственников - приватизация; национализация; изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества; банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов с реализацией имущества собственников;

§       без смены собственника – инвестирование в недвижимость; развитие недвижимости (расширение, реконструкция, новое строительство); залог; аренда; передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование, в доверительное управлении и др. [6].

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизнедеятельности общества посредством ряда функций (рисунок 2).

К основным функциям, присущим для всех рынков - регулирующей, стимулирующей, ценообразующей, посреднической, информационной и санирующей на рынке недвижимости прибавились ещё три дополнительные функции – инвестиционная, коммерческая и социальная. Коммерческая функция состоит в формировании потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. Инвестиционная функция позволяет сохранить и увеличить свой капитал, за счёт его вложения в недвижимое имущество. Социальная функция, заключается в стимулировании интенсивности работы граждан, стремящихся стать собственниками недвижимого имущества.

 

 

 

 

 

 

 


Рисунок 2. Основные функции рынка недвижимости [1, 10]

 

Функционирование рынка недвижимости осуществляется за счёт действий его субъектов, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники (институциональные и неинституциональные) (рисунок 3).

 

1.Продавцы (арендодатели): собственники имущества (юридические и физические лица); застройщики (девелоперы); органы, уполномоченные местной властью и т. д.

2. Покупатели (арендаторы): юридические и физические лица; инвесторы и дольщики; органы государственного управления и т. д.

Субъекты (участники)

рынка недвижимости

Профессиональные участники

3.Институциональные участники (представляющие интересы государства): суды и нотариальные конторы; органы по регистрации прав на недвижимость и сделок с ними; федеральные и территориальные органы, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование; органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений и т. д.

4. Неинституциональные участники (работающие на коммерческой основе): строительные подрядчики; риелторские агентства; агентства по оценке; юридические фирмы; банки; ипотечные агентства; страховые компании; СМИ и т. д.

 

Рисунок 3. Субъекты (участники) рынка недвижимости

 

В силу своей специфики рынок недвижимости имеет ряд особенностей, отличающих его от других рынков, представленных в таблице 7.

 

Таблица 7 – Особенности рынка недвижимости

Признак

Характеристика

Локализация

-  абсолютная неподвижность;
-  большая зависимость цены от местоположения

Вид конкуренции

-  несовершенная, олигополия;
-  небольшое число покупателей и продавцов;
-  контроль над ценами ограничен;
-  вступление в рынок требует значительного капитала

Эластичность

предложений

-  низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается

Характер спроса

- спрос индивидуализирован и не взаимозаменяем

Степень

открытости

-  сделки носят частный характер;
-  публичная информация часто неполная и неточная, что затрудняет оценку рыночной ситуации

Конкурентоспособность товара

-  во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства;
-  специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей

Условия зонирования

-  регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права;
-  большая взаимозависимость частной и других форм собственности

Оформление сделок

юридические сложности, ограничения и условия

Стоимость

включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Составлено по [6, 8, 10]

 

Таким образом, было определено, что рынок недвижимости занимает особое место в экономике любой страны. Выступая в качестве сложной интегрированной категории, он объединяет в себе разнообразные интересы и формы деятельности его субъектов; различные сферы влияния - от экономической до социальной; ряд функций, оказывающих своё воздействие на экономику страны в целом. При этом повышенная актуальность маркетинговых исследований данного рынка характерна именно для региональных рынков недвижимости, особенностью которых является обязательная ориентация не только на местные условия, но и на общую ситуацию в стране.

Литература

1.       Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости: Учебник / В. А, Горемыкин. - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Высшее образование, 2008.- 808 с.

2.       Малхотра, Н.К. Маркетинговые исследования. Практическое руководство / Н.К. Малхотра. – 3-е изд. – М.: «Вильямс», 2002. – 960 с.

3.       Маркетинг: общий курс: Учебное пособие / по ред. Н. Я. Колюжновой, А. Я. Якобсона – М.: Изд-во Омега-Л, 2006. – 476 с.

4.       Райзберг, Б. А.  Современный экономический словарь / Б. А. Райзберг, Л. Ш. Лозовский, Е. Б. Стародубцева. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.: ИНФРА – М, 2008. – 512 с.

5.       Сафонова, К. И., Андреева, И. А. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ К. И. Сафонова, И. А. Андреева. – Владивосток.: ТГЭУ, 2007. - 128 с.

6.        Севостьянов, А. В. Экономика недвижимости / А. В. Севостьянов – М.: КолосС, 2007. - 276 с.: ил.

7.       Шарощенко, И. В.  Экономика недвижимости: Учебный материал/ И. В. Щарощенко  - Владивосток:  ДВГАЭУ, 2003. - 80 с.

8.       Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов [Электронный ресурс]: [Административно – управленческий портал AUP.ru] / А. Н. Асаул. – Электрон. дан. -  СПб.: Питер, 2007.  - Режим доступа: URL: http://www.aup. ru/books/m76/2_1.htm

9.            Гражданский Кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: [Официальный сайт компании «Консультант-Плюс»]– Электрон. дан. - 2009. - Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/

10.         Гриненко, С. В. Экономика недвижимости: Конспект лекций. [Электронный ресурс]: [Административно – управленческий портал AUP.ru] / С. В. Гриненко. – Электрон. дан. -  Таганрог: ТРТУ, 2004. – Режим доступа: URL: http:// www.aup.ru/books/m94/