Магистрант Нурманбекова Д.Д.

Карагандинский государственный университет им. Букетова.

Анализ ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

Ипотечное кредитование – один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения – в улучшении жилищных условий, банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Действующая политика ипотечного кредитования в РК учитывает интересы только собственников, то есть банков, ипотечных компаний и крупных строительных фирм, а не рядовых граждан, которые нуждаются в сравнительно недорогом, доступном для большинства людей жилье.

По состоянию на конец сентября 2013 года объем рынка ипотечного кредитования в Казахстане оценивается в 846,9 млрд. тенге, что на 1,6% больше показателя за предыдущий месяц. При этом объем ипотечных кредитов, выданных в национальной валюте, составляет 660,8 млрд. тенге, или 78% от общего объема сегмента ипотечного кредитования, в иностранной валюте – 22% от общего объема, или 186,1 млрд. тенге.

В региональном разрезе наибольший объем приходится на Алматы – в "южной столице" аккумулируется порядка 31% всех ипотечных кредитов, что составляет 266,1 млрд. тенге по состоянию на 01.10.2013г. Меньше всего ипотечных кредитов выдается в Кызылординской области – 2% от всей суммы ипотечных кредитов, или 14,8 млрд. тенге.

Если говорить о персоналиях, то обзор деятельности отечественных кредитных учреждений показывает, что ипотека во многих банках составляет основу работы банков с их розничными клиентами.

Кursiv Research составил рейтинг банков Казахстана по объему ипотечных кредитов, выданных населению Казахстана, за первое полугодие 2013 года.

* Не все банки раскрывают в достаточной мере структуру своего кредитного портфеля, в том числе и цифры по объему ипотечных кредитов.

Как показал обзор, больше всего ипотеки в Казахстане раздал АО "Банк ЦентрКредит". По состоянию на конец второго квартала 2013 года объем ипотечных займов, выданных банком населению Казахстана, составляет 159,8 млрд. тенге. Как видим, в работе с розницей банк уделяет ипотеке большее внимание, чем потребительским и прочим розничным займам – ипотека в общем объеме кредитов, выданных физическим лицам, составляет 52%. Необходимо отметить, что годом ранее этот показатель был несколько выше – по данным на конец второго квартала 2012 года объем ипотечного кредитного портфеля в БЦК составлял 160,7 млрд. тенге, или 53% от всех розничных займов.

Достаточно существенно от БЦК в этом плане отстает АО "БТА Банк". Объем ипотечных кредитов, выданных БТА за первое полугодие текущего года, составляет 119,4 млрд. тенге. Ипотека также занимает существенную долю в структуре розничного кредитного портфеля банка – порядка 50%, однако эта доля на 4% меньше показателя за аналогичный период прошлого года. Напомним, по состоянию на 01.07.2012г. объем ипотечных кредитов в активах АО "БТА Банк" составлял 127,5 млрд. тенге.

Замыкает тройку лидеров на казахстанском рынке ипотеки АО "Казкоммерцбанк" – объем таких кредитов на конец второго квартала 2013 года составляет 118,9 млрд. тенге, или 49%. По сравнению с показателем за аналогичный период 2012 года объем ипотеки в структуре активов банка снизился на 9,0 млрд. тенге, а доля в общей сумме займов, выданных физическим лицам, сократилась на 10% с 59%. Напомним, 01 октября текущего года в казахстанских СМИ появилась информация о том, что ККБ временно не рассматривает заявки на выдачу ипотечных кредитов, что было связано с пересмотром процентных ставок в сторону их повышения. А также , безусловно, со слиянием «Казкоммерцбанка» с АО «БТА банком», которое планируется завершить к июлю 2014 года.

Таблица 1. Ипотечные кредиты в ссудных портфелях банков Казахстана

Однако банковская ипотека всё же тяжело усваивается населением. За семь месяцев текущего года объем выданных займов на строительство и приобретения жилья составил всего 144,3 миллиарда тенге. Для сравнения, только за июль на потребительские цели граждан банки выдали кредитов на 200 миллиардов тенге. По текущему году (выданные кредиты за период январь-июль 2013) сумма потребительских кредитов в 7,5 раз превысила розничную ипотеку.

Половина ипотечных займов сидит в Алматы и Астане - 49% от всего розничного ипотечного портфеля БВУ РК (417 миллиардов тенге). 434 миллиарда тенге ипотечных займов поделили между собой 14 областей. Активно развивающаяся столица удерживает ипотечный рынок от стагнации. В целом по Казахстану годовой рост объема ипотечных займов составил 9% (на 90 млрд.тг), в Астане объем ипотечных займов вырос на 20% (на 24,8 млрд. тг).

Таблица 2. Ипотечные кредиты по областям Республики Казахстан

Банки пытаются адаптировать кредиты на приобретение жилья под разные бюджеты, в том числе и под тех клиентов, кто не имеет накоплений. Это ипотека без первоначального взноса. На жилищном рынке для клиентов без капитала есть альтернатива: либо жить в арендованной квартире, либо долгосрочно расплачиваться с банком за собственное жилье. Заемщик берет ипотечный кредит, покупает квартиру и помесячно оплачивает банковский долг, сумма которого эквивалентна арендованному жилью.

Стартовые условия для заемщика: помимо ипотечной квартиры он должен представить дополнительный ликвидный залог - это недвижимость, либо банковский вклад. Также у заемщика должны быть стабильные доходы, превышающие среднемесячную казахстанскую заработную плату.

Ипотеку без первоначального взноса предлагают 12 банков. Сумма займа определяется от стоимости приобретаемой недвижимости. Самая популярная верхняя планка по размеру ипотечного займа – 80% от суммы приобретаемой недвижимости (8 банков). Народный банк и Сбербанк довели максимум займа до 90% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Некоторые банки вводят ограничения по сумме займа. Диапазон максимальной суммы от 25 до 250 миллионов тенге. Интересно, что самую крупную ипотеку дает сравнительно небольшой индийский банк PNB – 250 миллионов тенге сроком до 25 лет и только для жителей Астаны и Алматы.

Таблица 3. Ипотечные кредиты без первоначального взноса под дополнительный залог. Предложения от БВУ РК по состоянию на сентябрь 2013 года.

Длина ипотечного кредита один из определяющих факторов для заемщика, не имеющего накоплений. Кредит на десятилетия снижает ежемесячную нагрузку на бюджет, но увеличивает конечную стоимость ипотеки. На казахстанском рынке самый популярный максимум по срокам – 20 лет. Самая длинная ипотека также у Народного банка и Сбербанка – 30 лет. Ежемесячная оплата основного долга по займу в 20 миллионов тенге по двадцатилетнему плану обойдется в 83,3 тысячи тенге, по тридцатилетнему – 55,6 тысяч тенге.

Впрочем, основной вес в ипотечных расходах – вознаграждение банку. Это самое слабое звено казахстанской ипотеки.

Годовая эффективная ставка вознаграждения зависит от срока займа. Самые низкие ставки по коротким кредитам (без учета кредитов до года) - по трехлетней ипотеке эффективная ставка составляет 14,99%. По данному продукту наименьшую цену предложил AsiaCredit Bank – 12,7%, но в дополнительное обеспечение для приобретения недвижимости он берет только жилую недвижимость. По десятилетнему кредиту средняя эффективная ставка на рынке 15,15%. По двадцатилетнему кредиту – 15,44%. Самый длинный ипотечный кредит на рынке, на 30 лет, от Народного банка обходится в 14,6% годовых,а средняя в 14,89%.

Итого. Ежемесячный платеж по ипотечному займу в 20 миллионов тенге при среднерыночной процентной ставке в 15,44% по двадцатилетнему кредиту составит 263,4 тысяч тенге, по тридцатилетнему – 237 тысяч тенге (если потребитель оплачивает кредит равными долями за весь период). Для сравнения среднемесячная заработная плата в Казахстане на август 2013 года составила 110 тысяч тенге, а в Астане и Алматы – 162,6 и 141,5 тысяч тенге, соответственно.

При более низкой ежемесячной нагрузке тридцатилетнего займа, итоговая сумма переплаты составит 326,6% (20 миллионов тенге – сумма основного долга + 65,3 миллионов тенге вознаграждение банку ). По двадцатилетней программе переплата для заемщика составит 216% (43,2 миллионов тенге).

Еще один психологический барьер в ипотеке без первоначального взноса – риск потерять квартиру, поставленную в дополнительный залог. Вывести из банковского залога жилье можно только в том случае, если сумма оплаченного долга покрывает сумму, которая указана в банковском договоре о первоначальном взносе. Кроме этого на заемщика ложатся разовые затраты на оформление кредита: 1-2% от суммы займа и страховка.

При таких весьма нелояльных условиях, казахстанская ипотека, очевидно, недосягаемый финансовый инструмент для населения со средним уровнем платежеспособности. В итоге, ипотечное кредитование уходит на обочину кредитного рынка Казахстана.

Таблица 4. Доля ипотеки на рынке розничного кредитования РК

Если рассматривать июльские реперы по ежемесячным объемам выдаваемых кредитов, то мы можем констатировать антирекорд по масштабам ипотеки. В июле 2013 года доля ипотеки в выданных кредитах населению составила всего 10% (24 миллиарда тенге ипотечных займов против 213 миллиардов тенге прочих розничных займов).

В целом же за последние семь лет доля ипотечных займов в розничном портфеле БВУ РК опустилась с 35 до 29%. 

Пути решения проблем ипотечного кредитования в РК:

Создание потребительского и жилищно-строительных кооперативов, которые после этапа накопления выдают займы своим членам на покупку жилья на примере РФ.

Смягчение политики БВУ в отношении заемщиков, в частности увеличение срока займа ипотечного кредита, также бесплатное предоставление сопутствующих услуг (например, страхование объекта при ипотечном кредитовании или страхование жизни заемщика).

Упрощение процедуры документального оформления и выдачи ипотечного кредита для заемщика, оценки его кредитоспособности.

Создание льготных ипотечных программ отдельно по каждой социальной группе, в частности молодым семьям и социально-уязвимым слоям населения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Арын А.А. Научная статья «Ипотечное кредитование в РК: анализ и текущее состояние». Рыскуловские чтения «Социально – экономическая модернизация Казахстана в условиях глобальной финансовой нестабильности». Алматы,2013, стр. 88-104.

2. www.nationalbank.kz «Статистический бюллетень» №№6-12, №11 2006-2013гг.

3. www.hcsbk – сайт ЖССБ РК

4. www.stat.kz

5. Презентация АО «Самрук-Казына» « Анализ ипотечного кредитования», 27.08.2013г.