Бекешева Дана Айтбаевна
экономика ғылымдарының кандидаты
Бұхарбаева
Ақмарал Жетібайқызы статистика мамандығының магистрі
Қорқыт Ата атындағы Қызылорда мемлекеттік
университеті, Қазақстан Республикасы
Тұрғын үй жинақ жүйесін
жетілдірудің әлемдік тәжірибесі
Қазақстанның қазіргі
әлеуметтік-экономикалық дамуы кезеңінде ұлттық
экономиканың барлық салаларын модернизациялау маңызды
стратегиялық бағыт болып табылады. Тұрғын үй
шаруашылығы қоғамдық қатынастарға тікелей
әсер ететіндіктен, ұлттық экономиканың маңызды
әрі күрделі саласы саналады. Тұрғын үй
шаруашылығындағы қызметке қол жеткізу мен оның
сапасы - тұрғындардың өмір сүру деңгейін
анықтаушы негізгі факторлар. Сондықтан да Қазақстан
Республикасындағы мемлекеттік саясаттың негізі - азаматтарды
қауіпсіз және сапалы баспанамен қамтамасыз ету
жағдайларын туғызу. Мемлекетте әлеуметтік
инфрақұрылымдарды дамыту қазіргі күнгі
стратегиялық міндеттердің біріне айналып отыр.
Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә. Назарбаев
Қазақстан халқына «Дағдарыстан жаңару мен дамуға»
атты 2009 жылғы жолдауында тұрғын үй-коммуналдық
шаруашылық саласы, тұрғын үй құрылысы
сияқты өзекті мәселелерге назар аударған.
Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласында
жүргізілген реформалар мен жаппай жекешелендіру процесі барысында
республикадағы тұрғын үй саласында жаңа
қатынастар пайда болды, сонымен бірге тұрғын үй -
шаруашылық саласын дамытуда белгілі қиындықтар
қалыптасты. Көп пәтерлі тұрғын үйлерді
тиімді басқарудың жағдайы; пәтер меншік иелерінің
құқықтық сауаттылықтарының
төмендігі, тұрғын үй қорын қалыпты
жағдайда ұстап тұру және пайдалануда
толыққанды қызмет көрсету нарығының
болмауы; тұрғын жайларды және ғимарат ішіндегі
инженерлік жүйелерді күрделі жөндеу тетіктерінің
анықталмауы және тұрғын үй қорына
мемлекеттік бақылаудың болмауы және тағы басқа
салалық мәселелер туындады. Аталмыш мәселелерді шешу
үшін, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын
басқарудың жаңа бағыттарын қалыптастыру, саланы
дамытуда қаржылық ресурстармен қамту тетіктерін анықтау
және тұрғын үй қорын жөндеу мен оның
қалыпты жағдайда жұмыс істеуін қамтамасыз етудің
ғылыми-теориялық негіздерін анықтай отырып, тәжірибеге
енгізу керек.
Тұрғын үй жайларды
жақсарту жолымен тұрғындардың өмір сүру
сапасын жоғарлату, тұрғын үй қорын сақтау
және тұрғындардың сапалы тұрғын
үй-коммуналдық қызметтермен қамтамасыз етілуі елді
мекендердегі тұрғын үй қорын басқарудың
тиімді жүйесін дамытудың негізгі мақсаты болып табылады.
Қазақстанның әлемдегі
бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру
стратегиясын жүзеге асырумен байланысты, ұлттық
экономиканың бәсеке қабілеттілігін барынша жоғарлату
қажеттілігі зерттеу тақырыбының уақыттылы
таңдалғанын көрсетеді. Бұл жағдайда
тұрғын үй нарығын тиімді ұйымдастыру мен
басқарудың ғылыми-әдістемелік базасын жетілдіру,
тұтастай алғанда, мемлекет экономикасының бәсеке
қабілеттілігін түбегейлі жоғарлату процесін жеделдетуге
мүмкіндік туғызады. Тұрғын үй
шаруашылығының тиімді жұмыс істеуі
тұрғындардың өмір сүру жағдайларының
жоғарлауына және елдегі адам капиталының бәсекеге
қабілеттілігінің қалыптасуы мен дамуына қолайлы
ықпал етеді. Сондықтан да аталмыш зерттеу тақырыбы
өзекті және күнделікті тәжірибе талаптарына тікелей
жауап береді.
Қойылған мақсатқа
сәйкес төмендегідей міндеттер кешені анықталды:
- «тұрғын үй нарығы»
түсінігінің әлеуметтік-экономикалық мазмұнын,
мәнін ашу және түсіну үшін, ұғымның
өзіндік ерекшеліктерін айқындау;
- ұлттық экономиканың саласы
ретіндегі тұрғын үй шаруашылығының мәні мен
әрекет ету негіздерін, әлеуметтік-экономикалық маңызы
мен ерекшеліктерін анықтау;
- баспанаға сұраныс пен
қажеттіліктің және тұрғын үй ұсынымын
анықтаушы факторларды зерттеу;
- тұрғын үй
нарығының қалыптасуы, әрекет етуі және саланы
реттеудегі әлемдік тәжірибелерді зерделеу;
- Қазақстан Республикасындағы
және Қарағанды облысындағы тұрғын үй
секторының жағдайын талдау, тұрғын үй
саясатының негізгі бағыттарын қарастыру;
- жалдық тұрғын үй
нарығының дамуына ретроспективтік талдау жүргізу,
ерекшеліктерін анықтау, қазіргі жағдайын және
дамытудың келешегін бағалау, жалдық тұрғын үй
нарығын дамыту бойынша SWOT-талдау жүргізу;
- жалдық тұрғын үй
нарығын сипаттайтын экономикалық-математикалық
модельдің әдістемесін дайындау және үлгіні
құру.
«Тұрғын үй нарығын
жетілдірудің негізгі бағыттары» тұрғын үйге
қол жеткізудің жолдары, жалдық тұрғын үй
сегментін дамытудың қажеттілігі қарастырылған.
Қазіргі уақытта
қоғамдағы баспана мәселесі әліде болса, өз
күрделілігін сақтап отыр. Сондықтан тұрғын
үй мәселесін шешудің жолы ретінде әлемдегі қолданыстағы
тәжірибелерді енгізу- қазіргі күннің негізгі талабы.
Әлемдік тәжірибе көрсеткендей, мүлік
нарығындағы әртүрлі деңгейдегі тұрғын
жайлардың тұрғын үй нарығында жалға берілу
тұрғын үйге деген мұқтаждықтың 60%
қанағаттандырады.
Тұрғын үй нарығының
бір түрі ретінде жалдық сегментті дамытуға жасалған
зерттеулер төмендегідей ұсыныстар жасауға негіз болды: шетел
тәжірибелерінде, тұрғын үй қорының 50% жеке
үйлер, қалған 50% жалдық сегмент ретінде
қолданылғанда ғана, тұрғын үй қорын
тиімді пайдалануға қол жеткізуге болады. Сондықтан
тұрғын үйдің жалдық сегментін дамытуды
жылдамдату; ірі қалаларда баспана мәселесін шешудің
ыңғайлы жолы ретінде, жалдық тұрғын үй
нарығы «көлеңкелі» сипатта жұмыс істеуде.
Жалдық тұрғын үй
нарығын дамытудың мүмкіндіктері мен болашағын
анықтау үшін, нарықтың бұл түріне
SWOT-талдау жүргізе отырып, сыртқы қоршаған
ортаның мүмкіндіктері мен қауіптері, нарықтың
әлді және әлсіз жақтары:
Әлсіз жақтары:
1. Жалдық тұрғын үй
нарығына деген сұраныстың болуы
2. Ішкі және
сыртқы еңбек миграциясының және демографиялық
факторлардың қарқыны
3. Жоғары табысты
бизнестің түрі
4. Жалға берілетін
үйдің түрінің қазіргі уақытта
толыққанды қалыптаспауы
5. Жекеленген
тұтынушылардың талаптары мен сұраныстарын
қанағаттандыру мүмкіндігі 1.«Көлеңкелі»
жалдық нарықтың жұмыс істеуі
6.Қоғамдағы баспанаға
сұраныс мөлшерінің ұсынымнан жоғарлығы
7.Заң актілерінің жетімсіздігі
8.Жалдық тұрғын
үйлердің басым бөлігінің қайталама
тұрғын үй нарығынан берілуі
9.Қоғамда жалдық
тұрғын үй нарығы туралы ақпараттардың
аздығы
O-(Opportunities) Мүмкіндіктер
T-(Threats)
Қауіптер:
1. Бастапқы тұрғын үй
нарығында тұрғын үйдің жаңа
түрінің пайда болуы,
2. Мемлекеттік және коммерциялық
негіздегі жалдық тұрғын үйлердің ұсынылуы
(табысты және коммуналдық үйлер),
3. Баспанаға деген сұраныс
қалыптасқан, тұрғын үй сегментіне ие болу,
4. Жалдық төлемдердің
мөлшері арқылы қажетті нарық сегменттеріне ие болу,
5. Жалдық тұрғын үй
нарығында жұмыс істейтін жаңа ұйымдардың
қалыптасуы және жаңа жұмыс орындарының ашылуы
6. Еңбек миграцияларының шектелуі
7. Мемлекеттегі демографиялық
өсімнің баялауы
8. Жеке меншік тұрғын үйге
қол жеткізудің мүмкіндіктерінің пайда болуы
жалдық үйлер қызметіне деген сұранысты азайтады
9. Құрылыс индустриясындағы
көрсетілетін қызметтер мен құрылыс
материалдарының қымбаттауы
10. Жалдық тұрғын үй
нарығында бәсекенің пайда болуы
Ал, осы тұрғын
жүйесіне қол жеткізудің бірден бір көзі
ипотекалық несиемен қамтамасыз етуде әлемдік тәжірибені
алып қарар болсақ, ипотекалық несие беру жүйесін
әртүрлі үлгілері бар екенін көреміз. Ол үлгілер
несие беру және қаржыландыру ісінің ұйымдастырылуымен
де, сондай-ақ мемлекеттің бұл іске қатысу
деңгейімен де ерекшеленеді. Қазіргі қалыптасып отырған
экономикалық жағдайда Америка Құрама Штаттары,
Германия, Малайзия сияқты елдердің тәжірибелеріне
сүйене отырып, жүйелердің ерекше бір буданын пайдалану,
сөйтіп мамандырылған ұйым – Қазақстан
ипотекалық компаниясын құру ұйғарылғанды.
Осыған орай ипотекалық несиені дамыту бағдарламасын
Қазақстан Республикасының Ұлттық банкі
құрған Қазақстан ипотекалық компаниясы
жабық акционерлік қоғамы
іске асыруда.
Ипотекалық несиелеуді
ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде
әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар.
Ипотекалық
несиелеудің біршама қарапайым
және біршама жетілген үлісі шартты түрде айтсақ, «қарапайым ашық үлгі». Бұл
үлгінің бастапқы принціптік сипатына тоқталсақ,
ипотекалық ссуддаларға деген барлық клиенттердің жалпы
өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған
қаражаттары: депозитте жатқан клиенттердің қаражаттары;
банкаралық несиелер және
т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым
ашық үлгінің екінші бір принціптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы
нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып
табылады. Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық
несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына
мәнді әсер етеді.
Бұл үлгі
негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе
қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы
толық қалыптасып болмаған көптеген елдерде іс
жүзінде кеңінен таралған [1. 56 б.].
Бұл
қарастырылған үлгіден ажыратын келесі үлгі «кеңейтілген ашық үлгі»
деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу
жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы
ұйымдастырылатын, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген
екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек
кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының
құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста
жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет
тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға
алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс
жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен
таралған. Әсіресе, бұл үлгінің даму АҚШ-та
қанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне
«ипотеканың американдық
үлгісі» деп атап кеткен.
Американдық
үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір
табысы бар адам тұрғын
үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал
қалған бөлігін клиенттің иелігінде бар немесе сатып
алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, берген
арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден
тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің
қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының
әр жылдық табысына байланысты 15 – 30 жылдың ішінде
жүзеге асырылады.
Бұл
тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру
үлгісінің дамуы берілген
ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға
мүмкінболатын нарықтың болуын ьалап етеді. Американдық
үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін
ұзақ мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін
қолайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартады.
Қарапайым
ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің
сипаты белгісі олар таза нарықтық ипотекалық несиелеу
механизімін білдіреді. Мұндай жағдайда ақшаға деген
сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі
өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі: 1) ссудалар бойынша
банктік пайыз мөлшері және екінші нарықта орналасқан
бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты
анықталатын несиелік ресурстар бағасымен; 2) сақтандыру
компанияларымен қоса алғандағы ипотекалық нарықтың
барлық кәсіби қатысушыларының қызметтеріне
төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық
несиелеудің келесі бір үшінші үлгісі – бұл “бұл балансталған автономды
үлгі”. Бұл үлгінің ең басты белгісі
оның қызметінің жинақ-ссуда принциніне негізделінуінен
көріненді. Мұндай принцип барысында банктердің жиынтық
несиелік портфелі капиталі капиталадрдың ашық нарығынан
қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара
кассалық көмек принціпі бойынша болашақ қарыз
алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл
үлгі бойынша қарыз алушы алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын
сұрайтын несиенің жартылай соммасы мөлшерінде
жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға
құқылы [2. 246 б.].
Мұндай
шектеулік алдындағы қарастырылған үлгілермен
салыстырғанда басты кемшілік болып табылады. Өйткені бұл
үлгі нақты қарыз алушының жылжымайтын мүлікті
сатып алудағы кешеуілдетеді.
Бірақта
бұл баланысталған автономиялық үлгінің
өзіндік артықшылығы да бар, яғни бұл үлгі
өзінің автономиялық күшіне байланысты жалпы
қаржы-несие нарығының жағдайына тәуелсіз.
Балансталған автономиялы үлгінің іске асырылуы барысында
ипотекалық банк үшін
қай жерден және қандай бағда несиелік ресурс табу
сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін
қызметі үшін ақыл ойға сыйымды маржаны белгіленуі
қажет. Құрылыс қаражаттары салымы бойынша табыс
мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін төленетін
пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты
жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс
мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгілеуіне
болады. Мысалға айталық, жинақтарға төленетін
табыс 10%, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк
жинаққа төленетін табысты несие бағасынан шегеру
арқылы маржаны 3% деп хабарлауы
мүмкін [3. 274 б.].
Демек, бұл
үлгі қарызға алатын ақшалардың
нарықтық бағасына да, сол сиақты бұл
бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады.
Балансталған автономиялық үлгінің бұл сапасы
экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық несиелеудің
дамуы үшін аса маңызды. Бірақта бұл жерде барлық
есеп айырысулар еркін алмасырылатын валютада жүргізілгенді қалайды.
Сондай-ақ аталған үлгінің тағы да бір
артықшылығы мұнда несие беруші несиенің
қайтарылуында ең төменгі тәуеклге барады.
Қазіргі кезде
Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен
қолданылуда. Мұнда қорлану (құрылыс
қаражаттары) механизмімен нақты азаматтарды несиелеу мехагизміндегі
сондай-ақ тұрғын үй жағдайын
жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және
пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың инициативасына
қаржылық қолдау
көрсетуге байланысты
мемлекеттік механизімдердегі сәйкестіктерді ескертетін,
барлық елді қамтыған “құрылыс
жинақтарының жүйесі” құрылған.
Тұрғын
үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын
уақыттан бұрын, яғни
2 –10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы несие жүйесімен
өзара қатынасқа түседі. Өзінің
мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына
(Bausparkasse, Schwabisch Hall және т.б. құрылымдарға
кіретін) болашақта сатып алатын үйдің 45% жинақтайды.
Содан кейін барып, ол мемлекеттік дотация алуға (үйдің
құнының 10% шамасында) және қалған
төлейтін бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10 –15
жылға несие алуға құқылы болып табылады.
Бірінші
кезеңде мақсатты салымдар есебінен жинақталған
қаржылық ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек
қатынас орнатып, несие алу кезеңіне өткендерге, яғни
ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады. Басқаша
айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын
жинақтау үлгісі жылжымайтын мүліктердің салынған
мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп шығарылатын
бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды
және оған тәуелді емес.
Германияның
құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір
артықшылығы – оның шегінде пайдаланылатын мақсаты
құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге байланысты
есептелетін пайыз мөлшері автономиялы болғандықтан да, несие
қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады.
Бұл сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді,
яғни несиенің берілу көзі ретінде құрылыс
қаражаттарын жинақтау
келісім шартына қатысушы-салым иелерімен жинақталатын
қаражаттарын жинақтау келісімшартына қатысушы-салым иелерімен
жинақьалатын қаражаттардың қолданылуынан
байқауға болады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер
мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда
несиелер мүмкіндігі бар.
Германияда
құрылыс жинақ
жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау бар. Мемлекет меншікті
капиталдың жинақталуна тұрғын үй
құрылысына сыйақылар беру несмесе салықтық
жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады. Салым несиенің
ынталандыру түрін таңдау құқы бар. Егер ол
сыйақы (субсидия) жолын таңдаса, онда оның жинағы 300 маркасына (жалғыз бастылар
үшін) немесе 1600 маркаға (отбасылар үшін) жеткенде
мемлекеттен 10% көлемінде қосымша сыйақы алады.
Құрылыс
қаражаттарын жинақтау жүйесіне мемлекет тарапынан
қолдау көрсетілуі тиіс. Мемлекет өз тарапынан
тұрғын үй құрылысына дотация беру арқылы
немесе салықтық жеңілдіктер арқылы меншікті
капиталдың жинақталуын ынталандырып отырады. Қазақстандағы
жаңадан құрылған Тұрғын
үй-құрылыс банкі тәжірибесінде Германияның
үлгісін қолдану қарастырылған .
1. С. Донцов Современные
перспективы развития жилищного кредитования в Казахстане – 2009г. – 56с.
2. С.Донцов «Банковская
система Казахстана — крупнейщий институциональный
инвестор национального фондового рынка»// Банки Казахстан. — 2003. № 12/246с./
3. Н. Токабаев. Развитие ипотечного кредитования и создание
рынка ипотечных «Экономика»,
2009г – 274с.