Киселева О.Г., Верхоглядова Ю.В.

Ростовский государственный строительный университет, Россия

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

В наше очень популярной является проблема капитального ремонта многоквартирных домов. По словам правительства, основная причина - отсутствие необходимых средств в местных бюджетах. Действительно ли это так?

Я считаю, что плохое техническое состояния многоквартирных домов и недостаточный объем капитального ремонта имеет место в настоящее время из-за несовершенства законодательства и консерваторских подходов к решению данной проблемы.

Корень этой проблемы - очевидное противоречие между статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).

Согласно ЖК РФ на собственниках помещений в многоквартирных домах лежит вся ответственность их состояние. А именно:

•   собственники в многоквартирных домах несут ответственность за содержание собственных помещений и общего имущества в целом (статьи 30 и 158 ЖК РФ);

•   ремонт жилого помещения и плата за его содержание устанавливается в соответствии с требованиями законодательства в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст. 156 ЖКРФ);

•  плата за коммунальные услуги и жилое помещение для собственника в многоквартирном доме включает в себя плату за работы и услуги по текущему и капитальному ремонту общего имущества (ст. 154 ЖКРФ);

•  общее собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимают решение о ремонте общего имущества и общей реконструкции многоквартирного дома (ст. 44 ЖК РФ);

•  оплата капитального ремонта является общей обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме распространяется с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме (ст. 158 ЖК РФ).

•   вопрос о оплате расходов на капитальный ремонт рассматривается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, с учетом объема работ, срока начала капитального ремонта, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других вопросов (ст. 158 ЖК РФ);

Иными словами вся ответственность, затраты и обязанность по капитальному ремонту многоквартирного дома лежат на собственниках жилых помещений. А что нам говорит статья 16 закона о приватизации?

Во-первых, это сохранение обязанности бывшим собственником жилого помещения осуществлять капитальный ремонт дома в соответствии с установленными нормами если дом на тот момент требовал капитального ремонта.

Во-вторых, приватизация помещений в многоквартирном доме, требующих капитального ремонта, должна осуществляться после его проведения. Ну или при согласии граждан могла быть выплачена соответствующая компенсация за непроизведенный ремонт.

Иными словами, данная статья предполагает, что собственник жилого помещения на момент приватизации должен был определить нуждается ли дом в капитальном ремонте, а затем в договоре приватизации указать все факты отсутствия или возникновения обязательств по проведению капитального ремонта. Это учитывается в доле, относящейся к конкретной квартире.

Организация капитального ремонта состоит в следующем:

1) Сначала муниципальными организациями принимается решение о проведении капитального ремонта, которые в основном продолжают управлять «жилищным фондом». Далее по предложениям муниципальных предприятий и учитывая финансовую возможность органами местного самоуправления формируется список с адресами домов для проведения капитального ремонта.

2) Величина затрат на капитальный ремонт устанавливается органами местного самоуправления. Как правило это происходит по принятому "тарифу". Или же вообще не устанавливается , т.к. ее должны установить собственники помещений каждого отдельного дома на общем собрании, которые, к сожалению, не проводятся.

3) Для осуществления капитального ремонта администрацией города выбираются подрядные организации. В свою очередь это не способствует развитию рынка жилищных услуг и собственники не могут контролировать объем и качество работ.

В целом можно сказать, что данный порядок проведения капитального ремонта совершенно не соответствует ЖК РФ. Создана только иллюзия у собственников квартир, что государство (муниципалитет) несет полную ответственность за капитальный ремонт.

И так же очень важен тот факт, что ограниченность средств местных бюджетов не позволяет повысить качество многоквартирных домов до современных требований. Совсем немногих домов, которые попали в адресные списки.

Я считаю, чтобы решить этот вопрос, необходимо в корне изменять подходы к данной проблеме, тогда капитальный ремонт и модернизация многоквартирных домов не станут головной болью для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах. Для нахождения новых путей нам может существенно помочь опыт других стран, которые в недавнем прошлом имели сходные с Россией системы собственности и управления жилищным фондом. Приведем пример.

В Страна Восточной Европы и Балтии приватизация была платной. Так же сразу было установлено, что с передачей прав собственности на квартиру одновременно с бывшего собственника снимается обязанность по содержанию и ремонту дома. Разрабатывались программы государственного (муниципального) содействия в улучшении состояния индивидуальных и многоквартирных домов, чтобы оказать помощь новым частным собственникам жилья.

В общем, можно сказать, что суть этих подходов заключается в следующем:

1) стимулирование собственников жилья вкладывать собственные (и заемные) средства в капитальный ремонт (модернизацию), с использованием бюджетных средств;

2) создание благоприятных условий, обеспечивающих доступность и возможность кредитов на цели капитального ремонта (модернизации);

3) помощь собственникам, через социальные программы, имеющим низкие доходы.

Таким образом, за прошедшие 15-18 лет в этих странах достигнуты заметные успехи в модернизации мало- и многоквартирных домов. И что еще очень важно, коренным образом изменилось сознание большинства собственников квартир и капитальный ремонт не является больше проблемой.