Экономические науки/13.Региональная экономика

К.э.н., профессор Богомолова И.В.

Волгоградский архитектурно-строительный университет, Россия

РЕШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРОБЛЕМ НАСЕЛЕНИЯ КРУПНЫХ ГОРОДОВ КАК ФАКТОР УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ

Разработка стратегий социально-экономического развития и генеральных планов городов и поселений показала потребность не только в комплексном освоении новых территорий в целях жилищного строительства, но и целесообразность комплексного развития застроенных территорий с целью их более эффективного использования, ликвидации жилищного фонда с высоким уровнем износа.

Особенно остро эта проблема стоит в крупных городах. По состоянию на 01.01.2014 года в городе Волгограде сложилась следующая ситуация:

· Более 200 многоквартирных домов (МКД) Волгограда общей площадью более 100 тыс. кв. м. в установленном законодательством порядке признаны аварийными, из которых 168 включены в муниципальную программу «Жилище» на 2014-2020 годы, не обеспеченную финансированием.

· Свыше 300 МКД общей площадью 83 тыс. кв. м. имеют износ более 70 % и, следовательно, в ближайшее время могут быть признаны аварийными. Вопрос оценки аварийного муниципального жилищного фонда и многоквартирных домов, нуждающихся в проведении неотложных работ по восстановлению работоспособности зданий, стоит наиболее остро.

Проживая в аварийном жилищном фонде, граждане постоянно подвергаются опасности. Кроме того, аварийный жилищный фонд ухудшает внешний облик населенных пунктов, сдерживает развитие инженерной инфраструктуры, понижает инвестиционную привлекательность районов и городов.

.

В настоящее время

· 28 МКД Волгограда включены в региональную программу переселения граждан из аварийного жилья с участием средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, утвержденную постановлением Правительства Волгоградской области (объем финансирования – 316 млн. руб.);

· 80 МКД включены в муниципальную программу «Жилище» на 2014-2020 годы, утвержденную постановлением администрации Волгограда от 30.12.2013 № 2112 (объем финансирования мероприятий по переселению – 2 853,5 млн. руб.)

· более 90 МКД признаны аварийными после принятия МП «Жилище» и планируются к включению в нее при внесении изменений в 2014 году (необходимый объем финансирования на расселение 2 000 млн. руб.)

Постановлением администрации Волгограда от 16.12.2011 №4315 общежития города утратили статус муниципальных общежитий и исключены из специализированного жилищного фонда. Всего общежитий в городе 118, из которых 51 объект требует проведения реконструкции и капитального ремонта в первоочередном порядке. Затраты на восстановление составляют более 450 млн. рублей.

На 01.01.2014 по городскому округу город-герой Волгоград на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, состоит 9 660 семей, в том числе 1 018 малоимущих граждан, принятых на учет после 01.03.2005. Для обеспечения малоимущих жильем необходимо более 2 000 млн. руб.

Переселение граждан из аварийных домов относится к федеральным полномочиям, которые передаются для исполнения местным органам самоуправления. Для эффективного решения вопроса представляется необходимым:

- определение критериев отбора муниципальных образований для предоставления субсидий из средств областного бюджета в целях софинансирования мероприятий, направленных на переселение граждан из многоквартирных домов, признанных непригодными для проживания;

- окончание строительства ранее начатых объектов для переселения граждан из многоквартирных домов, признанных непригодными для проживания;

- оптимизация развития территорий (земельных участков) под расселенными многоквартирными домами, признанными непригодными для проживания;

- формирование системы обязательств собственника по восстановлению жилищного фонда, в том числе через создание механизмов страхования жилья.

Выполнение мероприятий позволит:

- осуществить переселение граждан из домов, признанных непригодными для проживания;

- обеспечить использование высвобождаемых земельных участков для коммерческого использования в целях привлечения внебюджетных источников;

- уменьшить количество многоквартирных домов, признанных непригодными для проживания.

Как предствляется, решение проблем переселения граждан из аварийного жилья является достаточно затратным для бюджета. Альтернативным способом может служить опыт Волгограда по комплексному развитию застроенных территорий, предполагающее строительство нового, комфортабельного жилья вместо ветхого жилого фонда, строительство новых инженерных коммуникаций и объектов социального назначения.

В 2013-2014 годах Волгограде в качестве пилотного проекта проводилась реализация двух договоров о развитии застроенных территорий №4 и №6 Ворошиловского района Волгограда, заключенных администрацией Волгограда с ОАО «Приволжтрансстрой» и ОАО «ЗЖБИК», был проведен конкурс и заключен договор между администрацией Волгограда и ООО «РесурсТрейд» о развитии застроенной территории в Дзержинском районе Волгограда (территория кварталов ограниченных ул. им. Полины Осипенко, ул. Ангарской, ул. Ученической и поймой реки Царица).

Администрацией Волгограда и застройщиками проводится активная работа по поэтапному выполнению условий договоров, что позволит до 2019 года привлечь инвестиции в жилищно-коммунальный комплекс в размере более 1,5 млрд. рублей, построив 37,4 тыс. кв. метров современного комфортабельного жилья и улучшив жилищные условия 264 граждан, проживающих в домах с высоким процентом износа.

В настоящее время готовятся к развитию еще несколько инвестиционно-привлекательных территорий, расположенных в Советском, Центральном, Ворошиловском, Дзержинском и Красноармейском районах Волгограда.

Другой актуальной проблемой в области жилищной политики является наличие большого количества молодых семей, которые не имеют не только возможности приобрести собственное жильё, но и воспользоваться уже существующими жилищными программами.

Решение жилищных проблем молодых семей видится в реализации проекта «Молодёжные жилищные комплексы (кооперативы)», направленного на максимальное снижение стоимости приобретаемого жилищного продукта.

МЖК - добровольное объединение молодых граждан (в возрасте от 18 до 30 лет) на основе членства в целях удовлетворения потребностей молодежи в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (глава 11 ЖК РФ).

Целевая аудитория проекта – молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, требующие особой поддержки властей – молодые специалисты, бюджетники и т.п.

Требуется введение дополнительных видов государственной и муниципальной поддержки, направленной на реализацию проекта:

- Минимизация затрат на разработку проектно-сметной и рабочей документации через принятие постановления Правительства Волгоградской области о разработке типовых проектов домов (микрорайонов малоэтажной застройки) МЖК с отнесением затрат по разработке на областной (муниципальный бюджет) либо на условиях софинансирования.

- Выбор и приобретение земельных участков под строительство объектов МЖК на льготных условиях, либо без проведения аукционов (для муниципальных нужд – социальное жилье, с последующим правом выкупа).

- Подключение объектов МЖК к инженерным коммуникациям - за счет средств федерального (например - программа газификации), областного и муниципального бюджетов.

- Инвестирование строительства.

- Привлечение к строительству студенческих строительных отрядов, муниципальных и государственных застройщиков, с целью недопущения увеличения стоимости кв.м. жилья.

- Содействие в обеспечении доступа участников программы к доступным кредитным продуктам (например: ипотечная программа ОАО Сбербанк – «Молодая семья»).

Механизм строительства объектов МЖК видится следующим образом:

- Формирование строительных площадок по объектам МЖК и подготовка проектной документации планов застройки (квартальная застройка). На данном этапе разрабатывается (за счет бюджетных либо внебюджетных средств) и утверждается типовой проект плана застройки (например: типовой план застройки квартала малоэтажных домов «Молодёжный квартал»). В дальнейшем, при определении строительных площадок данный типовой проект привязывается к конкретной местности. На данном этапе разрабатывается проектно-сметная документация и определяется стоимость строительного объекта МЖК и конечная стоимость жилищного продукта для участников МЖК.

- Формирование списков участников первого МЖК, юридическое оформление МЖК (либо кооператив, либо ТОС, либо ТСЖ).

- Начало застройки с привлечением инвестиционной составляющей и прямых кредитных продуктов участников МЖК, а так же средств федеральных, региональных и муниципальных жилищных программ.

- Обеспечение деятельности МЖК через созданную форму самоуправления (ТОС, ТСЖ, кооператив и т.п.).

Решение жилищной проблемы путем переселения граждан из аварийного жилищного фонда, создание преференций для обеспечения жильем молодых семей будет способствовать снижению социальной напряженности в городах, улучшению демографической ситуации, развитию базы стройиндустрии, созданию новых рабочих мест.