Текеев М.Ш.

Аспирант кафедры земельного и экологического права ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права», Россия.

СООТНОШЕНИЕ НОРМ ГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВ ПО ОТДЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ.

«Аренда земли - одна из наиболее привлекательных форм земельно-правовых отношений, обеспечивающая удобное и эффективное землепользование и делающая условия хозяйствования на земле легко адаптируемыми к постоянным изменениям земельного законодательства. В настоящее время законодательное регулирование данных арендных отношений все еще нуждается в более детальной регламентации, что вызывает определенные проблемы в правоприменительной практике …». С этим высказыванием С.С.Акманова и Ю.В.Федоренко нельзя не согласиться, что обуславливается правовой природой данного вида договора.

Заключение договора аренды земельного участка представляет собой сложный процесс, содержание которого обусловлено необходимостью соблюдения требований различных отраслей законодательств – земельного, гражданского, градостроительного и др. Соответственно и правовое регулирование арендной платы за землю требует обращение и к Земельному, и к Гражданскому, и к Градостроительному кодексам.

В Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Арендные права относятся к числу не вещных, а обязательственных прав. Указанные права могут возникать только в отношении тех земельных участков, которые не изъяты из гражданского оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Кроме того, согласно ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» из земель сельскохозяйственного назначения в аренду могут быть переданы только прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде (см. статьи § 1 гл. 34 и др. ГК РФ), однако особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Ряд таких особенностей, о которых подробнее будет сказано ниже, предусмотрен, в частности, в ст. 22 ЗК РФ.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, ЗК РФ закрепляет, что изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ч.11 ст.22).

Арендные отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды, заключаемым по правилам ГК РФ с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом.

В.В.Солдатенков считает, что «Приоритет применения специальных норм права перед общими в земельных отношениях полностью соответствует требованиям гражданского законодательства, в частности ч. 3 ст. 129 ГК РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах».

О преимущественном применении норм земельного законодательства перед нормами гражданского законодательства указывается в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2003 г. № 11 «О некоторых, вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которому при аренде земельных участков подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие особенности сдачи земельных участков в аренду.

В арендных отношениях последовательное преимущественное применение норм земельного законодательства перед нормами гражданского законодательства особенно важно, поскольку земельное законодательство относится к публичной отрасли права, поэтому его нормы носят обязательный характер и не могут изменяться соглашением сторон. Любая попытка договором изменить правило земельного законодательства влечет за собой недействительность (ничтожность) соглашения.

«В силу статьи 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Пунктом 4 статьи 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка».

Приоритет специальных отраслевых законов перед нормами гражданского законодательства является универсальным и подлежит обязательному применению при заключении договоров аренды земельных участков. Его особое значение проявляется при заключении договоров аренды определенной категории земель. Например, договор аренды земельного участка категории «земли населенных пунктов» должен основываться на требованиях специальных норм ЗК РФ и ГрК РФ, определяющих правила разрешенного использования земельных участков в соответствующих зонах; договор аренды земельного участка в особой экономической зоне заключается на условиях, определяемых Федеральным законом от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации».

Одна из проблем, с которой могут столкнуться арендаторы, - несоответствие норм, принимаемых субъектами Российской Федерации, в области земельных отношений нормам федерального законодательства, в частности нормам ЗК РФ.

Согласно п. «к» ч. 1 статьи 72 Конституции РФ, земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По предметам ведения Российской Федерации принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории Российской Федерации; по предметам совместного ведения издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (чч. 1, 2 статьи 76 Конституции РФ). Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым по предметам ведения Российской Федерации и по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Иными словами, в случае противоречия закона или нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, регулирующего земельные или иные природоресурсные отношения, федеральному законодательству (например, ЗК РФ или ГК РФ) указанные правовые акты не подлежат применению, а правоотношения сторон регулируются нормами федерального законодательства (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ). Проблема заключается в том, что регулирующий земельные отношения закон или нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации, противоречащий федеральному законодательству, не теряет автоматически своей юридической силы, что осложняет защиту нарушенных прав в судебном порядке и требует проведения процедуры признания его недействительным в Верховном Суде Российской Федерации или проверки конституционности Конституционным Судом Российской Федерации. Вместе с тем судебная практика по данному вопросу сформирована. Примером является постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской». Признавая положения ч. 2 ст. 16 Закона г. Москвы противоречащими Конституции РФ, Конституционный суд РФ в п. 6 постановления указал, что наличие на момент принятия Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» федерального законодательства, которым регулируются отношения, касающиеся постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками и их перерегистрации, исключает для законодательного органа субъекта Российской Федерации установление собственного регулирования в противоречие с федеральным. Такой запрет вытекает из ст. 15 (ч. 2) и 76 (,чч. I, 2 и 5) Конституции РФ. Принятые вопреки данному запрету, т.е. с нарушением компетенции, акты субъектов Российской Федерации применению не подлежат, а ограничиваемые ими права граждан, во всяком случае, могут и должны быть восстановлены в процессе правоприменения на основе прямого действия Конституции РФ и приоритета федерального закона.

Из изложенного следует, что при вступлении в арендные отношения стороны договора особенно строго должны следить за соблюдением требований земельного законодательства – правил формирования земельного участка, способа его предоставления, соответствия условий договора требованиям императивных норм Земельного кодекса РФ.

Таким образом, договор аренды земельного участка имеет сложную правовую природу, так как соединяет в себя элементы публичных и частноправовых отношений.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.: с учетом поправок, внесенных законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ) //Российская газета.- 2009.- 21 января.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 5 апреля 2011 г.) //СЗ РФ.- 2001.- № 44.- Ст. 4147.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ (с изменениями от 26 января1996 г., 6 апреля 2011 г.) //СЗ РФ.- № 32.- Ст. 3301.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)(ред. от 27.12.2009)//СЗ РФ.- 03.01.2005.- N 1 (часть 1), ст. 16.

5. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями от 7 июля 2003 г., 29 декабря 2010 г.) //СЗ РФ.- 2002.- № 30.- Ст. 3018.

6. Федеральный закон от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» (с изменениями от 3 июня 2006 г., декабря 2009 г.) //СЗ РФ.- 2005.- № 30 (часть II).-Ст. 3127.

7. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».// "Вестник ВАС РФ", N 5, 2005.

8. Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской»//СЗ РФ.- 24.12.2001.- N 52 (ч. 2), ст. 5014.

9. Акманов С.С., Федоренко Ю.В. Последствия заключения договора аренды земельного участка при нарушении порядка индивидуализации //Аграрное и земельное право.- 2010.- № 9.- С. 29.

10. Солдатенков В.В. Аренда земельных участков: законодательство и практика / В. В. Солдатенков, Е. И. Марченко; Акад. народного хозяйства при Правительстве РФ.- Москва: Дело, 2009 - 125 с..