Муратова Д.Б., э.ғ.к., доцент м.а.; Жалалова Н.М., «Қаржы» магистрі, аға оқытушы; Бейсебеков М., магистрант

М.Х.Дулати атындағы Тараз мемлекеттік университеті , Қазақстан

КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ ОПЕРАЦИЯЛАРЫНЫҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ

Қазақстандық құрылыс жинақ жүйесі немістің "Ваusраrkаssеn" тұрғын үй конртактілік жүйесінің негізінде жасалған. Бұл жүйенің негізі 2000 жылғы тұрғын үй құрылысын және ипотекалық несиелеуді дамыту тұжырымдамасында көзделген. Мұндағы тұрғын үйді несиелеу бағыттарына: құрылыс жинақ жүйесі және ипотекалық несиелеу жатады. Соның ішінде ипотекалық несиелеу жүйесі орташа және жоғары табысы бар азаматтарға арналса, ал құрылыс жинақ жүйесі табысы төмен азаматтарға тұрғын үй алуға мүмкіндік жасайды.

Құрылыс жинақ жүйесі ипотекалық несиелеу жүйесінен өзара ажыратылады. Тұрғын үй құрылыс банкінің клиенті екі кезеңнен өтеді. Бірінші кезенде клиент пен банк арасында тұрғын үй құрылыс жинағы туралы келісім-шарт жасалады жән клиент тұрғын үй құрылыс жинағының салымшысы болып табылады. Қол қойылған құжатта салымшыға қажетті қаражат сомасы көрсетіледі. Ол жинақталған ақша қаражаты мен тұрғын үй займынан тұрады.

Бірінші кезеңнің міндеті - клиенттің сатып алатын тұрғын үй құнының жартысына жуығын жинақтау. Міндетті жинақтау мерзімі -3 жылды құрайды. Клиенттің жинақтаған салым бойынша 20% жылдық мөлшерлемеді (бірақ алпыс айлық есеп көрсеткішінен аспайтын сомада) мемлекеттік сыйақы төленеді. Сонымен бірінші кезеңде жинақтаған сомаға клиенттің салымы, мемлекеттік сыйақы және банктің төлейтін сыйақысы кіреді.

Тұрғын үй құрылысы банкініңдегі салым бойынша сыйақы төлеу өз кезегінде салымның негізгі сомасының өсуіне жол береді. Мемлекеттің мұндай қадамын тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келетін халықтың өзінің қаражаттарын тұрғын үй құрылыс жинағына салуына ынталадыру болып табылады. Мемлекеттік сыйақы төлеуге қажетті қаражат республикалық бюджеттің жекелеген бабында көзделеді.

Тұрғын үй займының ерекшелігі клиенттің таңдауы бойынша оның кепілдендірілуі, айталық клиент сатып алатын тұрғын үйді кепілге беруі мүмкін немесе банкке қолайлы кепіл-хат не кепілдеме, сақтандыру шартын және т.б. қолдануы мүмкін.

Клиент банкпен ынтымақтаса отырып, тек тұрғын үйді сатып алуға ғана емес, сондай-ақ оны жөндеуге, жаңалауға, жер телімшесін алуға, мердігерлік жұмыстар үшін төлемдер жасау мақсатында несие ала алады. Тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы Заңға сәйкес аталған шығындар тұрғын үй жағдайын жақсарту шараларына жатқызылады.

Осы мысалды ескере отырып, қазіргі Қазақстанда қызмет етіп отырған құрылыс жинақ жүйесінің өзіндік кемшіліктерін бөліп көрсетуге болады:

- біріншіден, әрбір отбасы өзінің тұрғын үй жағдайын 3-5 жыл және одан жоғары мерзімде жақсарғанын қалмайды;

- екіншіден, орташа айлық табысы немесе одан төменгі табысы бар отбасылар жинақтай мерзімі ішінде ай сайын 15 мың теңгеден жинақ жасай алмайды;

- жылжымайтьш мүлік нарығындағы үнемі тұрғын үй бағасының өсуі, немесе оған мемлекеттік органдар тарапынан бақылау болмаған жағдайларда орташа айлық табысы бар отбасының өзіне сатып алатын тұрғын үй құнының 25% жинақтауға мүмкіндік бермейді;

- жинақтар бойынша банктің төлейтін 3-4% мөлшерлемесіндегі сыйақысына 7-8% жылдық инфляция тұсында ешқандай да индексациялау механизмі қарастырылмаған.

Сондықтан да бұл жүйе бойынша халыктың құрылыс жинақтарын арттыру үшін мынадай шараларды іске асыру қажет деп ойлаймыз:

Біріншіден, бастапқы салатын жарна мөлшерін сатып алатын тұрғын үй құнының 10%-на дейін төмендету;

Екіншіден, жинақтау мерзімен байланысты берілетін несиенің мерзімін ұлғайту қажет кемінде, 30 жылға дейін;

Үшіншіден, халықтың жинағын ынталандыру мақсатында мемлекеттің бюджетінен төленетін сыйақы көлемін үйдің құнынының 10-20% көлемінде белгілеу;

Төртіншіден, несиені пайдалану мерзімі ішінде барысында жас отбасында дүниеге келетін сәбилерді қолдау мақсатында несиені кайтаруда мемлекет тарыпынан 15-20% жеңілдіктерді қарастыру, бұл өз кезегінде тәуелсіз еліміздегі демографиялық мәселені шешуге ықпал етеді.

Соңғы шара не ұсыныс әрине Қазақстан тәжірибесінде 90 жылдардың басында қолданылса, ал Ресей тәжірибесінде қазір қолданылуда. Ресейде айталық, жас отбасы 20 жылға 10 % жылдық мөлшерлемеде тұрғын үй несиесін ала алады. Мұндағы оның қосатын бастапқы салымы тұрғын үй құнының 10% құрайды. Егер алдағы үш жыл ішінде несие алғаннан кейін, бір бала өмірге келсе, онда несие үшін төленетін пайыз мөлшері төленбейді және келесі екі жылда екінші бала өмірге келсе, онда қалған соманың жартысы шегеріледі.

Екінші үлгі Қазақстан ипотекалық компаниясының несиелеу үлгісі. Ипотекалық компания бұл салымдарды тартпайды, яғни өзінің меншікті және тартылған қаражаттары есебінен бірқатар екінші деңгейдегі банктерді қайта қаржыландырады. Ол каржыны банктге беріп олардың несиелік портфелін қалыптастырады немесс сол портфелмен қамтамасыз етілетін ипотекалық облигация шығарып, оны нарықта орналастырады.

Мұндай тұрғын үйді қаржыландыру үлгісінің дамуы қайталама ипотекалық нарықтық болуын сипаттайды. Қайталама нарықта бұрын берілген ипотекалық несиелер сатылады және сатып алынады. Қазақстан ипотекалық компаниясының қаржыландыру үлгісі өз кезегіндс ұзақ мерзімді ресурстарға деген қажеттілік мәселесін шешеді. Жоғарыда аталған үлгілер құрылысшыларға тұрғын үй құрылысы несиесін беру арқылы тұрғын үй құрылысына инвестицияның келуін ынталандырады.