Экономические науки/1 Банки и банковская система
Вязмина М.В.
Донецкий национальный университет экономики и торговли имени Михаила Туган-Барановского
Усовершенствование механизма ипотечного кредитования
 
В современных условиях в Украине проблема жилищного финансирования продолжает оставаться одной из самых актуальных.
Решению данной проблемы посвящены научные работы отечественных ученных, таких как: Демкивский О.В.  [1], Демьяненко [2], Довиденко И.В. [3], и др. Однако вопросы, связанные с разработкой действенного механизма жилищного финансирования требует уточнений.
Целью статьи является определение научно-методических подходов к формированию эффективного механизма ипотечного кредитования.
Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанным  в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий [2].
Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в Украине, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем [5]. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.
Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Практически единственной возможностью улучшить условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления [2].
Проблема обеспечением жильем населения в современных условиях заключается в переходе от строительства жилья за счет государственных ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения или готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. 
Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволила увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения, активизировать рынок жилья, вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере через механизмы ипотеки, создать базу для привлечения сбережений населения и других внебюджетных финансовых ресурсов, обеспечить развитие строительного сектора, что в конечном итоге окажет влияние на общий экономический рост [4].
Механизм жилищного финансирования, создание которого преследует цель системного решения жилищной проблемы украинских граждан, должен включать долгосрочное ипотечное кредитование населения, кредитование жилищного строительства, государственную бюджетную поддержку населения на цели приобретения жилья (целевые субсидии).
Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенном жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья.
Жилье, по своей природе, является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Создание условий для размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной альтернативой, поскольку позволяет существенно ускорить процесс приобретения жилья населением, вынужденным в настоящее время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме[4].
В рамках кредитования жилищного строительства предлагается стимулировать оживление инвестиций в строительство путем привлечения банковских среднесрочных кредитов (на 1-1,5 года) на кредитование застройщиков жилья. Основная идея состоит в том, чтобы застройщики- получатели кредитов имели возможность погашать полученные ссуды в наиболее благоприятном для их деятельности режиме, а, именно – в  период строительства жилья погашать только задолженность по процентам, а возврат основной суммы долга производить после завершения строительства [3].
Строительный кредит выдается застройщику в момент, когда он уже располагает (право собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства [3].
Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц-покупателей –жилья в построенных таким образом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система софинансирования приобретения жилья гражданами с –помощью государства. 
Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заемщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.
Для становления и развития системы эффективного механизма ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач [5]:
- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
- налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных  кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков- кредиторов, с другой стороны;
- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
Создание эффективного  механизма жилищного ипотечного кредитования со всеми необходимыми элементами удешевит ипотечные кредиты и превратит их в имущество - решения жилищной проблемы для более широкого круга граждан. 
Литература:
1. Демківський О.В. Гроші та кредит: Навч. посіб. – К.: Доход, 2007.- 445с.
2. Демьяненко И.И. Проблема ипотечного кредитования// Экономика, финансы, право. – 2005. - № 2. – С.19 – 22
3. Довиденко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб.пособ. для студентов ВУЗов.- М.: ЮНИТА-ДАНА, 2005. – 464с.
4. Копышинская Н.В. Становление ипотеки в Украине// Финансы Украины. – 2004. - № 5. – С. 54 – 60
5. Чубук Л.Л. Ипотека в системе финансирования рынка недвижимости Украины // Формирование рыночных отношений в Украине. – 2005.- №2. – С.15-19