Секція "Економічні науки"/6. Маркетинг і менеджмент

Рейкін В.С.

здобувач, Луцький національний технічний університет

Методичні основи цінового моніторингу ринку житлової нерухомості

Ринок житлової нерухомості є однією із найбільш масових та соціально значущих складових всього національного ринку нерухомості. Економічна природа нерухомості розкривається через аналіз формування її цінового механізму. Ціноутворення на ринку житлової нерухомості відповідає певним достатньо стійким закономірностям, навіть при наявності існування нераціональної поведінки його суб'єктів. Основною метою аналізу є виявлення цих причинно-наслідкових зв'язків.

Залежно від виду нерухомості механізми ціноутворення можуть відрізнятись між собою. Комерційній та виробничій нерухомості притаманне використання індивідуального підходу оцінювання, для житлової нерухомості – масового. На ринку житлової нерухомості, як найбільш розвиненому і досконалому сегменті, пріоритетом є застосування саме ринкових методів ціноутворення над оціночними. Реальна ринкова ціна встановлюється саме на ринку, а не фахівцем-оцінювачем.

В більшості наукових робіт нерухомість розглядається з позиції оцінки об'єктів. Висновки експертів-оцінювачів зазвичай базуються на аналізі досить обмеженого обсягу інформації. При цьому точність оцінки значною мірою залежить від рівня кваліфікації експерта та правильного вибору методу оцінки.

Використання найбільш універсального порівняльного методу орієнтується на вже встановлену базову ринкову ціну, що обумовлює його похідний характер. Основною вимогою при цьому є правильний підбір наближених аналогів, цінові характеристики яких є апріорі відомими. Тому виникає необхідність встановлення ринкової ціни, що грунтується на принципі масового ціноутворення за відокремленими секторами житла. При цьому підвищується достовірність та об'єктивність результатів індивідуальної оцінки, коригується остаточна ціна житлових об'єктів, яка враховує відмінності за якісними ознаками.

Незалежно від поставленої мети, методологія аналізу (у широкому розумінні цього поняття) згідно з Г.М. Стерніком в загальному випадку складається із трьох обов'язкових етапів, що здійснюються в наступній послідовності: моніторинг ринку, аналіз (у вузькому значенні терміну) та прогнозування.

Моніторинг (спостереження) ринку – обов'язковий спільний базовий етап дослідження, на основі результатів якого грунтуються всі наступні дії. Конкретизуємо складові елементи першого етапу в прикладному аспекті:

1) визначення показників спостереження: ціна об'єкту, загальна площа житла, ціна пропозиції 1 кв.м.; 2) вибір періоду дослідження: тиждень, місяць, рік; 3) формування однорідних сегментів за основними критеріями проведеної класифікації: вторинний та первинний ринки, ринки квартир (за кількістю кімнат) та будинків; 4) підготовка, введення та обробка вхідної інформації; 5) розрахунок статистичних характеристик: обсягів вибірки, максимальні та мінімальні значення, середньоарифметична ціна, медіана та мода, дисперсія, стандартне відхилення, похибка обчислення; 6) побудова гістограми розподілу: ціни квартир та ціни 1 кв.м.; 7) розрахунок середньозваженої ціни 1 кв.м. з врахуванням структури пропозиції житлових об'єктів.

Отримання якісних результатів моніторингу передбачає дотримання декількох основних вимог:

а) однорідності вибірки (досягається шляхом групування житлових об'єктів на окремі сегменти та підсегменти);

б) достатньо значної величини її обсягу;

в) репризентативності (повинна відповідати структурі генеральної сукупності за якісними показниками).

Для завдань ринкового ціноутворення житлових об'єктів існують різні версії щодо дотримання мінімального обсягу вибірки. При визначенні базової ціни 1кв.м автором експериментальним шляхом оптимальний обсяг тижневої вибірки для вторинного ринку м. Луцька був встановлений на орієнтовному рівні біля 100 об'єктів для кожної складової сектору квартир (залежно від кількості кімнат) та 40 об'єктів для сектору індивідуальних житлових будинків. Загальний обсяг вибірки на прикладі наймасовішого сегмента квартир становить близько 1000 одиниць за місяць. При цьому досягається необхідна точність кінцевих цінових показників, що дає змогу уникнути можливих проблем у подальших дослідженнях.

На етапі моніторингу РЖН виникає ряд істотних методичних проблем: 1) збір інформації вимагає значних часових затрат та монотонної роботи, тому наповнення бази даних потребує певного практичного досвіду на підготовку даних; 2) інформаційні масиви можуть бути неповними, недостовірними і потребують деталізованого групування та відокремлення від інших видів нерухомості (земельної, комерційної); 3) використані джерела можуть бути не завжди доступними та відкритими.

Моніторинг вторинного ринку житлової нерухомості, що проводився автором, базувався на відкритій інформації опублікованій у спеціалізованих виданнях агенствами нерухомості. Фактичні дані, за якими здійснюється продаж, відомі в конкретних випадках тільки покупцеві і безпосередньому власнику. При цьому така інформація ніде не фіксується, оскільки укладені угоди мають виключно приватний характер. На локальному рівні для накопичення інформації проводилось постійне щотижневе спостереження. В сегменті будинків інформаційна база доповнювалась приватними даними окремих продавців з метою дотримання необхідного обсягу вибірки. При цьому попередньо видалялись некоректні значення, що суттєво відрізнялись від прийнятних показників (у даному випадку критерієм оцінки є емпіричний підхід). Перевірка введення інформації на можливі помилки проводилась також щодо дотримання розрядності величин із наступним розміщенням показників по величині зростання.

Для встановлення достовірності використаних джерел необхідно враховувати особливості ринку житлової нерухомості на місцевому рівні, що фактично недоступно сторонньому досліднику. Практика моніторингу дає необхідні знання про достовірність баз даних окремих агенств нерухомості, оскільки існує проблема неактуальних та фіктивних пропозицій. Причиною цього є приваблення покупців та штучне наповнення загальної кількості інформації при їхній недостатності, що не зовсім відповідає реальному позиціонуванню об'єктів для продажу. Окрім того, існують певні труднощі технічного характеру: прийнятих єдиних ріелтерських стандартів опису об'єктів житлової нерухомості наразі немає, як і системи обміну даними.

На завершальному етапі моніторингу необхідно побудувати гістограму розподілу ціни квартир та ціни пропозиції 1 кв.м житла. Із аналітичної практики загальна кількість цінових діапазонів, як правило, встановлюється в межах 6-10. У випадку наближеності гістограм до кривої нормального розподілу існує можливість застосовувати надалі кореляційно-регресійний аналіз як інструмент прогнозування, оскільки ціна 1 кв.м житла за своїм економічним походженням має стохастичний характер.

Отже, проведення цінового моніторингу забезпечує успішність подальших досліджень та дає можливість використовувати його результати на етапі аналізу та цінового прогнозування ринку житлової нерухомості.

Література:

1. Асаул А.М., Павлов В.І., Пилипенко І.І., Павліха Н.В., Кривов'язюк І.В. Економіка нерухомості: Навчальний посібник. – К.: ІВЦ Держкомстату України, 2004. – 350 с.

2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: "Аксвелл", 2005. – 200 с.