Економічні науки/ Банки і банківська справа

Криховецька Зоряна Миколаївна

К.е.н., доцент кафедри фінансів Прикарпатського національного університету ім.В. Стефаника

Тенденції розвитку іпотечного кредитування в Україні

На сучасному етапі розвитку економіки України необхідною умовою ефективної інвестиційної діяльності є відродження іпотечних ринків та іпотечного кредитування. Іпотечний кредит – це правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний борг між кредитодавцем і боржником із приводу надання коштів у користування з встановленням іпотеки. Забезпеченням кредитного капіталу при цьому є заставлена нерухомість позичальника, а при продажі кредитором закладної на вторинному ринку вона виступає забезпеченням окремих вкладів численних інвесторів, що в свою чергу створює умови для мобілізації ресурсів. За допомогою іпотечного кредитування можна вирішити багато економічних і соціальних проблем. Практично для кожної української сім’ї проблема власного житла постає з кожним роком усе гостріше. Крім того, господарські суб’єкти постійно в зростаючих обсягах потребують придбання основних засобів (офісних приміщень, складів, різноманітного технологічного устаткування).

Вагомий внесок у дослідження проблем іпотечного кредитування зробили, передусім, зарубіжні вчені, зокрема Д. Джонсон, М. Левін, Дж. Шерман, Р. Страйк, Дж. Фрідман, Н. Ордуей, а також науковці України та інших країн СНД: М.Бодрецький, О.Бассова, С.Башлай, О.Гринько, О.Гузенко, М. Денисенко, О.Євтух, А.Іванов, О.Кірєєв, В.Кудрявцев, В.Лагутін, О.Любунь, Н.Погорєльцева та ін. Автори висвітлюють окремі теоретичні і практичні проблеми формування та розвитку іпотечного кредитування. Тому постає необхідність подальшого дослідження цих питань.

Іпотечне кредитування в Україні останнім часом розвивається досить динамічно. Свідченням того є збільшення розміру іпотечного кредитування за період 2002-2006 рр. у 10,9 раза, що відповідає середньому щомісячному зростанню в розмірі 18%. Станом на 1 січня 2007р. заборгованість за кредитами, які забезпечені іпотекою, становила 27012 млн. грн. Кількісним показником рівня розвитку іпотечного ринку є співвідношення портфеля іпотечних кредитів у ВВП. Частка іпотечних кредитів у ВВП на початок 2007 р. становила 5,04%, тоді як на початок 2003 р. - 1,1% . На противагу цьому обсяг іпотечних кредитів у США та розвинутих країнах Європейського Союзу становить у середньому близько 50 % у ВВП, сягаючи 70 % в Нідерландах і Данії. Для цих країн характерний низький розмір відсоткової ставки за іпотечним кредитом (5-6 %) з незначними коливаннями залежно від терміну його надання.

Аналізуючи частку іпотечних кредитів у кредитному портфелі банків в Україні за визначений період, слід відмітити, що вона зросла майже на сім процентних пунктів і на 1.01.2007 становила 11%. Нині більше половини загального обсягу іпотечних кредитів становить ринок житлового іпотечного кредитування. Решта припадає на кредитування під заставу нерухомості комерційного та промислового призначення. Банки активно надавали іпотечні кредити як корпоративним клієнтам, так і фізичним особам. У 2002-2004 рр., характерним було перевищення обсягів іпотечних кредитів, наданих суб’єктам господарювання, над кредитами фізичним особам, однак спостерігається поступове зменшення їх частки в загальному обсязі. Так, на кінець 2002 р. частка іпотечних кредитів, наданих юридичним особам, становила 67%, на кінець 2004 р. – 59,3%, а вже на кінець 2007 р. - тільки 25,6%, що свідчить про зростання частки іпотечних кредитів, наданих фізичним особам. Характерною рисою ринку іпотечного кредитування України є значний рівень валютизації – існує великий розрив між обсягами кредитування в національній та іноземній валютах. За 2002-2006 рр. простежувалася чітка тенденція зростання частки іпотечних кредитів в іноземній валюті. Українці віддають перевагу іноземній валюті при отриманні іпотечних кредитів зважаючи на їх нижчу вартість. Кредити у гривні дорожчі за кредити в доларах США в середньому на 4-5%. За період 2002-2006 років простежуються значні зміни стосовно плати за користування іпотечним кредитом: в іноземній валюті – з 18% до 12-14%; у національній валюті – з 27% до 17-14%, при LTV (відношенні величини кредиту до вартості застави) - не більше 50-75% і обов’язковим страхуванням нерухомості, що є предметом застави. Аналіз регіональної структури іпотечного портфеля банків показує, що на Київ та Київську область припадає 27% виданих іпотек (причому область акумулює не більше 1,5%). На другому місці – Одеська область – 16%, а третє місце посідає Дніпропетровськ із часткою більше 8%. На кінець 2006 року в Україні налічувалося діючих 170 банків, однак на ринку іпотечного кредитування працювало лише до п’ятдесяти, які мають достатній розмір довгострокових ресурсів та рівень капіталізації.

Важливим фактором, який спонукає банки більш активно надавати кредити під заставу нерухомості, є зниження дохідності альтернативних способів вкладення активів. До позитивних факторів належить також приріст коштів на депозитах банків, зокрема коштів довгострокового характеру.

Розвиток іпотечного кредитування в Україні стримується існуванням ряду проблем, до яких належать:

− політична та економічна стабільність у державі;

− наявність правових проблем у сфері створення житлово-інвестиційного законодавства;

− відсутність належного досвіду зі страхування ризиків, що виникають при становленні іпотечних кредитних відносин;

− відсутність у населення стабільних моделей ощадної та кредитної поведінки;

− висока вартість позик;

− нестача необхідних довгострокових ресурсів у банків та відсутність дієвих інструментів їх залучення на внутрішньому вторинному ринку;

− відсутність середньо класу, порівняно низькі доходи в основної маси населення України;

− нерозвиненість іпотечної інфраструктури на регіональних рівнях,

− неврегульована процедура повернення заставлених житлових приміщень;

− високі ціни на нерухомість;

− відсутність національних „іпотечних” традицій тощо.

Для ефективного формування ринку іпотечного кредитування в найближчій перспективі необхідно зосередити увагу на таких напрямах:

− створення первинного і вторинного ринків заставних;

− впровадження доступної для ознайомлення державної реєстрації прав власності на нерухомість, іпотек та іпотечних пулів;

− запровадження механізму плаваючої процентної ставки, що дозволить зменшити середній рівень ставок за кредити;

− створення земельних та іпотечних банків і закону, який би регулював їх діяльність;

− запровадження системи державних гарантій за іпотечними кредитами;

− субсидування процентних ставок за іпотечними кредитами для незахищених верств населення за рахунок коштів відповідних бюджетів;

− державне регулювання цін у системі житлового будівництва;

− удосконалення роботи пенсійних фондів і страхових компаній щодо їх участі в системі іпотечного кредитування тощо.

Вирішення зазначених вище питань забезпечить формування оптимальної моделі функціонування ринку іпотечного кредитування в Україні.

Література.

1. Бассова О. Стан та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні // Економіст. – 2006. - №9. – с.36-39.

2. Башлай С. Проблеми та перспективи розвитку іпотечних кредитних відносин // Регіональна економіка. – 2006. - №1. – с.109

3. Бюлетень НБУ, №2/2004 - №2/2007.

4. Іпотечне кредитування / За ред. О.С. Любуня, О.І. Кірєєва, М.П. Денисенка – К.: Центр навч. л-ри, 2005. – 392с.

5. http//www.ukrstat.gov.ua – Офіційний сайт Держкомстату України.

6. http//www.unia.com.ua – Офіційний сайт Української національної іпотечної асоціації